城镇土地估价规程区别讲解

林 建 漳

一、修订的基本思路

随着社会经济日益发展，土地市场、地价管理和地价评估技术出现了新的变化和需求。特别是2007年《物权法》的出台和党的“”以来，土地管理制度改革进一步明确了方向和要求。同时，土地管理法的修改正在进行之中，改革的配套文件尚未出台，在此背景下，本次规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和做法，并与已明确的改革方向适当衔接。

二、修订的主要内容

1、结构框架调整

①参照标准的贯用格式，增加了“术语”一章，将原附件中的“名词解释”的主要内容放置此章，并调整、增减。

②将“估价原则”纳入总则，“价格影响因素”单独成章。

③“基本估价方法”改为“常用估价方法”，并将基准地价系数修正法、路线价法的应用从原“基准地价评估”一章移入此章。

④“宗地价评估”一章更名为“宗地价评估程序”，以程序为主线撰写。

⑤“主要用途土地价格评估”更名为“不同用途价格评估”。

⑥“其他权利土地价格评估”更名为“不同权利土地价格评估”。

⑦附录调整为四个，即附录A收益还原法原理及其公式、常用估价方法附件，附录B 基准地价评估用表、附录C现场勘查用表、附录D 估价报告及工作底稿规范格式。

需要重点关注的是：现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。【现场勘察用表适用于待估宗地、比较案例或交易实例进行现场勘查时记录有关勘查内容和结果，包括基本情况调查表、区域及个别条件调查表（分宗地填写）、基础设施情况调查表（分宗地填写）】

2、概念的调整

①重新定义“地价”，强调地价是特定土地权利的价格，既包括公开市场价，也包括特定条件特定市场下形成的价格，同时指出，本规程中所指地价通常指公开市场价；同时，对物权法中提出的立体土地权

利进行了考虑，明确地价可依据权属划分单独界定为地下空间建设用地使用权或空中建设用地使用权价格。

②区分主导的公告地价和市场地价，明确了基准地价、标定地价、课税地价属公告地价。

③增、删个别术语和定义。新规程增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。

3、要求的调整 ⑴技术体系与技术途径

由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。

将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。

⑵估价原则

新规程强调估价技术原则，保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。剔除了报酬递增递减原则和变动原则。

土地估价规程是技术规程，需要更多的反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则

更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。

估价方法对应估价原则 估价方法 市场比较法 估价原则 合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则 剩余法 合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、贡献原则、变动原则 收益还原法 合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则 基准地价系数修正合法原则、替代原则、最法 成本逼近法 有效利用原则、供需原则、变动原则 合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则 出让地价评估 增加价值主导、审慎原则、公开市场原则 公共管理与公共服增加发现并模拟市场价格务和交通运输用地的原则、区分市场定价与估价 优惠的原则、区位效用为主兼顾用途差异的原则 ⑶方法选用

新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。”的解决方案。

⑷主要估价方法

①市场比较法；②收益还原法；③剩余法；④成本逼近法；⑤公示地价系数修正法。

⑸基准地价制定 ⑹不同用途地价评估

①用途分类。宜参照《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例；②方法选择原则。

国家标准《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。 土地利用现状分类表 一级类 二级类 一级类 二级类 一级类 二级类 水田 工业用地 铁路用地 06工01耕水浇地 矿仓储采矿用地 公路用地 地 用地 旱地 仓储用地 街巷用地 10交通果园 07住城镇住宅用地 农村道路 运输用宅 02园地 茶园 农村宅基地 机场用地 用地 地 其它园地 机关团体用地 港口码头用地 有林地 新闻出版用地 管道运输用地 03林灌木林地 科教用地 河流水面 08公地 其它林地 共管理医卫慈善用地 湖泊水面 天然牧草地 与公共文体娱乐用地 水库水面 04草人工牧草地 服务用公共设施用地 坑塘水面 地 地 其它草地 公园与绿地 沿海滩涂 11水域批发零售用风景名胜设施用及水利内陆滩涂 地 地 设施用住宿餐饮用地 军事设施用地 沟渠 05商地 服 商务金融用用地 使领馆用地 水工建筑用地 地 09特其它商服用殊用地 监教场所用地 冰川及永久积雪 地 宗教用地 空闲地 殡葬用地 设施农用地 田坎 12其他 盐碱地 土地 沼泽地 沙地 裸地 ⑺不同权利状态下土地价格评估 4、文字调整

①“农村建设用地”改为“集体建设用地”；②

“征用”改为“征收”；③“房地产”改为“不动产”；④“还原利率”改为“还原率”；⑤“估价基准日”改为“估价期日”；⑥“商业用地”改为“商服用地”；⑦“居住用地”改为“住宅用地”。

5、档案资料的管理要求

新规程中明确，估价资料归档。完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。归档估价资料一般应保管15年。如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。

三、编写土地估价报告有调整的事项

（一）基本事项要求的调整 1、封面增加电子备案号。

2、土地估价报告中估价基准日均应改为估价期日。

3、地价定义。应注明：在公开市场（或特定市场）条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用权（或包含其他内容）价格。

设定的容积率取上限或下限应明确。是否有地下空间且容积率是否包括地下空间。【估价对象界定：是

否单纯土地及开发程度、容积率、地上地下范围及用途协调性、土地面积确定等】

4、估价结果单价应明确是地面地价还是楼面地价。对涉及抵押的估价，估价结果下边应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。

