遵义市天瑞家园物业服务有限公司、遵义市欣鸿源房地产开发有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

遵义市天瑞家园物业服务有限公司、遵义市欣鸿源房地产开

发有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷

【审理】贵州省遵义市中级人民 【审理】贵州省遵义市中级人民 【审结日期】2022.04.14

【案件字号】(2022)黔03民终1325号 【审理程序】二审

【审理法官】施正高贺灿灿杨恩高 【审理法官】施正高贺灿灿杨恩高 【文书类型】判决书

【当事人】遵义市天瑞家园物业服务有限公司;遵义市欣鸿源房地产开发有限公司 【当事人】遵义市天瑞家园物业服务有限公司遵义市欣鸿源房地产开发有限公司 【当事人-公司】遵义市天瑞家园物业服务有限公司遵义市欣鸿源房地产开发有限公司 【代理律师/律所】谢凯贵州和辰律师事务所;霍媛贵州和辰律师事务所;李幸贵州承宣律师事务所;李蕊贵州承宣律师事务所

【代理律师/律所】谢凯贵州和辰律师事务所霍媛贵州和辰律师事务所李幸贵州承宣律师事务所李蕊贵州承宣律师事务所 【代理律师】谢凯霍媛李幸李蕊

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【代理律所】贵州和辰律师事务所贵州承宣律师事务所 【级别】中级人民 【终审结果】二审维持原判二审改判 【原告】遵义市天瑞家园物业服务有限公司 【被告】遵义市欣鸿源房地产开发有限公司

【本院观点】本案双方当事人对解除案涉《前期物业服务合同》无异议，本院依法予以确认。双方当事人约定对空置房物业费另行协商，但至今未达成一致意见。

【权责关键词】显失公平撤销合同过错合同约定反证证据不足自认新证据关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求反诉发回重审执行 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0

【本院查明】二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。 【本院认为】本院认为，本案双方当事人对解除案涉《前期物业服务合同》无异议，本院依法予以确认。本案双方争议焦点为被上诉人是否应当向上诉人支付涉案项目空置房的物业费。根据双方当事人签订的《前期物业服务合同》第五条第三款关于“自本合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，乙方正式接管时另行协商”之约定，上诉人主张其已于2019年12月1日正式进场提供物业服务并提交相应争议予以佐证，被上诉人在一审庭审中对此亦予以认可，但被上诉人主张“进场”并不等同于“正式接管”，但其未提供相关证据予以佐证其主张的“正式接管”的相应标准及法律、法规依据，根据《最高人民关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被上诉人应当承担举证不能的不利后果，其主张因上诉人未达到正式接管要求，故案涉空置房屋物业费未达到支付条件的理由不

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能成立。

关于涉案项目空置房物业费的计算标准。本院认为，双方当事人约定对空置房

物业费另行协商，但至今未达成一致意见。天瑞家园公司主张案涉项目空置房共有住宅172套、商业用房59套，被上诉人欠付物业费共计820308.72元，根据双方一审期间对天瑞家园公司提交的空置房明细表的举证和质证情况，案涉项目空置房实际所需物业服务情况以及双方在履行合同中均存在一定程度过错的情况，本院酌情支持按涉案小区同类房屋物业服务费标准的40%计收空置房物业费328123.49元。 综上，上诉人遵义市天瑞家园物业服务有限公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

【裁判结果】一、维持遵义市汇川区人民(2021)黔0303民初49号民事判决第一项，即“一、解除本诉原告(反诉被告)遵义市天瑞家园物业服务有限公司与本诉被告(反诉原告)遵义市欣鸿源房地产开发有限公司于2018年8月14日签订的《前期物业服务合同》”；

二、撤销遵义市汇川区人民(2021)黔0303民初49号民事判决第二、三、四

项，即“二、驳回本诉原告(反诉被告)遵义市天瑞家园物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回本诉被告(反诉原告)遵义市欣鸿源房地产开发有限公司的其他反诉请求”；

三、由遵义市欣鸿源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付遵义市天瑞

家园物业服务有限公司物业费328123.49元； 四、驳回遵义市天瑞家园物业服务有限公司其余诉讼请求和上诉请求；

五、驳回遵义市欣鸿源房地产开发有限公司其余反诉请

求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5670元

(已依法减半收取)，二审案件受理费11280元，共计16950元，由遵义市天瑞家园物业服务有限公司负担10000元，由遵义市欣鸿源房地产开发有限公司负担6950元。 终审判决。

