营改增热点难点问题（房地产）
1•关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购 买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是 房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投 入使用时间？
答：（1）“取得的不动产”中的取得方式 包括租入。
（2） 纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理 不动产权属登记的销售的开具时间作为不动产取得时间。
（3） 纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注 明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者 未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工 日期。
2. —般纳税人销售其 2016年4月30日前自建的不动产，其 自建的定义是什么？
答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产： （1） 企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。 （2） 企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。 (3) 企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。
3. 房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、 幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无 偿赠送给，是作为视同销售处理，还是做进项转出处 理？
答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿 园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给， 不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。
4. 向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公 司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预 缴税款？
答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早 于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早 于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。
5. 房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了 产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售 的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值 税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自 行开发的房地产项目征收管理暂行办法》？
答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不 动产征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动 产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收管理 暂行办法》。
6. 开发单位代街道发放拆迁补偿款，款由通过街道转账 给开发企业，开发企业代街道向被拆迁户发放，但街道（政 府）要求开发企业就收到的拆迁补偿款向其开具，以前 在地税时可以开具且不作收入，营改增后可否比照，开具国 税普票，不作收入？
答：开发企业对受托代发的拆迁补偿款可以开具普通， 开票时应在备注里注明拆迁补偿款（不征税）。
7. 房地产开发企业按照《营业税改征试点有关事项的 规定》（财税〔2016〕36号）规定，可从销售额中扣除的向 部门支付的土地价款包括哪些？
答：根据《财政部国家税务总局关于明确金融
房地产开发 教育辅
助服务等的通知》（财税〔2016〕140号）规定，“向 部门支付的土地价款”，包括土地受让人向部门支付的征地和拆迁 补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简 易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支 付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除
拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用 凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。【房企财税微信：fdccspx】
8. 房地产开发企业以总公司名义拿地，总公司先行支付土地 价款（取得的财政收据抬头为总公司） ，后又成立分公司（子 公司），以分公司（子公司）名义开发房地产项目，分公司 （子公司）按一般计税方法计算缴纳时是否可以从销 售额中抵减上述土地价款？
答：根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅 助服务等的通知》（财税〔2016〕140号）规定，房地产开 发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向部门 支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列 条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向部门支付的土 地价款。
（一） 房地产开发企业、项目公司、部门三方签订变更协议或 补
充合同，将土地受让人变更为项目公司；
（二） 部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署 变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（三） 项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
9. 房地产企业销售自行开发的毛坯房同时赠送家电业务，是 否需要视同销售？房地产企业销售自行开发的精装房（装修 标准里包含家电、家具等），是否需要视同销售？
答：房地产企业销售毛坯房或精装房（装修标准里包含家电、家具 等），不需要按不同货物适用的税率分别计提销项税，对销售收入全额
按销售不动产征收。
10•买房送物业费，需要做视同销售处理吗？
答：不需要。
11房地产企业没收的定金或其他违约金， 备案从而缴纳或免缴吗？
要区分已备案或未
答：未完成交易而没收的定金或其他违约金不需要缴纳，因
为应税行为没有发生。
12土地出让金返还（指不指定用途）需要冲减土地成本 从而在计算时减少可扣除的地价么？
答：如不是降低地价的返还款，则房地产企业还可以原来支付的土 地价款扣减房地产销售额。
13.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？
答：纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。对 以买卖方式转让的不动产，应对照《商品房买卖合同》上约定的交房时 间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋
交付手续的，以实际交付时间作为纳税义务发生时间。因房地产开发企 业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；
因购
买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的， 以合同约定的最迟交房 时间作为纳税义务发生时间。