对涉及出让底价评估的，参照出让评估技术规范。 5、估价报告有效期统一描述为：本报告的估价结果自提交估价报告之日起一年内有效。

（二）、估价报告各部分应注意的问题 第一部分 封面 摘要

1、报告的年度编号应与提交报告年度一致，以提交的年度作为报告编号。

2、技术报告封面应为土地估价技术报告（评估工作底稿）；技术报告关键词，年度写提交报告年度；技术报告中的结果一览表上写“土地估价技术报告编号：（福建）**（2015）（技）字第***号”。

3、第八、九项：土地估价师签字、土地估价机构盖章必须在一页上。

4、土地估价结果一览表

①表格上方增加“估价目的”；②删除“宗地位置”列；③“估价期日用途”列分列“证载（或批准）、实际、设定”用途；④“容积率”列分列“规划、实际、设定”容积率；⑤“土地使用权年限”列改为“剩余土地使用权年限”列。

第二部分 估价对象界定

1、要说明估价委托方与土地权利人间的关系；估价对象项目，要明确估价对象是否为土地还是包括其他内容（如地上建筑物）；如果有其他内容在地价定义里相应说明。还应包括面积、土地使用者和用途。

2、土地登记状况应说明估价对象的来源、土地级别。

3、土地权利状况应包括所有权、使用权（用途、面积、取得时间、出让价款）、年期（出让年期、已使用年期、剩余年期）、他项权利（抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等）及相邻关系；实际使用与证载状况分析。

4、土地利用状况

现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率等）；待开发土地（规划条件、批准机关、批准日期、闲置情况等）。

5、一般因素包括城市资源状况（包括地理位置、

土地、城市人口等）、不动产制度与不动产市场（含土地制度、住房制度、地价等）、产业（含金融及税收）、城市规划与发展目标；城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）。

第三部分 土地估价结果及其使用

1、估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应列出名称和文件号。

2、估价原则应包括估价技术原则和估价工作原则。根据估价对象特点与估价目的有所选择。

3、估价的前提条件和假设条件。[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价期日设定等）]

4、需要特殊说明的事项。（估价中的不确定性及其对估价结果的影响程度？）①有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；②对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；③估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的

特殊处理，应说明原因或依据；④其他需要特殊说明的问题。

5、估价方法。

⑴选用基本规定：（估价报告）[简要说明估价中采用的主要方法、方法选择的依据。本标准推荐使用而未选用的方法应说明不选用的理由][除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种]（估价技术报告）[除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种，并说明估价方法选择的依据。对本标准推荐使用而未选用的方法或选用本标准中明确“慎用”“不宜使用”的方法，应说明理由]

⑵从不同用途角度选用估价方法的规定。“估价人员应针对不同用途土地的价格形成特征，选择适宜的两种以上方法，正确把握各类用地的估价技术要点。

评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。”

①住宅用地

a)评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法；

b)对位于中心城区的住宅用地，不宜采用成本逼近法；

c)对投资待建的住宅用地，可选择剩余法； d)对位于城镇规划区外零星分布的住宅用地，可选择剩余法；

e)对新开发土地，可选用成本逼近法。 ②工矿仓储用地

a)评估工矿仓储用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法；

b)如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法；

c)对租赁性工矿仓储用地，宜选用收益还原法； d)对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法； e)对位于中心城区的工业仓储用地，不宜采用成本逼近法。

③商服用地

a)评估商服用地价格宜选择市场比较法或收益还原法，并至少另辅一种适宜的估价方法；

b)评估商服用地时，慎选成本逼近法与公示地价系数修正法；

c) 对中心城区的商服用地，不宜采用成本逼近法；

d)对已建在用的商服用地，首选收益还原法；（宜） e) 对投资待建的商服用地，可选择剩余法。 D、公共管理与公共服务和交通运输用地评估 a)评估公共管理与公共服务和交通运输用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法；

b)如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法；

c)慎用收益还原法与剩余法。

⑶从不同权利特征角度选用估价方法的规定。“估价人员应针对不同权利特征对土地价格的影响，选择适宜的评估方法，正确把握不同权利土地价格评估技术要点。

评估相对完整或无特殊的土地权利价格，应在主要评估方法中选择两种以上适宜的评估方法，评估划拨土地使用权、地役权、单独设立的地下或空中使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。”

第四部分 附件

增加：比较案例照片、现场查勘记录表（现场勘

查估价师签字）、估价师现场查勘照片。

土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件，由估价机构盖章。 四、修订内容比较

《城镇土地估价规程》（国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会） 引言 章节结构 2014年版（GB/T18508-2014） 2014-07-24发布，2014-12-01实施 按现行法律法规修改；对集体土地所有权永久性取得改为“征收” 章节第3章 术语和定义 增加 附录C 基准地价成果图示 附录D 现场勘查用表 章节 删减 章节“估价原则”移入第4章内容“总则”；“基准地价系数调整 修正法、路线价法的应用”移入第6章“主要估价方法”；第9章“不同用途土地价格评估”列出公共管理与公共服务用地、交通运输用地用途评估。 名称第2章 规范性引用文件 第2章 引用标准 变化 第5章 价格影响因素 第4章 估价原则及价格影响因素 第6章 主要估价方法 第5章 基本估价方法 第8章 宗地地价评估程第7章 宗地地价评估 序 第9章 不同用途土地价格第8章 主要用途土地价格评估 评估 第10章 不同权利状态下第9章 其他权利土地价格土地价格评估 评估 第1章 范围 表述本标准适用于城镇、本规程适用于城镇、工变化 工矿区范围内的建设用地矿区及开发区范围内的建“基准地价”和“宗地地设用地“基准地价”和“宗价评估” 地地价评估” 第2章 规范性引用文件 GB/T 18507城镇土地分等TD/T1001-1993地籍调查规定级规程 程 GB/T19231土地基本术语 GB/T21010-2007土地利用现状分类 TD/T1001-2012地籍调查规程 TD/T1009-2007城市地价

