福建省房地产估价师《制度与》：实地查勘、评估方法和技术协
调考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。 A．行政管理部门 B．房产管理部门
C．工商行政管理部门 D．中介管理部门
2、业主公约由__制定并修改。 A．业主大会 B．业主委员会 C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同 3、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为__万元。 A．180.0 B．300.0 C．309.0 D．313.2
4、拆迁办是指。
A：市、县房屋行政主管部门 B：取得房屋拆迁许可证的单位 C：市、县规划行政主管部门 D：专门从事房屋拆迁的单位 E：房地产估价机构必须加盖公章
5、已知某投资项目折现率为ll%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。(2005年试题) A：11.12% B：11.36% C：11.66% D：12.95% E：借款合同
6、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。 A．助理 B．决策 C．技术 D．文职 7、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A．一手 B．二手 C．原始 D．基础
8、下列属于概率抽样类型的是__。 A．简单随机抽样 B．随意抽样 C．估计抽样 D．定额抽样 9、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。 A．102 B．52 C．54 D．103
10、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。 A．3758.57 B．394203 C．3966.10 D．4769.85
11、原城乡建设环境保护部发布《房屋完损等级评定标准(试行)》在__实行。 A．1984年12月8日 B．1984年11月8日 C．1948年12月8日 D．1985年11月8日
12、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】 A：估价师声明
B：估价的假设和条件 C：估价方法 D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
13、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。 A：2500 B：3000 C：3500 D：4000
E：工业用地的监测点评估价格
14、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。
A．组织市场 B．集团消费市场 C．组团消费市场 D．企业消费市场
15、__是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。 A．确定问题和调查目标 B．收集信息
C．制订调查计划 D．分析信息 16、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是。 A：商用房地产的风险更高 B：商用房地产的收益更高 C：商用房地产的价值更高
D：商用房地产的增值潜力更大 E：借款合同
17、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50％，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。 A：半个月 B：2个月 C：半年 D：2年
E：借款合同
18、__是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 A．开发建设投资 B．正经营资金
C．国家资产及其他资产 D．开发产品成本 19、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。 A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m2
20、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__ A．大青叶 B．鱼腥草 C．败酱草 D．水牛角 E．白头翁
21、不属于保险合同辅助人的是__。 A．保险受益人 B．保险代理人 C．保险公估人 D．保险经纪人
22、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。 A：400 B：628 C：656 D：700
E：工业用地的监测点评估价格
23、下列关于工程建设项目招标代理机构，说法不正确的是。
A：甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务
B：乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的王程建设招标代理业务
C：工程招标代理机构资格分为甲、乙、丙三级
D：暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务 E：执行层的组织协调
24、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。 A：10.2 B：11.0 C：11.3 D：11.5
E：工业用地的监测点评估价格 25、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A．间接融资 B．直接融资 C．基金融资 D．债券融资
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。 A．权责发生制原则 B．收负实现制原则 C．配比原则
D．划分收益性支出与资本性支出原则 2、以下难以使用市场法估价的房地产有。 A：标准工业厂房 B：写字楼 C：古建筑 D：纪念馆 E：学校
3、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。(2007年试题) A：内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B：内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 C：当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D：如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E：内部收益率越高，投资风险就越小 4、，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定
B：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 C：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 E：执行层的组织协调
5、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。根据规定，如按最低标准，B房地产开发公司应每个农民支付元的安置补助费。 A：1000 B：2000 C：4000 D：6000
E：执行层的组织协调
6、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。 A：支付土地出让金的贷款
B：支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C：用于土地储备的贷款
D：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E：购房贷款
7、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。 A：区位相近 B：权利性质相同 C：面积相等 D：档次相当 E：建成年份相同
8、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。
A．所得税前利润 B．所得税后利润 C．应分配利润 D．未分配利润
9、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件__。
A．生产成本高于市场平均成本 B．生产成本低于市场平均成本 C．自由竞争
D．该种商品本身可以大量重复生产 E．生产成本等于市场平均成本 10、某宗土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限为__年。 A．10 B．20 C．30 D．40
11、房地产部门规章包括（）等。 A．《城市房屋拆迁管理条例》 B．《城市房地产转让管理规定》 C．《房地产估价师注册管理办法》 D．《房地产估价规范》 E．《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》 12、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30㎡，外墙面积6㎡，单元间分隔墙面积8㎡，公摊面积3㎡，那么．可出租面积应为㎡。 A：33 B：40 C：43 D：47
E：借款合同
13、对同一宗房地产而言，__。
A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧 B．建筑物价格=房地价格-土地价格
C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧 D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧 14、以下不属于房地产转让的有__。 A．赠与 B．租赁 C．典当
D．以房地产抵债 E．以房地产作价入股
15、直接资本化法的优点是__。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
16、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为__。 A．1.4 B．1.5 C．1.6 D．1.8
17、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。 A．较大 B．较小 C．差距较大 D．大致接近
18、在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位？（） A．土地使用权出让 B．派出所
C．商品房销售 D．学校 E．工厂
19、开发项目总投资包括开发建设投资和__。 A．建设资金 B．土地购置费 C．前期费用 D．经营资金
20、最小二乘法的基本原理是__。
A．要求实际值与估计值的离差平方和为零 B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小 C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零 D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小 21、估价时点的确定要依赖于__。 A．估价目的
B．委托人的意思表示 C．估价对象 D．估价方法
22、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。 A．较高的收益性 B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
23、不属于房地产价格外部影响因素的是。 A：人口因素 B：权益因素 C：经济因素 D：区位因素 E：社会因素
24、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是__。 A．确定调查方式 B．设计问卷 C．收集信息
D．定义市场区域
25、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有__。 A．单元估算法 B．概预算定额法
C．工程量近似匡算法 D．蒙特卡洛模拟法 E．单位指标估算法