【更新时间】2022-09-24 08:43:29

【一审查明】一审认定事实：2018年6月，欣鸿源公司通过竞争性谈判招标的方

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本判决为

式，为其建设的位于遵义市汇川区交汇处的壹品城二期工程选定前期物业服务单位。2018年8月14日，欣鸿源公司(甲方、建设单位)与天瑞家园公司(乙方、物业服务企业)签订了《前期物业服务合同》，约定甲方以招投标方式选聘乙方提供前期物业服务，并就前期物业服务有关事宜协商一致，订立该合同。委托物业项目为壹品城二期1＃、2＃，物业类型为商业住宅混合体。第五条第二款收费标准约定：“高层住宅1.5元／平方米／月；商业3.5元／平方米／月。”第五条第三款交费人约定：“在该合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，乙方正式接管时另行协商……”第五条第六款其他第三项约定：“乙方对同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，按同一标准收取物业服务费。”前述合同中对其他权利义务进行了约定，还附有《临时管理规约》。2019年12月1日，天瑞家园公司进场壹品城二期小区开展物业管理服务。欣鸿源公司提供一份《单位工程(竣工)验收意见书》，证明壹品城二期项目于2020年11月13日经施工单位、勘察单位、设计单位、建设单位、监理单位验收合格，但该意见书上并未载明质监站意见，欣鸿源公司也未提供该意见书在行政管理部门备案的证据。2020年3月20日，天瑞家园公司向欣鸿源公司发出《关于壹品城项目需与甲方沟通的若干事宜》，其中提出了物业费、两户“关系户”、空调外机平台被业主违规搭建使用、物业管理用房墙壁渗水等问题。2020年3月24日，欣鸿源公司作出《工作回复》，对提及问题进行了回复。2020年4月17日，欣鸿源公司向天瑞家园公司发出《关于物管费收取的告知函》，其中要求天瑞家园公司统一将商品房物管费于2020年4月1日、拆迁户物管费于2020年7月1日起收取。2020年5月18日，欣鸿源公司向天瑞家园公司发出《工作联系单》，其中要求天瑞家园公司应当告知业主不得更改消防设施设备，确需更改的应当报备欣鸿源公司并经消防施工单位审批；天瑞家园公司应确保消防通道及疏散楼梯的畅通；小区电梯、车库卫生较为脏乱差，天瑞家园公司应当加强保洁。2021年5月13日，欣鸿源公司向天瑞家园公司发出《联系函》，称天瑞家园公司入驻项目18个月仍未办理相应承接手续，已违反《前期物业服务合同及临时管理规约》；其中还明确项目商业部分及公共部分水电费一直由欣鸿源公司代(垫)付，天瑞家园公司前期以项目未竣

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工验收合格为由，拒绝接管。现要求对前期支付的水电费进行结算并对相应承接手续进行完善。2021年5月15日，天瑞家园公司作出《复函》，称通过承接查验后需欣鸿源公司整改的部分尚未完成，并未查验合格，且前期用电混乱无明确线路分割等原因，无法移交相关文件。2021年5月26日，欣鸿源公司向天瑞家园公司再发出《联系函》，称因2021年5月13日的《联系函》未获回复，且欣鸿源公司不予配合办理项目移交，即日起壹品城二期项目涉及物业公司应收取费用由欣鸿源公司暂代收取，待天瑞家园公司完善承接手续并全面接管小区后，欣鸿源公司再将费用转交天瑞家园公司；同时要求天瑞家园公司按照市场监督管理局积极配合办理电梯维保责任主体变更。2021年5月27日，天瑞家园公司作出《复函》，内容与2021年5月15日所作《复函》内容一模一样，甚至第一段所写“贵司于2021年5月13日送来《关于催促壹品城二期项目移交物业公司的联系函》”部分对欣鸿源公司所作《联系函》的名称及时间都未作更改。2021年6月21日，欣鸿源公司向天瑞家园公司又发出《联系函》，称天瑞家园公司未变更水电户名更换和支付水电费，对后期因水电费用产生的费用及责任由天瑞家园公司自行承担。且项目内有两台观光电梯年检及维保时间已到期，要求天瑞家园公司在2021年6月30日前进行观光电梯的年检及维保。2021年7月14日，欣鸿源公司向天瑞家园公司又发出《壹品城二期项目问题整改通知》，其中提及天瑞家园公司的物业服务存在卫生保洁差、设备用房无人值守、秩序管理差等问题，要求天瑞家园公司于2021年7月18日前整改；再次要求天瑞家园公司2021年7月20日前与欣鸿源公司完成承接手续、进行资料变更等事宜。2021年7月15日，天瑞家园公司作出《回复函》，称因欣鸿源公司至今未设置垃圾中转站且所指定位置条件不好无法处理垃圾问题；消控室不具备通风条件，没有24小时值守的基础，故无人值守；安全隐患问题系欣鸿源公司的责任；观光电梯未在合同范围内；且对前期欣鸿源公司承诺减免的物业费及空置房物业费进行催缴。2020年5月7日、2020年5月13日、2020年5月19日、2020年5月26日、2020年6月1日、2020年9月22日、2020年11月17日，天瑞家园公司均向欣鸿源公司发出《关于壹品城项目承接查验的相关事宜》，其中载明天瑞家园公司在接受项目后发现项目在消防设施、墙体