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2001年版（GB/T18508-2001） 2001-11-12发布，2002-07-01实施 根据《城市规划法》、《房地产管理法》、《土地管理法》制定本规程 附录D 名词解释 附录C “基准地价评估用表”部分内容 附录B 市场比较法原理及公式演变 “基准地价系数修正法、路线价法”列在第7章“宗地地价评估” 第8章“主要用途土地价格评估”列出综合用地评估。 第3章 术语和定义 动态监测技术规范 公示地价、课税地价、土地估价、综合还原率、土地还原率、建筑还原率、征收补偿费用、公示地价系数修正法 替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则 第4章 总则 第5章 价格影响因素 第6章 主要估价方法 估价技术原则 一般因素 区域因素 个别因素 土地及住房制度与、国民和社会经济发展规划 繁华度或集聚度、规划及土地开发利用 规划及土地开发利用 熟地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、综合还原利率、土地还原利率、建筑还原利率、征地费用、城镇拆迁安置费用、基准地价系数修正法 遵循替代原则、遵循最有效利用原则、遵循预期收益原则、遵循供需原则、遵循贡献原则、遵循报酬递增递减原则、遵循变动原则 土地制度、住房制度、社会和国民经济规划 商服繁华程度、土地使用 土地使用 增加 将基准地价系数修正法、路线价法、标定地价系数修正法列入“公示地价法” 市场基本公式P=PB×A×B×C×D×E 比较变化 P-待估宗地价格；PB –比较法 实例价格；A-交易情况指数调整；B-估价期日地价指数调整；C-区域因素条件指数调整；D-个别因素条件指数调整；E-使用年期修正指数调整 评收集增加“明确价格内涵” 估交易程实例 序确定估价期日距比较实例的交变比较易日期原则上不超过3年；化 实例 比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性 估价通常用地价指数进行修期日正；地价指数的编制应符修正 合TD/T1009-2007的有关要求 基准地价系数修正法、路线价法 V=VB×A×B×D×E V-待估宗地价格；VB –比较实例价格；A-待估宗地情况指数调整；B-估价期日指数调整；D-区域因素条件指数调整；E-个别因素条件指数调整 比较实例应选择与估价期日最接近 主要用地价指数进行修正 16

区域将比较实例在其外部区域将比较实例在其外部区域因素条件下的价格调整为待估环境状况下的价格调整为修正 宗地外部条件下的价格 估价对象外部区域环境状况下的价格 综合考虑区域因素中的各将区域因素的各因子对地因子对地价的影响程度确价影响程度求和，得出区域定区域因素条件指数 因素条件指数 个别容积率、其他规划条因素件 修正 当容积率对地价影响较大时，应单独修正 综合考虑个别因素中的各因子对地价影响程度确定个别因素条件指数 其他除进行上述修正外，经过因素充分调查和专家论证，还修正 可根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正 适用范围 市场比较法除可直接用于评估土地价格或土地租金外，还可用于其他估价方法中相关参数的求取 收益基本公式 P=a/r P-土地收益价格；还原a-土地纯收益（或地租）；法 r-土地还原率 评程序确定还原率 估内容 测算收益价格 程序 估算年总收益是指待估宗地按年总最有效利用方式出租或自收益 行使用 估算年总收益，应考虑客观闲置损失。经营性项目或生产性项目，年总收益分别为经营性收入或生产性收入 确定年总费用是指利用土地进年总行经营活动并取得相应收费用 益时正常合理的必要年支出 规划条件 将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数 除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正，如容积率修正等 市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取 V=a/r V-土地收益价格；a-土地纯收益（或地租）；r-土地还原利率 确定还原利率 试算收益价格 确定待估宗地价格 年总收益是指待估宗地按法定用途出租或自行使用 总费用指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出 17

确定土地纯收益 确定还原率 a） 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其他税费 b）不动产出租：经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费 a)土地租赁：a=R-C a-土地纯收益；R-年总收入；C-年总费用 b)不动产出租： a=Rin-Ihn a-土地纯收益；Rin-不动产纯收益；Ihn –房屋纯收益 Rin=Rlg-Clg Rin-不动产纯收益；Rlg-不动产年总收益；Clg-不动产年总费用 利用不动产收益评估土地收益价格时应关注如下情况： ——当房屋经济寿命早于设定土地使用年期时，应按照房屋经济寿命确定折旧年限，合理估算剩余年期的土地价格 ——当房屋经济寿命晚于设定土地使用年期时，应按照土地使用期限确定折旧年限，并合理估算房屋余值 c)自用土地 a）土地纯收益与价格比率法：应选择3宗以上近期发生交易的，且土地区域条件、用途、交易类型等与待估宗地相似的交易实例 b）安全利率加风险调整值法：安全利率可选用国债年利率或银行定期存款年利率 在确定土地还原率时，应注意不同土地权利、不同土地用途、不同区位、不18

1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其他费用 2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其他费用 (1)土地租赁：a=R-C a-土地纯收益；R-年租金收入；C-年总费用 (2)房地出租： a=Rin-Ihn a-土地纯收益；Rin-房地纯收益；Ihn –房屋纯收益 Rin=Rlg-Clg Rin-房地纯收益；Rlg-房地出租年总收益；Clg-房地产出租年总费用 (5)自用土地或待开发土地 (1)土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型与待估土地相似的交易实例 (2)安全利率加风险调整值法：安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率 在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及

