2016年下半年山东省房地产估价师《理论与方法》：估价原则模拟试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。 A．4% B．3% C．2% D．1%
2、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3 500元／㎡，报酬率为8％；乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元／㎡，报酬率为6％。那么，甲的价格乙的价格。 A：高于 B：低于 C：等于
D：条件不足，无法确定
E：工业用地的监测点评估价格 3、__不属于对外交通用地。 A．管道运输 B．港口
C．企业内铁路 D．机场
4、以下权利中属于用益物权的是。 A：抵押权 B：典权
C：建筑物区分所有权 D：质权
E：执行层的组织协调 5、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。 A：4 B：3 C：2 D：1
E：执行层的组织协调
6、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。 A．3275 B．3287 C．3402
D．4375
7、职工以成本价购买的住房，产权归__所有。 A．国家 B．集体 C．个人
D．房产管理部门 8、《城市房地产开发经营管理条例》规定，因或者有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设以上的，不征收土地闲置费。 A：3个月 B：6个月 C：9个月 D：一年
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、下列不属于土地扣除项目的是。 A：取得土地使用权时所支付的金额 B：土地开发成本、费用
C：建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D：与转让房地产无关的税金 E：执行层的组织协调
10、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。 A：280 B：285 C：290 D：295
E：工业用地的监测点评估价格
11、下列关于工程建设定额计价法，表述不正确的是。
A：工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法 B：其基本特征是“价格=定额+费用文件规定”，并作为法定性依据强制执行 C：工程建设定额计价法是依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价
D：工程建设定额计价法相对于工程量清单计价方法是一种新的计价模式 E：执行层的组织协调
12、房地产供给有限特性的本质是。 A：土地的总量有限 B：房地产的不可移动性 C：房地产的独一无二性 D：房地产的价值量大
E：工业用地的监测点评估价格
13、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是__。 A．造价工程师
B．结构工程师 C．设备工程师 D．监理工程师 14、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A：50％ B：60％ C：70％ D：80％ E：借款合同
15、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。 A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4
16、宣告失踪的部门为。 A： B：人民 C：人民 D：机关
E：执行层的组织协调
17、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。
A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 E：工业用地的监测点评估价格
18、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。 A．1067元/m2 B．1070元/m2 C．1084元/m2 D．1141元/m2
19、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。 A．3000 B．5000
C．7500 D．8000
20、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。 A．75% B．79% C．81% D．84%
21、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由列出质量缺陷清单。 A：开发商 B：承包商
C：监理工程师 D：使用单位 E：借款合同
22、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。 A：40 B：43 C：47 D：50
E：工业用地的监测点评估价格
23、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元．目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于．【2005年考题】 A：536万元 B：549万元 C：557万元 D：816万元
E：工业用地的监测点评估价格
24、下列市盈率的表达式中，正确的是__。 A．市盈率=股价/每股净资产 B．市盈率=股价/每股收益 C．市盈率=市值/销售收入 D．市盈率=市值/现金流 25、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。 A．地价税 B．土地收益金 C．土地转让金 D．土地
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为5%，人民币与美元的汇率为1美元＝7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺＝0.09290304平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。 A．7026.14 B．6258.75 C．7010.34 D．6323.58
2、房地产间接投资包括。 A：投资房地产开发企业股票 B：在建工程
C：投资房地产开发企业发行的债券 D：投资房地产投资信托基金 E：购买住房抵押支持证券
3、下列关于工程量清单计价法中的建筑安装工程费构成，表述正确的有。 A：建筑安装工程直接费由直接工程费和措施费组成 B：直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费
C：措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费等
D：建筑安装工程费依然由直接费、间接费、利润和税金构成
E：税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的企业所得税、土地使用税
4、投资者进行房地产投资的主要目的是。 A：财富最大化 B：保值增值
C：降低投资组合的总体风险 D：降低通货膨胀的影响 E：借款合同
5、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。 A：行政划拨
B：无偿无限期使用 C：无偿有限期使用
D：禁止土地使用者转让
E：允许一定范围的土地使用者转让 6、从某种意义上讲，房地产价格是__。 A．个别人的价值判断 B．估价人员的主观定价 C．由市场力量决定
D．市场参与者集体竞价的结果 E．由交易双方委托经纪人确定
7、监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于__的工作内容。
A．物业管理 B．设施管理 C．资产管理
D．组合投资管理
8、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的。 A：1% B：2% C：3% D：4%
E：借款合同
9、房屋所有权初始登记是指原始取得所有权而进行的登记。 A：新建房屋申请人
B：原有但已进行过登记的房屋申请人 C：原有但未进行过登记的房屋申请人 D：转让所得房屋申请人 E：继承所得房屋申请人
10、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括。 A：耐水性 B：抗渗性 C：抗冻性 D：导热性 E：热容量
11、下列不属于房地产区位因素的是__。 A．交通 B．用途 C．环境 D．楼层
12、房地产金融的特点包括。(2007年试题) A：集中性 B：风险性 C：流通性强 D：资金增值性 E：资金周转期长
13、产权不明确的房屋是指的房屋。 A：有权属证明 B：产权人下落不明 C：产权人出国留学
D：因产权关系正在诉讼
E：暂时无法确定产权的合法所有人 14、下列关于房地产抵押权的实现中，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法正确的是。
A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿
B：抵押权已登记的先于未登记的受偿 C：抵押权已登记的后于未登记的受偿 D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿 E：抵押权为价值权，也是实体权
15、房屋登记机构应进行实地查看的情形有。 A：房屋所有权初始登记 B：房屋所有权转移登记 C：最高额抵押登记
D：在建工程抵押权登记 E：地役权登记
16、在下列各个选项中，不属于市场法估价适用对象的是__。 A．城市规划用地 B．标准厂房
C．高级豪华公寓 D．风景园林别墅
17、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的__。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价
18、物业管理的社会化有两个基本含义，即。
A：房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业 B：物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业 C：物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业 D：物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 E：职能部门要到社会上去选聘物业服务企业 19、房屋抵押权自__之日起生效。 A．抵押合同签订 B．抵押合同生效 C．抵押权登记
D．核发他项权利证书 20、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。 A．单项工程 B．单位工程 C．分部工程 D．分项工程
21、住房公积金的缴存比例一般不得低于__。 A．3% B．5% C．10% D．12%
22、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不
应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。 A．土地所有权
B．国有工业用地土地使用权 C．宅基地土地使用权 D．大型游乐场 E．乡镇企业用房
23、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。 A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7%
24、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。 A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4 25、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。(2009年试题) A：上升到下降 B：下降到上升
C：高于合理空置率到低于合理空置率 D：低于合理空置率到高于合理空置率 E：借款合同