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等硬件上存在需整改的问题，并建议欣鸿源公司进行整改。欣鸿源公司于2021年8月8日发来《律师函》，明确与天瑞家园公司解除《前期物业服务合同》。2021年8月30日，天瑞家园公司在壹品城二期小区内发出《公示》，称由于前期诸多因素，导致天瑞家园公司无法正常提供物业服务，经向相关部门报备，并征得相关部门同意后定于2021年9月10日退场，并承诺退还业主预交的费用。庭审中，天瑞家园公司提交其巡视记录本、外来人员登记本、空置房巡查记录表等，拟证明其正常有序对项目内包括空置房在内的区域开展了物业管理服务。天瑞家园公司提交其制作的空置房明细，并据此计算出欣鸿源公司尚欠空置房物业费820308.72元。其中空置房物业费起算时间均为2019年12月1日，结束时间分批计算为：2020年4月1日前接房的，以2020年4月1日为结束时间；2020年4月1日后接房的，以实际接房时间为结束时间；截止物业退场仍未入驻的，以2021年7月23日为结束时间。欣鸿源公司核实后，提交以红笔标注有误处的空置房明细一份，其中记录天瑞家园公司所作空置房明细对接房时间记录及计算上有众多错误，拟证明该表记录不准确，不能采信。欣鸿源公司提交有天瑞家园公司管理期间的壹品城二期项目物业管理现场混乱照片56张及6户业主调查表，拟证明天瑞家园公司在为壹品城二期提供物业服务期间，未能履行好职责、服务不达标、业主不满意等。欣鸿源公司还提交2019年12月至2021年8月期间为壹品城二期的公共区域及商业范围缴纳水电费523302.39元的凭证，天瑞家园公司向其转账水电费149977.83元的凭证，并自认其中有90740.65元为其自身使用，欣鸿源公司为天瑞家园公司代付有水电费282583.91元。

【一审认为】一审认为，欣鸿源公司与天瑞家园公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属有效。欣鸿源公司与天瑞家园公司均同意解除《前期物业服务合同》，且天瑞家园公司客观上已报部门同意且实际退场。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，解除欣鸿源公司与天瑞家园公司于2018年8月14日签订的《前期物业服务合同》。关于天瑞家园公司诉请空置房物业费问题。根据《前期物业服务合同》第五条第三

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款：“在该合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，乙方正式接管时另行协商……”之约定，天瑞家园公司未提交正式接管时双方达成的收取空置房物业费的协议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，天瑞家园公司举证不力，对其诉请不予支持。关于欣鸿源公司诉请天瑞家园房开公司交付的台账问题。本案中，天瑞家园公司已实际退出壹品城二期，根据《中华人民共和国民法典》第四百四十九条第一款：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”之规定，在未经业主委员会、决定自行管理的业主的指定，欣鸿源公司作为建设单位，并非天瑞家园房开公司交还物业资料的主体，故对其诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百四十九条第一款、第五百六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除本诉原告(反诉被告)遵义市天瑞家园物业服务有限公司与本诉被告(反诉原告)遵义市欣鸿源房地产开发有限公司于2018年8月14日签订的《前期物业服务合同》；二、驳回本诉原告(反诉被告)遵义市天瑞家园物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回本诉被告(反诉原告)遵义市欣鸿源房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费50元(已依法减半收取)，由本诉原告(反诉被告)遵义市天瑞家园物业服务有限公司负担；反诉案件受理费30元(已依法减半收取)，由本诉被告(反诉原告)遵义市欣鸿源房地产开发有限公司负担。

二

审期间，欣鸿源公司提交一组新证据，《壹品城二期工程项目前期物业服务招标、投标、评标工作过程情况报告》《中标通知书》《前期物业服务合同》《房屋及公用设施等移交交接表》，拟证明天瑞家园公司退场后，为保障居民及商户应享有的物业服务及时衔接，在主管部门的批准、监督下，案涉壹品城项目的新物业服务企业已确定为贵州锦笙物业服务有限公司，该公司通过合法招投标程序签订《前期物业服务合同》后，对案涉壹品城项目进行全面查验，于2022年2月18日与欣鸿源公司全面完成项目承接移交。上述证据所证明的情况，