同土地使用年期及不同时不同级别土地之间还原利期的土地还原率的差别 率的差别 评剩余估法 现 有不动产所含土地价格 适用范围 基本公式 程序 测算不动产交易价格 测算房屋现值 测算交易税费 测算土地价格 适用于有现实收益或潜在收益的土地估价 P=Pr-Ph-T P-待估宗地价格；Pr-不动产交易价格；Ph-房屋现值；T-交易税费 a）调查待估宗地的基本情况；b）测算不动产交易价格；c）测算房屋价值；d）测算交易税费；e）测算待估宗地价格。 应根据客观交易价格，采用市场比较法或结合不动产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定 适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价 V=Vr-Ph-T V-待估土地价格；Vr-房地产交易价格；Ph-房屋现值；T-交易税费 可用正常市场交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定 参照收益还原法中的有关 规定测算 主要包括不动产交易过程 中的税费 评估待开发土地的价格 应注意待估宗地的设定使用年期与不动产交易价格对应的年期之间的差别并进行使用年期修正 基本P=A-B-C P-待估宗地价公式 格；A-不动产总价；B-开发项目整体的开发成本；C-客观开发利润 程序 c)测算完成开发后的土地或不动产总价；d)估计开发建设周期和投资进度安排；e)测算开发成本和开发商客观开发利润；f)测算待估宗地价格 测算采用市场比较法或趋势分开发析法确定其在评估期日的19

V=A-B-C V-待估土地价格；A-开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B-整个开发项目的开发成本；C-开发商合理利润 (3)估计开发建设周期和投资进度安排；(4)估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；(5)估算开发成本和开发商合理利润；(6)确定待估宗地的土地价格 采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完成

后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值 开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和 在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。 折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率 测算如果采用现金流法，折现 利润 率的取值综合考虑了利息和利润率因素，可不单独测算利润 适用范围 一般可运用于以下情形 允许运用于以下情形 成本基本公式 P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=PEV=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+逼近+R3 R3 法 p-待估宗地价格；Ea-土地V-土地价格；VE –土地成本取得费；Ed-土地开发费；价格 T-税费；R1-利息；R2-利润；R3-土地增值；PE –土地成本价格 程序 (1)判断待估土地是否适用 成本逼近法； c)确定土地增值 (4)确定土地开发后较开发 前的价值增值额； (5)按地价公式求取待估土地的土地价格； 确定土地按取得土地权利而支付的按用地单位为取得土地使取得费 各项客观费用计算，不同用权而支付的各项客观费情况如下： 用计算。 a)征收农村集体土地时，土征用农村集体土地时，土地地取得费即为征收补偿安取得费就是征地费用。征地置费用，主要包括被征收中各项费用以待估宗地所土地、地上青苗、建筑物在区域规定的标准，或及构筑物的补偿费用及涉应当支付的客观费用来确及人员的安置补助费。各定。 项费用应按有关规定，依

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完成后的不动产总价 测算开发成本 测算利息 价值，对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值，也可根据同一市场状况采用收益还原法确定其价值 开发成本是项目开发建设期间所发生的客观费用的总和 利息率的选取应参照同期银行公布的同期贷款利率 据待估宗地所在区域规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定。 b) 征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置补助费。各项费用应按有关规定，依据待估宗地所在区域规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定。 c)通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。 确定土地按待估宗地设定开发程度开发费 下应投入的各项客观费用计算 宗地红线外的土地开发费为达到所设定开发程度所需投入的各项开发费用；宗地红线内的土地开发费一般包括土地平整费。根据估价目的和投资主体不同，确定是否计入宗地红线内各类开发费用。 确定各项土地取得和开发过程中应税费 向缴纳的税费 规定的教育附加费等其他在土地取得过程中直接相关的税费等 城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置费应根据当地规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。 从市场购入的土地时，土地取得费就是土地购买价格 确定土地土地开发总投资应计算合开发利息 理利息。土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。按照设

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按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算 宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费，根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同。 征地过程中发生的税费一般有： (5)规定的教育基金及其他有关税费 房屋拆迁过程中发生的税费一般有：(1)房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；(2)规定的其他有关税费。 按照界定的土地开发程度定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息 确定土地 开发利润 按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润 的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。 土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。 按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润 按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算 根据待估宗地在区域内的位置和条件，进行个别因素修正 当土地增值是以有限（无限）年期的市场价格与成本价格的差额确定时 交易实例少的地区 V=Vlb×(1±ΣKi)×Kj V-土地价格；Vlb-某一用途土地在某一土地级上的基准地价 确定土地依据土地所在区域内，因增值 用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算 价格修正应根据待估宗地在区域内确定 的位置和宗地条件，考虑是否需要进行其他因素修正，确定土地价格 当土地增值是以有限（无限）年期的价格与成本价格的差额确定时 适用范围 少有交易的地区或类型 公示基基本P=Plb×(1±ΣKi)×Kj+D 地价准公式 P-待估宗地价格；Plb-某用法 途、某级别（均质区域）地的基准地价；ΣKi-宗地地价价修正系数；Kj-估价期日、系容积率、土地使用年期等数其他修正系数 修适用可用于已公布基准地 正范围 价，具有完备的基准地价法 修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年。 路适用路线价法是基准地价系数 线要求 修正法的特殊形式，适用价原则和要求与基准地价系法 数修正法类同。当区域内