对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产，房地产开 发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
14房地产开发企业预收款的范围如何确定？
答：房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款 项，但不含签订房地产销售合同之前收取的诚意金、认筹金和订金等。
15代收的等费用是否属于价外费用？
答：房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时，代收转付并 以不动产买受人名义取得票据的等款项， 不属于价外费用的范围。
16房地产开发企业出租不动产，城市综合体、商业地产的运 营公司出租商铺，工业企业、产业园区出租厂房、企业 孵化器出租办公场所，租赁合同中约定免租期的，是否要按 照视同销售缴纳？
答：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的， 视同销售情形。
免租期不属于
17.《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的 房地产项目征收管理暂行办法的公告》（国家税务总 局公告2016年第18号）中“当期销售房地产项目建筑面积”
“房地产项目可供销售面积”是指计入容积率的建筑面积， 是否包括无法办理产权证的地下车位建筑面积？
答：不包括。
18企业转让建设用地指标收入是否要缴纳？
答：按“销售无形资产-其他权益性无形资产”缴纳。
19.“房地产开发企业采取预收款方式销售的，在收到预收款 时按3%预征率预缴”，何时清缴？预售过程中与其 他项目共同取得的进项税额如何划分抵扣？预缴后
是按月清算，还是达到销售时点后统一清算，是否月度时仅 预缴即可？
答：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款 时按照3%的预征率预缴。其中，一般纳税人应在取得预收款的 次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款； 小规模纳税人应在取得预收 款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关 预缴税款。
按照《营业税改征试点实施办法》的规定，纳税人采取预收 款方
式销售不动产的，其纳税义务发生时间不再为收到预收款的当天， 而是完成不动产销售行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据 的当天。纳税人销售不动产，应按照《营业税改征试点实施办法》 规定的纳税义务发生时间，计算应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管 国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
20.房地产开发企业当期允许扣除的土地价款， 是不是用当期 预收的房款，根据每套房屋的单价，折算出对应销售面积， 再计算允许扣除的土地价款，还是采用其他计算方法？
答：允许扣除的土地价款不是根据当期预售的房屋面积计算确定， 而是根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收管理 暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第18号）第五条规定，按照以 下公式计算：
当期允许扣除的土地价款 二（当期销售房地产项目建筑面积十房地 产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的销 售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑 面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑 面积。
级以上（含省级）财政部门监制的财政票据，但在实际中， 般缴纳土地竞拍保证金才能取得财政监制票据，缴纳其他 土地款都是取得缴款书，财政部门不更换票据。所以是否从 销售额中扣除的土地价款必须取得省级以上（含省级）财政 应当取得省
21房地产开发企业从销售额中扣除的土地价款， 部门监制的财政票据?
答：支付的土地价款，是指向、土地管理部门或受委托收 取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和 价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印） 制的财政票据。上述财政票据包括财政部监制的 《安徽省非税收入 一般缴款书（收据）》。
22国家税务总局公告 2016年第18号第五条中土地价款扣除 使用的建筑面积数据，是指总体规划面积、施工证面积、还 是预售证面积？
答：土地价款扣除使用的建筑面积是 指当期销售房地产项目建筑面 积，即当期纳税申报的销售额对应的建筑面积。
23同一法人多个项目滚动开发， 新拿地支付的土地出让金是 否能够在其他正在销售房产项目的销售额中抵减？
答：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目， 适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用， 扣除当期销 售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此， 土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。
一个项目的
24房地产开发企业一个项目开发的房产全部销售后， 项留抵税额，如何处理？
如有进
答：房地产开发企业的进项留抵税额，可以结转下期继续抵扣，但 按现行税收规定不能退税。
25关于地下车位，签订的是以租代售的租赁合同，出租 20
年，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，转 让几十年使用权。该转让行为土地一般被视同转让不 动产，在法规下是按照销售还是租赁缴纳？
答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，销售不动产，是 指转让不动产所有权的业务活动。转让建筑物有限产权或者永久使用权 的，按
照销售不动产缴纳。
上述出租车位行为，不涉及转让不动产所有权或永久使用权，因此 不属于销售不动产，应按照不动产租赁服务缴纳。
26房地产开发企业在 2016年4月30日前取得的土地分成若 干期开发，有的在 2016年4月30日前取得《建筑工程施工 许可证》，有的在2016年5月1日以后取得《建筑工程施工 许可证》，该地块上开发的所有房地产是作为一个整体开发 项目，根据其取得的第一个《建筑工程施工许可证》时间判 定是否属于房地产老项目？还是将每期作为一个的房 地产项目，根据每期取得的《建筑工程施工许可证》的时间 或合同约定开工时间判定是否属于房地产老项目？
答：房地产开发企业对2016年4月30日前取得的土地采取分期开 发的，且第一个《建筑工程施工许可证》的开工时间在
2016年4月30
日之前的，企业可以将该土地上各期开发的房地产作为一个整体开发项 目，选择适用房地产老项目简易计税；
也可以将各期开发的
项目作为房地产项目，根据每期取得的《建筑工程施工许可证》的 时间或合同约定开工时间，选择适用房地产新、老项目税收。
27房地产开发企业自己建设、自己运营的酒店、商铺、停车 场、电影院等不动产，其进项税额是否需要分期抵扣？
答：根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》
（国家税务总局公
告2016年第15号）的规定，房地产开发企业自行开发的房地产项目， 融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进
项税额不适用上述分2年抵扣的规定。因此房地产开发企业的上述不动 产，不需要实行分期抵扣。
28房地产老项目转租是否适用简易征收？
答：根据《营业税改征试点有关事项的规定》的规定，一般 纳税人出租其2016年4月30日前租入的不动产，可选择适用简易计税 方法，按5%的征收率计算应纳税额。