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足以说明案涉壹品城项目在竣工验收合格后已经符合向物业服务企业移交的条件，而上诉人以各种理由推诿拒绝承接涉案项目，原因在其自身。天瑞家园公司质证称：上诉人提交的证据不属于新证据，真实性及合法性依法审查，对关联性不予认可，不能达到被上诉人的证明目的。被上诉人主张的这些各项工作的交接是发生在一审结束后，相关项目并不明细，不能证明工程已经达到查验的相应标准，工程承接应该提供符合物业管理条例第29条规定的相应内容。

【二审上诉人诉称】天瑞家园公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人作为案涉项目“壹品城二期”(以下简称“案涉项目”)未出售房屋的所有权人或已售未交付房屋的业主，依法应当向上诉人支付物业费。上诉人与被上诉人签定的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。……”及《物业管理条例》第四十一条第二款、《贵州省物业管理条例》第五十四条之规定，被上诉人作为未售出房屋的所有权人或已售未交付房屋的业主，即“空置房”的业主，应按照合同约定标准履行支付物业费用的义务。因此，案涉项目未售出空置房或已售未交付空置房的物业费应由作为建设单位的被上诉人承担。2.建设单位作为“空置房”的业主交纳物业费用系其法定义务。一审以“上诉人未向本院提交正式接管时双方达成的收取空置房物业费的协议”为由，以举证不力不予支持上诉人诉求不符合本案事实和法律规定。首先，一审已查明：“2019年12月1日，天瑞家园公司进场壹品城二期小区开展物业管理服务”，结合《前期物业服务合同》第一条第二款：“物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利、履行本合同约定的义务；……”之约定，作为“空置房”的受益人，被上诉人支付相关物业费用为其法定义务及合同约定义务。其次，根据《前期物业服务合同》第五条(三)双方应协商空置房的物业费情况，但一直协商未果，现双方合同已解除，针对应由被上诉人支付的空置房物业费，属于被

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上诉人在合同有效期间未履行的义务，在上诉人已提供了物业服务的前提下，被上诉人依法依理应向上诉人支付该部份物业费。在合同履行过程中，上诉人一直要求被上诉人就空置房物业费进行协商，但被上诉人一直未明确答复，现一审将未能达成空置房物业费协议全部归责于上诉人，显失公平，也不符合法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”之规定，本案应该按照相关条款来确定，结合《前期物业合同》第五条第二款、第六款之约定，同一区域同一类型同一内容同一标准的，应该统一标准，空置房的物业费应该按照以高层住宅1.5元每平方米每月，商业3.5元每平3方米每月的标准计算。再次，一审审理过程中，上诉人已向法庭提交相应空置房的《物质领用表》《房屋交接验收表》等证据，对空置房的空置情况予以有力的证明。被上诉人对“房屋空置”这一事实并未否认，仅针对小部分空置房提出异议，金额差异为15460.21元，同时，并未针对上诉人举证情况就空置房的事实提供相反证据。一审应该对双方无争议部份予以认定。4.“空置房”的物业费应当以2019年12月1日起算，根据案涉项目实际情况计算截止时间。一审审理中被上诉人提供的验收意见书明确载明完工日期为2019年10月30日，说明案涉项目早已于此前竣工。因此，双方认可上诉人于2019年12月1日进场提供了物业服务。因被上诉人承诺对业主进行物业费减免，商品房物业费由2020年4月1日起、拆迁房物业费由2020年7月1日起计算，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条第三款“建设单位与房屋买受人约定减免物业服务费的，减免部分由建设单位承担。”之规定及被上诉人的承诺，中间差额部分由被上诉人承担。因此商品房部分：2020年4月1日前接房的，以2020年4月1日为截止时间，2020年4月1日后接房的，以实际接房时间为截止时间；拆迁安置房部分：2020年7月1日前接房的，以2020年7月1日为截止时间，2020年7月1日之后的，以实际接房时间为截止时间；截止2021年7月23日仍未接房的，计算至2021年7月23日。 综上，上诉人遵义市天瑞家园物业服务有限公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》

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第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

遵义市天瑞家园物业服务有限公司、遵义市欣鸿源房地产开发有限公司物业服务合同纠

纷民事二审民事判决书

贵州省遵义市中级人民

民事判决书

(2022)黔03民终1325号

当事人 上诉人(原审原告、反诉被告)：遵义市天瑞家园物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区万某某路片区改造工程白杨还房小区27-4-5-C号。统一社会信用代码：91520302MA6DML3D2B。