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同时存在基准地价和路线价时，里地线以内的宗地，应采用路线价法评估。 标基本P=Ps×A×B×C×D 定公式 P-待估宗地价格；Ps-标定地地价；A-待估宗地交易情价况指数；B-待估宗地估价系期日地价指数除 以标定数地价期日地价指数；C-待修估宗地个别因素条件指数正除以标准宗地个别因素条法 件指数；D-待估宗地年期修正指数 程序 a)收集标准宗地及标定地价相关资料； b)选择3个（含3个）以上可比标准宗地； c)进行相关地价影响因素修正； d)测算待估宗地价格。 适用可用于已公布标定地要求 价的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的标准宗地与待估宗地应位于同一相同或类似区域，且具有可比性；标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过1年。 第基准地一般要求 a)基准地价更新周期视市7价更新 场情况而定，更新频率不章得低于3年一次，每隔6基年应进行一次全面更新； 准b)全面更新应在最新地价地影响因素资料的基础上，价重新划分土地级别或均质评区域；局部更新可利用符估 合要求的地价指数完成 (1)为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性，在土地市场变化或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。 (2)基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场地价或地价指数等来全面或局部调整基准地价的过程 23

范围 第一般程序 8章宗地地明确估价基本事项 价评估程序 具体要求如下： a)当城镇发展变化较快，整体土地条件发生较大变化时，应进行全面更新； b)当城镇发展比较稳定，仅局部土地条件发生较大变化时，可只进行局部更新； c)当土地级别变化时，应更新级别基准地价。 b)拟订估价作业方案； c)收集估价所需资料； d)实地查勘； h)编辑整理评估报告书，估价资料存档。 应征得委托方认可，订立委托协议，主要包括以下内容： a)明确估价目的。估价目的由委托方提出，在估价委托协议中明确。估价目的应符合相关法律、法规及规定。 b)明确待估宗地。明确待估宗地包括明确待估宗地的物质实体状况和权益状况，对所在位置、土地范围、土地权利状况、土地利用类型、土地利用状况等进行明确界定，并应有明确的依据和理由。 c)明确估价期日。估价期日应根据估价目的确定，在估价委托协议中明确，并采用公历表示，具体到年、月、日。 d)明确价格内涵。价格内涵应根据估价目的确定，地价定义中应说明价格类型、权利特征、估价期日、土地利用条件（现状利用或规划利用条件）、实际开发程度和设定的开发程度、证载用途、实际用途、设定用途等。 24

更新区域可以是全面更新，也可以是局部更新 (2)拟订估价作业计划； (3)收集资料实地查勘； (4)分析整理相关资料； 主要确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等

e)明确估价日期。明确估价师从开始作业到完成报告的持续时间。 拟订估价作业方案 在明确待估宗地基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟订作业方案，主要包括以下内容： a)拟订估价技术路线和初步选择估价方法； b)拟订资料收集的清单和收集资料的渠道； c)预计所需的时间、人员和经费； d)拟订作业步骤和时间进度安排 收集估价所需资料 a)宗地自身资料，包括反映土地权属状况及实体状态的资料； d)其他类型的资料，如当地的基准地价、地价指数、工程造价标准等相关资料 实地查勘 估价人员应实地查勘待估宗地及相关案例资料，充分了解掌握待估宗地及评估所用案例的坐落位置、四至、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况及周围环境等情况。 对待估宗地及周边情况等进行现场拍照，同时对已获取的资料进行核查，并补充收集估价所需的其他资料。 选定估价方法，试评估土地价格，除特殊情算价格 况下，应在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行。 确定估价结果 若舍弃某种估价方法的测算结果，应说明理由。 撰写并提交评估报应撰写土地估价报告书，告书 并编制估价技术报告（评估工作底稿）。当同一估价项目所含宗地位于多个市

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需确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等 估价人员必须实地查勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。 对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。 要提交评估报告书。估价报告书包括《土地估价报告》和《土地估价技术报告》；报告书格式分文字式和表估价资料归档 第一般规定 8章 不同用途土地价格评估 土地用途类 县时，应以各市或县为单位分别编制估价技术报告（评估工作底稿）。 估价报告及估价技术报告（评估工作底稿）中至少应披露的内容及要求见附录E。 在撰写文字（或表格）报告的同时，应制作评估报告和估价技术报告（评估工作底稿）的电子版。 估价报告与估价技术报告（评估工作底稿）按国家有关规定需要备案的，应要提交给委托方之前，先予备案。 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。 归档估价资料一般应保管15年。如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。 估价人员应针对不同用途土地的价格形成特征，选择适宜的两种以上方法，正确把握各类用地的估价技术要点。 评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。 a)住宅用地； b)工矿仓储用地； c)商服用地； d)公共管理与公共服务用地； e)交通运输用地 26

格式。 (1)居住用地； (2)工业用地； (3)商业、旅游、娱乐用地； (4)综合用地； (5)教育、科技、文化、卫生、教育或者其他用地。

评估中，待估宗地用途的设定宜参照GB/T 21010-2007《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具有混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例。 价格影响因素 a)评估不同用途的土地价格，应对影响土地价格的一般因素、区域因素和个别因素进行深入分析； b)分析价格影响因素时，应根据不同土地的利用特点及其对各类影响因素的敏感程度，有所选择和侧重。 住宅影响因素分一般因素： 用地析 ——经济因素：土地与不评估 动产市场状况等； ——行政因素：当地就业状况、居民的收入与消费水平、土地与不动产税收制度、土地与不动产等。 区域因素： ——交通条件：道路状况与交通管制、出行的便捷程度等； ——环境因素：空气、噪声、光源污染 个别因素： ——建筑密度、毗邻道路的类型与等级、给排水与电热气暖通讯等的通达及保证程度 估价方法选原则如下： 择 a)评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法； b)对位于中心城区的住宅用地，不宜采用成本逼近法； c)对投资待建的住宅用地，可选择剩余法； d)对位于城镇规划区外零