29.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的第二条“房地产 开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及 在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用 上述分2年抵扣的规定。”请问：这里所指“在施工现场修 建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分
2年抵
扣的规定。”是指房产企业不需要分期抵扣，还是进行该项 目施工的施工企业不需要分期抵扣？ 一些企业的办公楼 2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否 全部采购的料工费可以分两年分别按
60%、40%抵扣进项，
还是只有5月1号之后的可以按此方法抵扣进项？
答：《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016 年第15号）中施工现场修建的临时建筑物、构筑物的进项税额不适用 分期抵扣规定，是指修建临时建筑物或构筑物的纳税人应将上述临建设 施的进项税额一次性从销项税额中扣除。
根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016 年第15号）第二条的规定，一般纳税人
2016年5月1日发生的
不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分 2年从销项税额 中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。因此，对于 2016年4月30日前已在建的办公楼，只有 5月1日之后取得的进项税 额才可适用不动产分期抵扣规定。
30房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项 目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方 法计税？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收 管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第18号）的规定，房地产 开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目， 可选择适用简 易计税方法计税或一般计税方法计税；销售自行开发的房地产新项目， 应适用一般计税方法计税。因此， 房地产开发企业存在不同时期开发的 多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方 法计税。
31房地产开发企业中的一般纳税人， 销售自行开发的房地产 老项目，5月1日前已销售一部分，并缴纳营业税，
5月1
日后取得的销售收入，选择简易计税方法计税的，是否可以 扣除对应的土地价款？
答：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项 目，选择简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额， 不得扣除对应的土地价款。
32房地产开发企业开发的，开工日期在 4月30日之前的同
一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住 房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？
答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。
33.营改增后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴 和申报都怎么操作？
答：根据《国家税务总局关于发布 <房地产开发企业销售自行开发 的房地产项目征收管理暂行办法 > 的公告》（国家税务总局公告 2016年第18号）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的 房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按照 主管国税机关预缴税款。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的， 应按照规定的纳税义务发生时间，
以当期销售额和11%的适用税
3%的预征率向
率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。 未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。【房企财税微信：fdccspx】
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的， 应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和
5%的征收率
计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未 抵减
完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
34全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为 如何缴纳？
答：房地产开发企业营改增之前，国税函〔1998〕554号对“代建” 行为的规定为：“房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并 办理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按 施工进度向乙方预收房款，工程完工后，
甲方替乙方办理产权转移等手
续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营 业税；如甲方自备施工力量修建该房屋， 还应对甲方的自建行为，按’建 筑业’税目征收营业税。”
营改增后，房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办 理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按施 工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。 房地产开发企业的上述“代建房屋”行为只按照销售不动产的相关税收 计算缴纳。房地产开发企业未取得土地使用权，
只接受其他
单位委托，组织施工力量代建房屋的，按照建筑服务相关税收计算 缴纳。
35企业2016年5月份收到了广告费用增某房地产企业反映， 该企业近期投入了大量广告费用，为一地房地产总项目销售 作前期宣传，该总项目中既有工程老项目又有工程新项目， 老项目已进入销售期，而新项目才刚刚开始筹建，预计新项 目工期和距离实际销售期将超过一年值税专用，
5月份
实际销售的全部是实行简易征收的老项目产品，预计这样情 况将一直延续到1年以后（或更长），如果按财税 [2016]36 号文件规定：“第二十九条
适用一般计税方法的纳税人，兼
营简易计税方法计税项目、免征项目而无法划分不得 抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额X（当 期简易计税方法计税项目销售额 +免征项目销售额） +当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣 的进项税额进行清算”。企业为此支付的广告费用将全额不 得抵扣进项税额，只能作进项转出，以后也不能抵扣，而这 些费用中有部分是为后期新项目发生的，企业认为这样规定 对该企业很不公平，问，能否允许企业将该类费用暂作待抵 扣税额，等到该总项目销售完毕后，再根据老项目和新项目 销售额计算不得抵扣进项税额
和允许抵扣进项税额，再作税 务抵扣处理？
答：房地产开发企业应按照国家税务总局公告 2016年第18号，计 算老项目应分摊前期宣传广告费，计算公式为：
不得抵扣的进项税额二当期取得的总项目前期宣传广告费进项税额 x
（老项目建设规模十房地产项目总建设规模）
注：上述问题解答仅供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。