法定代表人：张永贵，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢凯，贵州和辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍媛，贵州和辰律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)：遵义市欣鸿源房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区上海路30号8栋2单元50室。统一社会信用代码：91520300314334513C。

法定代表人：王德强，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李幸，贵州承宣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李蕊，贵州承宣律师事务所律师。

审理经过 上诉人遵义市天瑞家园物业服务有限公司(以下简称天瑞家园公司)因与被上诉人遵义市欣鸿源房地产开发有限公司(以下简称欣鸿源公司)物业服务合同纠纷一

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案，不服贵州省遵义市汇川区人民(2021)黔0303民初49号民事判决，向本院提

起上诉。本院于2022年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 天瑞家园公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人作为案涉项目“壹品城二期”(以下简称“案涉项目”)未出售房屋的所有权人或已售未交付房屋的业主，依法应当向上诉人支付物业费。上诉人与被上诉人签定的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。……”及《物业管理条例》第四十一条第二款、《贵州省物业管理条例》第五十四条之规定，被上诉人作为未售出房屋的所有权人或已售未交付房屋的业主，即“空置房”的业主，应按照合同约定标准履行支付物业费用的义务。因此，案涉项目未售出空置房或已售未交付空置房的物业费应由作为建设单位的被上诉人承担。2.建设单位作为“空置房”的业主交纳物业费用系其法定义务。一审以“上诉人未向本院提交正式接管时双方达成的收取空置房物业费的协议”为由，以举证不力不予支持上诉人诉求不符合本案事实和法律规定。首先，一审已查明：“2019年12月1日，天瑞家园公司进场壹品城二期小区开展物业管理服务”，结合《前期物业服务合同》第一条第二款：“物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利、履行本合同约定的义务；……”之约定，作为“空置房”的受益人，被上诉人支付相关物业费用为其法定义务及合同约定义务。其次，根据《前期物业服务合同》第五条(三)双方应协商空置房的物业费情况，但一直协商未果，现双方合同已解除，针对应由被上诉人支付的空置房物业费，属于被上诉人在合同有效期间未履行的义务，在上诉人已提供了物业服务的前提下，被上诉人

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依法依理应向上诉人支付该部份物业费。在合同履行过程中，上诉人一直要求被上诉人

就空置房物业费进行协商，但被上诉人一直未明确答复，现一审将未能达成空置房物业费协议全部归责于上诉人，显失公平，也不符合法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”之规定，本案应该按照相关条款来确定，结合《前期物业合同》第五条第二款、第六款之约定，同一区域同一类型同一内容同一标准的，应该统一标准，空置房的物业费应该按照以高层住宅1.5元每平方米每月，商业3.5元每平3方米每月的标准计算。再次，一审审理过程中，上诉人已向法庭提交相应空置房的《物质领用表》《房屋交接验收表》等证据，对空置房的空置情况予以有力的证明。被上诉人对“房屋空置”这一事实并未否认，仅针对小部分空置房提出异议，金额差异为15460.21元，同时，并未针对上诉人举证情况就空置房的事实提供相反证据。一审应该对双方无争议部份予以认定。4.“空置房”的物业费应当以2019年12月1日起算，根据案涉项目实际情况计算截止时间。一审审理中被上诉人提供的验收意见书明确载明完工日期为2019年10月30日，说明案涉项目早已于此前竣工。因此，双方认可上诉人于2019年12月1日进场提供了物业服务。因被上诉人承诺对业主进行物业费减免，商品房物业费由2020年4月1日起、拆迁房物业费由2020年7月1日起计算，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条第三款“建设单位与房屋买受人约定减免物业服务费的，减免部分由建设单位承担。”之规定及被上诉人的承诺，中间差额部分由被上诉人承担。因此商品房部分：2020年4月1日前接房的，以2020年4月1日为截止时间，2020年4月1日后接房的，以实际接房时间为截止时间；拆迁安置房部分：2020年7月1日前接房的，以2020年7月1日为截止时间，2020年7月1日之后的，以实际接房时间为截止时间；截止2021年7月23日仍未接房的，计算至2021年7月23日。

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二审被上诉人辩称 欣鸿源公司二审中辩称：1.上诉人无权向被上诉人主张空置房

的物业服务费。2.依照合同约定及法律法规规定，双方对案涉项目进行承接查验全面交接具有明显的重要性及不可替代性，未进行全面交接的情况下对履行物业服务存在重大不利影响。本案中，上诉人并未对案涉项目进行全面承接，更为提供相应的物业服务。3.上诉人存在严重违约行为，物业服务质量不能达到约定标准，其主张空置房物业费的理由不应支持。

