青岛啤酒投资发展战略规划概述

第一部分 啤酒市场相关信息分析

啤酒含有17种氨基酸，多种维生素及碳水化合物、矿物盐等物质、每升啤酒的热量可达430卡，相当于6-7枚鸡蛋，0.75升牛奶或50克奶油，被世界营养协会组织列为营养食品，素有“液体面包”之誉。

现代科学研究表明，啤酒中所含各种成份、既有较高的营养价值又具良好的药疗效果，啤酒中酒精含量较低，10度黄啤酒含酒精3%左右，非但对胃和肝脏无损害，而且可平缓地促进人体血液循环；维生素B1、B6已能维持心脏正常活动，而烟酸则能扩张血管，故它们对心血管系统有益，可加速新陈代谢。

啤酒中的矿物盐，对人体组织细胞的代谢起着调节作用。有利于人体必需水分的摄取吸收，啤酒所含酒花素,既能促进唾液、胃液和胆汁分泌、健胃益脾，又可治疗肺和淋巴结核，还能促进伤口愈合和烧伤者痊愈。贫血患者常饮啤酒，能促进红细胞的生长，增强造血功能。神经衰弱者采用“啤酒疗法”即饭后半小时和睡前各饮啤酒半瓶（约320毫升），30日为一疗程，效果显著。特别是冬季饮用温啤酒，会使人周身发热，去寒解乏，中、老年人最为适宜。

世界啤酒发展趋势最近，有关行业机构及刊物进行了一项世界啤酒发展趋势的调查，得出的结论是：在生活水平较高的西方世界，啤酒市场出现了持续的停滞；而在世界东方，有时却出现增长趋势。在许多工业化国家中，当啤酒的人均消费量停滞甚至降低时，啤酒的需求量和产量在东欧国家和中国却增长了。但是欧洲依然是世界最大的啤酒市场，而且人均消费量也最多。根据《Zenithinternationnal》分析，从1993－1999年，世界啤酒产量提高了12%。1999年，世界啤酒产量增长率第一次超过了1990年以来的3%，达到3.4%。据FH（IUT）deGelsnheim研究机构分析，2000年世界啤酒产量为13980万吨。在近20年时间里，世界啤酒人均消费量几乎没有变化,1996年为21.9升；1980年为20.9升；目前、人均消费量接近22.5升，但消费趋势是一直上升的。目前世界啤酒产量年增长250万吨左右。欧洲据《BraUWelt》专业刊物统计，世界人均啤酒消费量前三名的国家为：捷克（163升）；爱尔兰（150.5升）；德国（127.5

升）。据《BarthRePOrt》报道，欧洲1999年的啤酒产量达到4694万吨，增长了33万吨；欧洲2000年啤酒总产量为4718万吨。荷兰是欧洲最大啤酒出口国，官方统计数字为122万吨以上。据德国啤酒酿造商联合会统计,德国目前是世界上拥有啤酒厂数量最多的国家，有1270家啤酒厂，而且德国的啤酒品种也最多，有5000种不同品种的啤酒。然而，德国人均啤酒消费量还是有所下降，1999年人均消费量为127.5升。东欧的啤酒业不断地创造新记录。如波兰的啤酒市场在不断增长。1993年波兰人均啤酒消费量为22升；1999年增长至58升；2000年为63升，年增长率为7%－13%。

在中国建立最早的啤酒厂是人在哈尔滨建立的乌卢布列夫斯基啤酒厂,此后五年时间里,、德国、捷克分别在哈尔滨建立另外三家啤酒厂。然而,我们啤酒业大力发展真正发生在1979年后十年,我国的啤酒工业每年以30%以上的高速度持续增长。80年代,我国的啤酒厂如雨后春笋般不断涌现,遍及神州大地。到1988年我国啤酒厂家发展到813个,总产量达656.4万吨,仅次于美国、德国,名列第三,(到1993年跃居第二)短短十年,我国啤酒厂家增长9倍,产量增长17.6倍,从而我国成了名符其实的啤酒大国。下面对我国啤酒产销情况做出分析：

产销量持续高幅攀升

94-07年中国啤酒产量增长柱状图

国内啤酒17年的年消费量复合增长率达到了10.7%，依照2009年啤酒业超

过13.8%的增幅，2010年全国啤酒产销量突破4200万吨将是必然。预计2010年增长还将保持在13%-14%，其在未来5年左右仍然存在较快增长的空间，下图是我国以及世界啤酒产量17年的相关数据：（其中以折衷数13.5%计算2010年啤酒产量）