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一般因素： ——经济因素：就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租价比等； ——行政因素：房地产租金与税收、住宅等。 区域因素： ——交通条件：道路状况与交通便捷程度等； ——环境因素：噪音空气污染 居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。 星分布的住宅用地，可选择剩余法； e)对新开发土地，可选用成本逼近法。 评估技术要评估已售公房、经济适用点 房等保障性住房的用地价格时，应注意与商品住房用地间存在的权益差别及其对土地价格的影响。 工矿影响因素分一般因素： 仓储析 ——自然因素：地质条件 用地——经济因素：相同或相评估 关产业的市场状况等； ——行政因素：等。 区域因素： ——基础设施状况：电信等的通达与供给； ——工业区成熟度：所在工业区性质 估价方法选原则如下： 择 a)评估工矿仓储用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法； b)如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法； c)对租赁性工矿仓储用地，宜选用收益还原法； d)对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法； e)对位于中心城区的工业

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①评估别墅等居住用地，一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜使用。 ②评估高档公寓用地，一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。 ③评估普通居住用地，一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。 ④对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。 一般因素： ——经济因素：此类市场状况等； 区域因素： ——基础设施状况：等状况； 工业用地宜有用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。 评估技术要点 商服影响因素分用地析 评估 估价方法选择 评估技术要点 仓储用地，不宜采用成本逼近法。 b)矿井、采矿（采石）场、尾矿堆放用地价格评估，当矿产资源可开采低于剩余土地使用年限时，年期修正应依资源可开采年期确定； e)评估空置或低效利用的工业仓储用地以及位于城镇中心区非工业规划区范围内的存量工业仓储用地，应视估价目的的不同，在合法的前提下考虑土地的最有效利用方向。 一般因素： ——经济因素：服务业市场状况 ——行政因素：不动产租金与税收、等； 区域因素： ——商服繁华程度：所在区域性质（商服区、住宅区还是工业区）、商服氛围 原则如下： a)评估商服用地价格宜选择市场比较法或收益还原法，并至少另辅一种适宜的估价方法； b)评估商服用地时，慎选成本逼近法与公示地价系数修正法； c) 对中心城区的商服用地，不宜采用成本逼近法； d)对已建在用的商服用地，首选收益还原法；（宜） e) 对投资待建的商服用地，可选择剩余法。 a)评估商服用地价格，应根据土地的细分用途，选择影响地价的主要因素进行重点分析； b)评估低效使用的商服用29

①矿井、矿区用地价格评估，当矿产资源可开采低于出让时，年期修正应依资源可开采确定； ⑤机场、码头用地由于具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。 般因素： ——经济因素：此类市场状况 ——行政因素：房地产租金与税收等； 区域因素： ——商业服繁华程度： 商业、旅游、娱乐用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。 ①各类商业用地价格评估，必须区分因土地利用方式的差别所带来的土地收益的差异； ②评估各类旅游用地，应注

地，应注意遵循最有效利用原则； c)评估商服分摊用地价格，应注意空间位置差异对分摊土地价格的影响； d)评估各类旅游用地，应注意国家旅游区评价标准。 公共影响因素分a)评估公共管理与公共服管理析 务类用地价格时，相关影与公响因素分析可参照商服用共服地影响因素分析。 务和b)评估公共设施、公园绿化交通与交通运输用地时，相关运输影响因素分析可参照住宅用地用地或工业仓储用地影响评估 因素分析。 估价方法选原则如下： 择 a)评估公共管理与公共服务和交通运输用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法； b)如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法； c)慎用收益还原法与剩余法。 评估技术要a)评估公共管理与公共服点 务和交通运输用地价格，除遵循一般估价原则外，还应考虑以下原则： ——发现并模拟市场价格的原则； ——区分市场定价与优惠的原则； ——区位效用为主兼顾用途差异的原则。 评估公共管理与公共服务和交通运输用地价格，首先应考虑发现并模拟市场价格原则，评估该类用地的正常市场价格；在特定市场情况下，可根据及地方的相关法规与政

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意国家旅游区评价标准。 综合用地 影响因素分析参照居住用地和商业用地影响因素分析 教育、科技、文化、卫生、体育及其他用地 影响因素分析，根据估价目的及宗地实际情况，参照以上方法执行 综合用地 宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法估价 教育、科技、文化、卫生、体育及其他用地 评估方法选择，根据估价目的及宗地实际情况，参照以上方法执行 综合用地 在选择比较实例时，应根据相邻地区的同类综合用地。 教育、科技、文化、卫生、体育及其他用地 根据估价目的及宗地实际情况，参照以上方法执行 第9章不同权利下状态下土地价格评估 策，对前述的正常市场价格进行修正，测算基于特定约束下的参考性价格。 b)评估公共管理与公共服务和交通运输用地正常市场价格时，应比照同一供需圈相同类别用地的市场价格；在缺乏同类用地市场价格的情况下，可参考与区域土地利用规划相符的毗邻地价格； c) 机场、码头用地由于具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。 一般规定 估价人员应针对不同权利 特征对土地价格的影响，选择适宜的评估方法，正确把握不同权利土地价格评估技术要点。 评估相对完整或无特殊的土地权利价格，应在主要评估方法中选择两种以上适宜的评估方法，评估划拨土地使用权、地役权、单独设立的地下或空中使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。 出让土地使用权评a)出让土地使用权的权能 估 和使用要求由相应的《国有建设用地使用权出让合同》约定和《国有土地使用证》记载，评估出让使用权价格应根据相应宗地出让合同约定和国有土地使用证记载的宗地位置、四至范围、用地面积、土31