原告诉称 天瑞家园公司向一审起诉请求：1.解除原被告于2018年8月14日签订的《前期物业服务合同》。2.被告向原告支付截止至2021年7月23日的空置房物业服务费820308.72元。3.本案诉讼费由被告承担。

欣鸿源公司向一审反诉请求：1.判决解除反诉原告与反诉被告于2018年8月14日所签《前期物业服务合同》。2.判决反诉被告向反诉原告移交壹品城项目业主物业服务费、装修保证金、装修垃圾清运费、已收取及欠缴物业费等相关费用明细台账；判决反诉被告向反诉原告移交壹品城项目已接房业主装修情况等相关信息统计表、公共及商业范围水、电表的数据统计表、收费台账；公共区域相关设施设备的运行、维护、保养、巡查等记录表；公共区域电梯广告、河沙水泥场地出租等收益台账。3.全案诉讼费用由天瑞家园公司负担。

一审查明 一审认定事实：2018年6月，欣鸿源公司通过竞争性谈判招标的方式，为其建设的位于遵义市汇川区交汇处的壹品城二期工程选定前期物业服务单位。2018年8月14日，欣鸿源公司(甲方、建设单位)与天瑞家园公司(乙方、物业服务企业)签订了《前期物业服务合同》，约定甲方以招投标方式选聘乙方提供前期物业服务，并就前期物业服务有关事宜协商一致，订立该合同。委托物业项目为壹品城二期1＃、2＃，物业类型为商业住宅混合体。第五条第二款收费标准约定：“高层住宅1.5元／平方米／月；商业3.5元／平方米／月。”第五条第三款交费人约定：“在该合同生

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效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，乙方正式接管时另行协商……”第五条第

六款其他第三项约定：“乙方对同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，按同一标准收取物业服务费。”前述合同中对其他权利义务进行了约定，还附有《临时管理规约》。2019年12月1日，天瑞家园公司进场壹品城二期小区开展物业管理服务。欣鸿源公司提供一份《单位工程(竣工)验收意见书》，证明壹品城二期项目于2020年11月13日经施工单位、勘察单位、设计单位、建设单位、监理单位验收合格，但该意见书上并未载明质监站意见，欣鸿源公司也未提供该意见书在行政管理部门备案的证据。2020年3月20日，天瑞家园公司向欣鸿源公司发出《关于壹品城项目需与甲方沟通的若干事宜》，其中提出了物业费、两户“关系户”、空调外机平台被业主违规搭建使用、物业管理用房墙壁渗水等问题。2020年3月24日，欣鸿源公司作出《工作回复》，对提及问题进行了回复。2020年4月17日，欣鸿源公司向天瑞家园公司发出《关于物管费收取的告知函》，其中要求天瑞家园公司统一将商品房物管费于2020年4月1日、拆迁户物管费于2020年7月1日起收取。2020年5月18日，欣鸿源公司向天瑞家园公司发出《工作联系单》，其中要求天瑞家园公司应当告知业主不得更改消防设施设备，确需更改的应当报备欣鸿源公司并经消防施工单位审批；天瑞家园公司应确保消防通道及疏散楼梯的畅通；小区电梯、车库卫生较为脏乱差，天瑞家园公司应当加强保洁。2021年5月13日，欣鸿源公司向天瑞家园公司发出《联系函》，称天瑞家园公司入驻项目18个月仍未办理相应承接手续，已违反《前期物业服务合同及临时管理规约》；其中还明确项目商业部分及公共部分水电费一直由欣鸿源公司代(垫)付，天瑞家园公司前期以项目未竣工验收合格为由，拒绝接管。现要求对前期支付的水电费进行结算并对相应承接手续进行完善。2021年5月15日，天瑞家园公司作出《复函》，称通过承接查验后需欣鸿源公司整改的部分尚未完成，并未查验合格，且前期用电混乱无明确线路分割等原因，无法移交相关文件。2021年5月26日，欣鸿源公司向天瑞家园公司再

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发出《联系函》，称因2021年5月13日的《联系函》未获回复，且欣鸿源公司不予配