项目 2009年啤酒产量（万吨） 中国 世界

2003-2007年11月国内啤酒产量增长、销售收入增长和利润总额增长情况对比

3931 18020 11.8 6 同比增长(%) 预计20101993-2009年均增速(%) 年啤酒产量年产量增长（万吨） 4461 18560 (%) 391 109 10.7 2.98

由上图可知，啤酒行业收入、利润稳定增长：

啤酒行业从2000年结束第一波国内并购以后，收入和利润总额呈现长期上涨的趋势，收入的增长速度在2003年达到顶峰，利润总额的增长速度则在2004年达到了短期的高点。2005-2007年国内啤酒行业收入和利润增长保持了相对稳定，2006年至2007年11月销售收入分别增长了16.37%和16.3%，利润总额分别增长了26.62%和24.78%。

2010年啤酒销量可能将保持13%-14%的增长速度，甚至不排除在青岛、华润、燕京啤酒等大企业的规模竞争的背景下实现更高的销量增长，当然，如果展开规模竞争，从利润的角度看可能短期将不如人意。不过更大的可能是，在成本压力和国内其他消费品价格大幅上涨的背景下，啤酒行业也借机提价，尤其是优势企业在优势区域上和高档产品上提价可能性更大，部分走低端路线的小企业可能不堪成本压力，利润下滑甚至亏损，成为并购的对象。

长期看，啤酒的消费量持续增长和消费高端化是啤酒业发展的长期趋势；短期看，作为快速消费品中与体育最有缘的啤酒，2008年奥运会对啤酒的消费量肯定会有明显刺激。

另外，随着居民收入和消费水平的提高，啤酒的消费增长仍会有较大的发展潜力和空间。特别是9亿农民的消费量一旦达到目前城镇的消费水平，中国啤酒业就会超越现在的速度，真正实现质的飞跃，而成为实际意义上的啤酒产销大国。

改革开放二十多年来中国啤酒工业迅猛发展，从1987年到1994年国内啤酒年产量均增幅在20%以上，最高时达到30%以上，1995年以来我国啤酒产量增长速度放慢，但年均增幅仍达到7%以上。2003年啤酒产量为2540.48万吨，连续两年超过美国成为世界第一啤酒生产主消费大国，但至今中国人均年啤酒消费量只有19.16升，远远低于日本和美国。这两个国家的人均啤酒消费量分别是50公升和84公升，与世界平均水平25升相比还有相当大的差距。随着中国经济的迅速发展，居民生活水平的日渐提高，啤酒消费量将会继续稳定提升，中国啤酒市场拥有非常广阔的前景，被国外行业观察家誉为“世界啤酒产业最后的乐土”!

第二部分 青岛啤酒SWOT分析

：

国家酒业总体是“高度酒的发展，鼓励发酵酒和低度酒的发展，支持水果酒和非粮食原料酒的发展”。酒业以调整酒产品结构为主线，以改革开放和科技进步为动力，以满足人民生活水平日益提高对酒产品的需要为基本出发点，朝着优质、低度、多品种、低消耗、高效益、无污染的方向发展。 经济：

在人均消费量一定的情况下，人口越多，啤酒消费需求量必然越大，人口规模与啤酒市场需求规模有着正相关关系。 社会：

啤酒消费不同于白酒，其消费量一般都较大，因此，居民的可支配收入也与啤酒消费量和啤酒消费层次呈正相关关系。 科技：

气温与啤酒消费量有着相当大的关系，在其他情况一定的情况下，气温愈高，啤酒消费量越大，这主要是因为啤酒，特别是冰冻啤酒不仅满足了饮酒的需求，而且还能达到解暑之功效。 产业环境

1同行竞争者：

在中国每个区域都有自己地方的自主品牌，青岛啤酒在向其它地区发展过程遇到了同样是啤酒制造商雪花啤酒、燕京啤酒等等，燕京啤酒在北京市场率先挑起涨价大旗，直言坚持“利润换市场”，而雪花啤酒现在是占领中国啤酒第一的位子。