地开发利用条件和土地权能设置等要求； b)评估出让土地使用权价格应根据待估宗地利用类型、获取的资料状况，选择适宜的评估方法； c)采用市场比较法评估时，应注意分析交易案例的出让方式对交易价格的影响，并将其调整为与待估宗地设定条件相一致的交易价格；若交易案例有代征地等实物地租存在，应考虑对实际交易价格进行合理修正。 授权经营土地使用a)应考虑行业差异、所处区权评估 域状况及权利处置对其价格的影响； b)应根据待估宗地利用类型、获取资料状况，选择适宜的评估方法； c)采用市场比较法时，若选用出让土地使用权价格作为交易案例比较价格，应考虑授权经营土地使用权在处置方面的对地价的影响，并进行适当的减价修正； d)采用收益还原法进行评估时，除考虑行业差异、区域差异对还原率的影响外，还应考虑授权经营使用权的影响，其还原率应略高于相同条件下出让土地使用权价格评估的还原率。 作价出资（入股）可参照出让土地使用权价土地使用权评估 格评估 土地租赁权评估 宜采用市场比较法、收益还原法评估。 国有土地的承租土地使用权评估方法与土地租赁权类同，但应注意权能差异对地价的影响。

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可采用市场比较法、收益还原法等方法评估。 划拨土地使用权评a)可以采用收益还原法、市估 场比较法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法等； b)运用适宜方法评估划拨土地使用权价格时，应重点考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响； c)采用收益还原法评估划拨土地价格，确定土地收益时，应考虑因权能受限造成的划拨土地收益与出让土地收益的差异；确定还原率时，应考虑划拨土地使用权的处置、使用行业等的影响； d)采用市场比较法评估划拨土地价格，应科学选择划拨土地比较案例； e)采用成本逼近法评估划拨土地价格，应选用正常的土地取得成本、开发成本及合理的利息、利润； f)剩余法评估划拨土地价格，应注意在划拨土地开发的不动产，其销售具有严格受限性； g)通过评估出让土地使用权价格扣减土地增值的方法测算划拨土地价格，应科学确定土地增值。 地役权评估 采用收益还原法评估时，土地还原率一般略高于出让土地使用权还原率。 设有附加权利的土先评估不附有租赁权情况地使用权评估（设下的土地使用权价格，然有租赁权） 后进行减价或加价修正。 采用收益还原法评估时，超出租赁期限的土地使用剩余年限土地收益参照市场租金水平、依土地最佳利用方向的未来收益确

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可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。 运用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差异对价格的影响。划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。 在用收益还原法评估时，土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。 先评估不负有租赁权情况下的土地使用权价格，然后作减价修正。 超出租赁期限的土地使用剩余年限土地收益依土地最佳利用方向的未来收益确定。 定。 建评估要求 当同一宗土地上分别设有设的地上、地表、地下用权时，应按照各自边界、地权利归属、收益能力、产空权等分别评估其价间格。 权地影响因应重点考虑地下用途、地利下素分析 下深度、地下水文地质条评空件、地下建设对地上的影估 间响、规划等因素对价使格的影响。 用评估方可采用收益还原法、市场权 法选择 比较法、成本逼近法等方法评估。在当地发布的基准地价中，如果其修正体系中有明确的地下空间权价格修正要求，可采用公示地价系数修正法评估 评估技a)收益还原法 术要点 应注意空间差异可能导致的收益差异； 由于地下空间的运营成本较高、性较大，以及通达便捷性较差等原因，地下空间的投资风险较地表更高，其还原率通常较高。 b)市场比较法 应注意影响地下空间权价格的区域因素和个别因素的选择及其对价格影响的特殊性，应重点考虑所处区域集聚方便程度、基础设施和公共设施集聚程度、地质条件、地下空间深度、规模、人防管控及地下空间规划等。 c)成本逼近法 成本费用、利润率等均应按照该区域地下空间开发、利用的客观水平确定。 运用成本逼近法时，评估

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非地下空间权时，应结合对地下、地上不动产价格的贡献，确定地下、地上的成本分摊 地评估方可参考市场比较法、收益 上法选择 还原法等主要估价方法的空思路，亦可采用容积率补间偿、损失补偿的思路测算使价格。 用评估技a)采用市场比较法、收益还 权 术要点 原法等主要估价方法时。应注意影响因素的选择及其对价格影响的特殊性，重点考虑地上空间利用类型、对地表利用影响程度、所处区域区位条件、空间通达程度、基础设施条件、空中条件等的影响； b)采用容积率补偿法进行评估，可以地上空间权垂直投影范围内的地表面积为基础，依据地上空间利用范围增加前后的地块决价的差异，结合地上空间权的特殊条件，测算单独设立的地上空间权的价格； c)当地上空间权的存在对地表土地利用产生一定程度的妨碍时，可采用妨碍补偿法进行评估。当地上空间权与地表土地利用权间存在一定的高度距离时，通常遵循高度距离越大，对地表土地利用权利的干扰越小的原则处理。 附现场勘查用表 表1 基本情况调查表 录表2 区域及个别条件调查D 表（分宗地填写） 表3 基础设施情况调查表（分宗地填写） 现场勘查人应为签字土地估价师或合作机构的土地估价师