合办理项目移交，即日起壹品城二期项目涉及物业公司应收取费用由欣鸿源公司暂代收取，待天瑞家园公司完善承接手续并全面接管小区后，欣鸿源公司再将费用转交天瑞家园公司；同时要求天瑞家园公司按照市场监督管理局积极配合办理电梯维保责任主体变更。2021年5月27日，天瑞家园公司作出《复函》，内容与2021年5月15日所作《复函》内容一模一样，甚至第一段所写“贵司于2021年5月13日送来《关于催促壹品城二期项目移交物业公司的联系函》”部分对欣鸿源公司所作《联系函》的名称及时间都未作更改。2021年6月21日，欣鸿源公司向天瑞家园公司又发出《联系函》，称天瑞家园公司未变更水电户名更换和支付水电费，对后期因水电费用产生的费用及责任由天瑞家园公司自行承担。且项目内有两台观光电梯年检及维保时间已到期，要求天瑞家园公司在2021年6月30日前进行观光电梯的年检及维保。2021年7月14日，欣鸿源公司向天瑞家园公司又发出《壹品城二期项目问题整改通知》，其中提及天瑞家园公司的物业服务存在卫生保洁差、设备用房无人值守、秩序管理差等问题，要求天瑞家园公司于2021年7月18日前整改；再次要求天瑞家园公司2021年7月20日前与欣鸿源公司完成承接手续、进行资料变更等事宜。2021年7月15日，天瑞家园公司作出《回复函》，称因欣鸿源公司至今未设置垃圾中转站且所指定位置条件不好无法处理垃圾问题；消控室不具备通风条件，没有24小时值守的基础，故无人值守；安全隐患问题系欣鸿源公司的责任；观光电梯未在合同范围内；且对前期欣鸿源公司承诺减免的物业费及空置房物业费进行催缴。2020年5月7日、2020年5月13日、2020年5月19日、2020年5月26日、2020年6月1日、2020年9月22日、2020年11月17日，天瑞家园公司均向欣鸿源公司发出《关于壹品城项目承接查验的相关事宜》，其中载明天瑞家园公司在接受项目后发现项目在消防设施、墙体等硬件上存在需整改的问题，并建议欣鸿源公司进行整改。欣鸿源公司于2021年8月8日发来《律师函》，明确与天瑞家园公司解除《前期物

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业服务合同》。2021年8月30日，天瑞家园公司在壹品城二期小区内发出《公示》，称

由于前期诸多因素，导致天瑞家园公司无法正常提供物业服务，经向相关部门报备，并征得相关部门同意后定于2021年9月10日退场，并承诺退还业主预交的费用。庭审中，天瑞家园公司提交其巡视记录本、外来人员登记本、空置房巡查记录表等，拟证明其正常有序对项目内包括空置房在内的区域开展了物业管理服务。天瑞家园公司提交其制作的空置房明细，并据此计算出欣鸿源公司尚欠空置房物业费820308.72元。其中空置房物业费起算时间均为2019年12月1日，结束时间分批计算为：2020年4月1日前接房的，以2020年4月1日为结束时间；2020年4月1日后接房的，以实际接房时间为结束时间；截止物业退场仍未入驻的，以2021年7月23日为结束时间。欣鸿源公司核实后，提交以红笔标注有误处的空置房明细一份，其中记录天瑞家园公司所作空置房明细对接房时间记录及计算上有众多错误，拟证明该表记录不准确，不能采信。欣鸿源公司提交有天瑞家园公司管理期间的壹品城二期项目物业管理现场混乱照片56张及6户业主调查表，拟证明天瑞家园公司在为壹品城二期提供物业服务期间，未能履行好职责、服务不达标、业主不满意等。欣鸿源公司还提交2019年12月至2021年8月期间为壹品城二期的公共区域及商业范围缴纳水电费523302.39元的凭证，天瑞家园公司向其转账水电费149977.83元的凭证，并自认其中有90740.65元为其自身使用，欣鸿源公司为天瑞家园公司代付有水电费282583.91元。

一审认为 一审认为，欣鸿源公司与天瑞家园公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属有效。欣鸿源公司与天瑞家园公司均同意解除《前期物业服务合同》，且天瑞家园公司客观上已报部门同意且实际退场。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，解除欣鸿源公司与天瑞家园公司于2018年8月14日签订的《前期物业服务合同》。关于天瑞家园公司诉请空置房物业费问题。根据《前

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期物业服务合同》第五条第三款：“在该合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的

物业，乙方正式接管时另行协商……”之约定，天瑞家园公司未提交正式接管时双方达成的收取空置房物业费的协议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，天瑞家园公司举证不力，对其诉请不予支持。关于欣鸿源公司诉请天瑞家园房开公司交付的台账问题。本案中，天瑞家园公司已实际退出壹品城二期，根据《中华人民共和国民法典》第四百四十九条第一款：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”之规定，在未经业主委员会、决定自行管理的业主的指定，欣鸿源公司作为建设单位，并非天瑞家园房开公司交还物业资料的主体，故对其诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百四十九条第一款、第五百六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除本诉原告(反诉被告)遵义市天瑞家园物业服务有限公司与本诉被告(反诉原告)遵义市欣鸿源房地产开发有限公司于2018年8月14日签订的《前期物业服务合同》；二、驳回本诉原告(反诉被告)遵义市天瑞家园物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回本诉被告(反诉原告)遵义市欣鸿源房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费50元(已依法减半收取)，由本诉原告(反诉被告)遵义市天瑞家园物业服务有限公司负担；反诉案件受理费30元(已依法减半收取)，由本诉被告(反诉原告)遵义市欣鸿源房地产开发有限公司负担。

