宏观及策略

来源：保捱科技网

2010年4月28日 (星期三) 宏观及策略

中国经济

天津市银行与房地产业调研纪要

袁琳，CFA

一、银行业

1. 银行额度管理非常严格，大多数银行资金面较为紧张，

某些地区分行已经用完全年额度。银监会已经分月或按旬监控几大行。预计4月份贷款规模比3月份有增长，但不会大幅增长。银行在积极调整贷款结构，基础设施和地方融资平台，偏重发展装备制造和商贸行业。 2. 贷款需求仍然旺盛。企业的贷款需求相对平稳，但

的投资建设需求仍很大，因此总体上贷款需求仍很旺盛。 3. 个贷方面

1) 目前二套房购买占比20-30%。新政出台前，这一比

例仍在上升； 2) 目前二套房主要的问题是二套房认定，目前采

用全国信贷系统以家庭为单位认定，但家庭必须通过民政系统认定，因此存在问题。未来若采用房管局系统，由于目前无法全国联网，因此也存在无法认定的情况，此外，对于家庭的认定也存在问题； 3) 三套房房贷仍在发放，但首付比例至少60%； 4) 个贷额度很紧张，但新政后需求可能降低。今年1

季度的还款率大约在13%，今年1季度个贷24个亿，未来只有13个亿的额度； 5) 新政后的结果由于时间原因，尚体现不出。从长远

看小银行对个贷仍然优先支持；大银行去年个贷过快增长，今年主要出于政治考虑较为严格，同时房贷需求也会有所下降。执行力度仍然需要观察。 4. 开发贷方面，银行目前主要对大型开发商进行贷款，贷

款利率有些仍在下浮，未来的贷款审核将更加严格，如果下一步额度仍很紧张，该部分贷款将会受到更严格的。

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2010年4月28日 (星期三)

5. 地方融资平台的贷款受到严格。地方融资平台贷款

目前主要担保是地方财政预算、土地、担保函，未来如果担保全部失效，需要找企业来担保，银行认为风险其实加大，另外全部更换的可能性较小；目前地方融资平台资本金中现金的比例不超过10%，土地也是主要的资本，整体上主要依赖银行贷款，银行贷款如果不后续支持，地方经济和建设很难进行。银行目前虽有退出的意愿，但不希望短期内大量产生坏账和负面影响，因此可能通过拉长工期、其他银行进入、缩小建设规模等形式。 6. 银行议价能力提高，主要是针对中小企业，大型企业新

签订的贷款基本也很难拿到优惠利率。银行资金压力较大，贷款新政实施后派生存款减少，存款成本有一定压力，但总体上利差仍在上升。 7. 在保障房建设方面的投入主要以支持相关的地方融资平

台的形式进行，直接发放的贷款不多。 8. 对资产质量目前的风险仍不大，土地的价格下跌对抵押

品价值会有影响，但鉴于土地目前的抵押率最高在70%，工业用地在30%-40%，因此认为短期内风险不大。二、房地产行业

1. 国家新政在各地方的具体执行有不确定性。

1) 房屋税收要求房价上涨过快过高地区执行，但地方

是否执行要有两个方面的考虑，一是地方意图，二是国家试点选择。天津目前没有考虑； 2) 土地供给制度，招拍挂改革，目前天津还没有形成

办法。 2. 关于二套及以上房屋贷款的以家庭为单位认定，地方房

管也有产权登记数据，但与民政局、银行的信息交互还未进行。保障房的运作已经体现了这些合作中的困难，这需要涉及社保、房管、银行、户籍婚姻等多部门。 3. 开发商资金闭循环监管，天津最早（2008年6月份执行，

因顺驰事件），现住建部准备全国推广。 4. 4.2008年危机时天津曾推出购房落户，2000-2006年15-10%

是外地购房，实施后38%是外地买房。由于经济发展速度仍不够快，天津现在还是考虑鼓励购房。

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5. 关于保障房：

2010年4月28日 (星期三) 1) 廉租房：房租1平米1元每月，难以征收房租，没有

经济可行性。属于市财政补贴的济贫项目，目前建设较少，仅有2-5万套； 2) 经适房：城区内，主要定向为拆迁改造，原地安置，

户型在60平米左右。2010年有800万平米，600万示范镇（宅基地集中，村民社保城市户口，仍保留农业地，增加城市建设用地）； 3) 限价房：一方面计算成本，另一方面定价考虑周边

商品房，大约低20%。申请标准是人均年收入3万元以下，5年10万套，每套90平米左右，5年后可以转让，目前申请人中50%是单身大学毕业生。保障房的物业费征收较为困难，40-50%不交，需要考虑商品房和经适房混建。 6. 2009年，全部住宅建设2,540万平米，其中经适房720万平米，限价房50万平米。2010年，全部住宅建设预计2,800万平米，比09年增长10%左右。其中经适房800万平米（200万市区内拆迁改造，600万平米示范镇项目），限价房150万平米。

7. 住宅建设增速仅为10%，主要是因为项目时滞比较长以及地方的供地速度。一般的商品房建筑周期如下：7-8个月前期储备地，1.5年买地到预售，1年后竣工。地产市场的供给具有刚性，而需求则较为情绪化。房管局、国土局的供地计划需要考虑市场情况、自身成本以及还款需求。 8. 在房价走势上，2009年1、2月份，由于地产商打折促销，天津市场房价跌幅20%左右；3、4月，房价主要由资金推动以及当地的落户、拆迁拉动。2010年1、2月份，二手房交易量出现大幅下跌（30/40%），供求都在下降；3月份量价齐升；后，房价没有下跌，出现恐慌性购买；4月份新政后，目前二手房市场还没有出现大的变化。 9. 需求结构中刚性需求为主，即拆迁（20-30%）和婚房（20%），加上改善需求（20%）。投资客户可能比统计估计数据要多。

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2010年4月28日 (星期三) 三、其它

1. 2009年天津GDP规模7,500亿，增速16.5%，其中5,000

多亿是固定资产投资。 2. 天津保障性住房相对搞得较好，但对最近国家的新政还

在观望，尚没有出台自己的。2008年制定了5年期保障房规划，2009年成立保障性住房投资公司，属于事业单位，融资平台，银团贷款200多亿，主要用于拆迁安置款、整理土地等。 3. 经适房土地划拨，税收有优惠（大约减免900元/米），

由本区内的土地开发公司投资运作，利润率3%；限价房基本按照商品房走，但是价格和利润（10%）。土地紧张的情况下，民营企业也愿意做限价房项目。今年经适房准备向社会放开，拆迁基本完成。天津2010年也在考虑经适房室租赁。

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2009年9月7日 (星期一) 璞玉共精金 11

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