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附土封面 录地E 估价报告 项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括估价对象（按照土地证书坐落填写）、估价目的、价格类型（土地使用权或其他）等要素] 电子备案编号： 第一部分 摘四、估价期日 要 六、地价定义 [法定最高年限内的一定年期的,某种权利特征下的土地使用权(或包括其他内容)价格] 七、估价结果 [对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等] 注：八、土地估价师签字 九、土地估价机构这两项应在同一页展示。 表1 土地估价结果一览表 [增加估价目的、估价期日的证载（或批准）用途；容积率（规划、实际、设定）、剩余土地使用权年限，本表所在页应加盖估价机构公章] 第二部分 估三、估价对象概况 价对象界定 1、土地登记状况[说明估价对象的权源][未办理登记手续的,应说明理由] 3、土地利用状况[说明估价对象的利用现状和土地利用条件。土地利用条件包括估价对象的规划利用、最佳利用、利用和缺陷等情况] 四、影响地价的因素说明 2、区域因素[(5)商服繁华情况、产业集聚状况] 36

项目名称：[说明估价项目的全称，内容可评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样] 四、估价基准日 六、地价定义 [法定最高年限内的一定年期的土地使用权(或包括其他内容)价格] 土地估价结果一览表 [容积率、土地使用权年限、宗地位置] 三、估价对象概况 1、土地登记状况[说明估价对象的来源及历史沿革] 3、土地利用状况[说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况] 2、区域因素[(5)产业集聚状况]

第三部分 土一、估价依据[对估价过程地估价结果及中方法选择、有关参数确其使用 定所依据的主要文件应列出名称和文号] 二、土地估价 2、估价方法[本标准推荐使用而未选用的方法应说明不选用的理由][除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种] 3、估价结果[如用外币表示地价，应注明估价期日外币与人民币的比价] 三、估价结果和估价报告的使用 2、估价结果和估价报告的使用[(2)本报告和估价结果使用的方向与条件。说明估价报告和估价结果在一定估价目的下使用，注明土地估价报告的提供对象和使用条件。(3)说明估价报告的有效期限，自报告提交日起，原则上不超过一年。] 3、需要特殊说明的事项[(3)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，应说明原因或依据] 土地

第四部分 附[无待估对象权属证明材料件 时应说明原因；(2)宗地区域位置图、估价对象及比较案例照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）、现场查勘记录表、估价师现场查勘照片、估价机构的营业执照。(3)其他相关材料的复印件] 封面、第一部同“土地估价报告（文字同“土地估价报告（文字分 总述、第二式）” 式）” 37

一、估价依据[对估价过程中方法选择、有关参数确定（如基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出] 二、土地估价 2、估价方法[要求所选估价方法不少于两种] 三、估价结果和估价报告的使用 2、估价结果和估价报告的使用[(2)本报告和估价结果使用的方向与条件。说明估价报告和估价结果在一定估价目的下使用，注明土地估价报告仅提供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；(3)土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果有有效期限；] 3、需要特殊说明的事项[(3)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据] [宗地区域位置图、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）] 估价技术报告（评估工作底稿） 部分 估价对象描述及地价影响因素分析、第四部分 附件 第二估价方三、法选取部估要求 分 价土方地法估与价 估价过程 [除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种，并说明估价方法选择的依据。对本标准推荐使用而未选用的方法或选用本标准中明确“慎用”“不宜使用”的方法，应说明理由] [如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以在充分分析论证其可行的基础上，选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估] (一)市1、比较实例选择。交易价场比较格及价格内涵等。 法 2、因素选择。其中区域因素修正的主要因子包括商服繁华程度、产业集聚程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、区域土地使用等。个别因素修正的主要因子包括宗地面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、容积率、其他规划等。 6、修正后的地价计算[经过比较分析，利用各因素修正系数求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的价格] (三)剩1、最佳利用方式包括建筑余法 密度 2、明确估价对象开发完成后的利用方式[在估算不动产总价时，应根据待估宗38

[要求在一项估价所选估价方法应不少于两种，并说明估价方法选择的依据] [如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以，选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估] 1、比较实例选择。交易价格等。 2、因素选择。包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。 6、修正后的地价计算[经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格] 2、明确估价对象开发完成后的利用方式[在估算不动产总价时，应选择至少三个市场案例，可采用市场比较

(四)成本逼近法 (五)基准地价系数修正法 地的最有效利用方式和当地不动产市场现状，采用市场比较法确定其价值。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法确定其价值。] 1、详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准。[征收土地及地上建筑物时，土地取得费可按有关征收补偿、安置补助费用计算。从市场购入土地时，土地取得费是土地购买价格。土地取得费均按取得土地而支付的各项区域客观费用计算。] 3、贷款利息、土地开发利润率、土地增值率的确定，应说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。 4、根据估价对象的个别因素条件进行修正，因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致。当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。 1、具体说明采用的基准地价的颁布实施时间、 3、说明估价对象的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。 5、说明年期、期日、容积率、开发程度及其他影响地价因素间的差别和相应的修正系数。 法的有关程序和要求进行确定。] 1、要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准。 3、贷款利息、投资回报率、土地还原利率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。 4、说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。 5、根据估价对象的区域因素、个别因素条件进行区位修正，因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致，具体格式可参照基准地价系数修正法中的修正体系。 1、具体说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、 基准地价内涵是指一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途、法定最高年限的区域平均土地使用权价格。 3、说明估价对象的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。具体形式可参见市场比较法中因素条件说明表。 5、说明年期、期日及其他影响地价因素间的差别和相应的修正系数。 39

三、地价的1、地价确定的方法[对采用确定 众数、简单或加权平均值、综合分析法等确定最终宗地地价，应阐述其方法及权重选择的依据，若舍弃某种估价方法的测算结果，应说明理由]

1、地价确定的方法[对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据][如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果]

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