二审期间，欣鸿源公司提交一组新证据，《壹品城二期工程项目前期物业服务招标、投标、评标工作过程情况报告》《中标通知书》《前期物业服务合同》《房屋及公用设施等移交交接表》，拟证明天瑞家园公司退场后，为保障居民及商户应享有的物业

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服务及时衔接，在主管部门的批准、监督下，案涉壹品城项目的新物业服务企业已确定

为贵州锦笙物业服务有限公司，该公司通过合法招投标程序签订《前期物业服务合同》后，对案涉壹品城项目进行全面查验，于2022年2月18日与欣鸿源公司全面完成项目承接移交。上述证据所证明的情况，足以说明案涉壹品城项目在竣工验收合格后已经符合向物业服务企业移交的条件，而上诉人以各种理由推诿拒绝承接涉案项目，原因在其自身。天瑞家园公司质证称：上诉人提交的证据不属于新证据，真实性及合法性依法审查，对关联性不予认可，不能达到被上诉人的证明目的。被上诉人主张的这些各项工作的交接是发生在一审结束后，相关项目并不明细，不能证明工程已经达到查验的相应标准，工程承接应该提供符合物业管理条例第29条规定的相应内容。

本院查明 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为 本院认为，本案双方当事人对解除案涉《前期物业服务合同》无异议，本院依法予以确认。本案双方争议焦点为被上诉人是否应当向上诉人支付涉案项目空置房的物业费。根据双方当事人签订的《前期物业服务合同》第五条第三款关于“自本合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，乙方正式接管时另行协商”之约定，上诉人主张其已于2019年12月1日正式进场提供物业服务并提交相应争议予以佐证，被上诉人在一审庭审中对此亦予以认可，但被上诉人主张“进场”并不等同于“正式接管”，但其未提供相关证据予以佐证其主张的“正式接管”的相应标准及法律、法规依据，根据《最高人民关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被上诉人应当承担举证不能的不利后果，其主张因上诉人未达到正式接管要求，故案涉空置房屋物业费未达到支付条件的理由不能成立。

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关于涉案项目空置房物业费的计算标准。本院认为，双方当事人约定对空置房物

业费另行协商，但至今未达成一致意见。天瑞家园公司主张案涉项目空置房共有住宅172套、商业用房59套，被上诉人欠付物业费共计820308.72元，根据双方一审期间对天瑞家园公司提交的空置房明细表的举证和质证情况，案涉项目空置房实际所需物业服务情况以及双方在履行合同中均存在一定程度过错的情况，本院酌情支持按涉案小区同类房屋物业服务费标准的40%计收空置房物业费328123.49元。

综上，上诉人遵义市天瑞家园物业服务有限公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

裁判结果 一、维持遵义市汇川区人民(2021)黔0303民初49号民事判决第一项，即“一、解除本诉原告(反诉被告)遵义市天瑞家园物业服务有限公司与本诉被告(反诉原告)遵义市欣鸿源房地产开发有限公司于2018年8月14日签订的《前期物业服务合同》”；

二、撤销遵义市汇川区人民(2021)黔0303民初49号民事判决第二、三、四项，即“二、驳回本诉原告(反诉被告)遵义市天瑞家园物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回本诉被告(反诉原告)遵义市欣鸿源房地产开发有限公司的其他反诉请求”；

三、由遵义市欣鸿源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付遵义市天瑞家园物业服务有限公司物业费328123.49元；

四、驳回遵义市天瑞家园物业服务有限公司其余诉讼请求和上诉请求； 五、驳回遵义市欣鸿源房地产开发有限公司其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

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一审案件受理费5670元(已依法减半收取)，二审案件受理费11280元，共计

16950元，由遵义市天瑞家园物业服务有限公司负担10000元，由遵义市欣鸿源房地产开发有限公司负担6950元。 本判决为终审判决。 落款

审 判 长 施正高 审 判 员 贺灿灿 审 判 员 杨恩高 二〇二二年四月十四日

法官助理 王 薇 书 记 员 冯 滢

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