所以以上两个厂家是为主要分析对象：燕京啤酒是国内唯一没有外资背景的龙头企业，坚持依靠科技进步，促进企业发展，目前全国市场占有率达到12%以上，华北市场45%，北京市场在85%以上；积极完成股份制改造，由产品经营转向产品与资本双向经营。

华润雪花啤酒从一个区域性的单一工厂，发展成为行业中的知名企业，仅用了十年的时间，目前华润雪花啤酒在中国经营48家啤酒厂，占有中国啤酒市场的15%份额。

青岛啤酒规范经营中，以口味良好，宣传到位在市场竞争中有一定的地位，但该公司目前缺乏工厂生产，这将制约企业下一步的发展。 2供应商

由于酒类的生产管理不是很严厉，再加上制造啤酒的原料简单，所以在市面上容易出现一些小作坊流出的散装的啤酒，或者是一些合法的小型酿酒厂生产出的酒品对各个本地市场是有一定的冲击力。

3替代品

因为国家支持、鼓励发酵酒和低度酒的发展，支持水果酒和非粮食原料酒的发展。所以大致可分为以下几种类型：10～12度的淡色啤酒；7～8度的淡味啤酒；风味啤酒（姜汁啤酒、螺旋藻啤酒、菊花啤酒等）；特色啤酒（干啤、冰啤、小麦啤酒等）；低酒精度啤酒（果汁啤、低醇、无醇啤酒等）。

4在供应商议价

从啤酒的制造成本上看，原料的价格相对便宜，作为制造商的同时也是供应商，由于市场上的原料价格浮动使生产出来的商品也有浮动，但是浮动的价格都是可以接受的范围之类。所以造成了供应者的议价能力不是很强。 5中间商：

中间商将货物从供应商手里拿过来后，增加相应的费用和利润。 内部环境：

营销状况：青啤公司正加强品牌价值提升和国内一线市场的开发，全面推行“三位一体”的营销策略，即产品销售、品牌传播、消费者体验三种竞争手段的有机结合，通过消费 者体验等措施，搭建稳固的高忠诚度消费群体。

在全国啤酒原料、辅料、能源、运输等几个环节价格上涨，加上国际啤酒巨头对中国市场的争夺，使国内啤酒生产厂家普遍面临压力。虽然面临国内市场日趋激烈的竞争，但青啤公司巧用一系列事件营销使公司的销售收入及利润取得了持续的增长。

财务状况：

1、偿债能力：通过资料发现青岛啤酒有限公司的对外担保业务很多，金额很大，可能会成为企业的或有负债，对企业的偿债能力也会造成一定的影响。 2、营运能力：,青岛啤酒股份有限公司的存货周转率很低,存货周转速度很慢，而该企业的应收账款周转率比较高，可能是该企业推行比较严格的信用，信用标准和付款条件过于苛刻，这样会企业销售量的扩大，从而影响企业的盈利水平，对存货周转率也造成了一定的影响。

3、获利能力： 青岛啤酒股份有限公司的成本费用率很高，和公司近几年来的快速扩张及新品牌的开发推广有关。 优势和劣势

机会和威胁 机会（O） 1）、喜宴市场是啤酒消费的重要场所之一，具备巨大容量； 2）、啤酒婚宴市场目前缺乏强势领导品牌，是介入的好时机； 3）、婚宴市场影响面广，口碑流传频率高，有利于市场氛围的营造； 4）、节约高昂的终端费用，剑走偏锋，力争产出更大的效益； 5）、以婚宴奠定基础，再向寿宴、年夜饭、庆典等喜宴延伸，逐步扩大市场份额； 6）、婚宴市场中的啤酒比白酒竞争水平低，通路阻碍相对较小。

威胁（T） 1）、该细分市场基本无经验可以借签，自行摸索过程可能会遭遇不可预见的困难而使市场开发受阻； 2）、营销战术、营销工具有可自制性，存在被竞品跟进、模仿的可能； 3）、企业自身资源有限，一旦被强势竞品瞄准，使竞争升级，则公司将陷入被动的局面； 4）、啤酒流行期短，素有“一年喝倒一个牌子”之说，品牌规划及市场操作稍有不慎，便会跌入“短命”怪圈。

优势（S） 1）、百年青岛的全球品牌优势，足以迎合市场的各个方面的需求。 2）、青岛啤酒的价位合理，符合多数消费者的心理承受价位； 3）、青岛啤酒的质量可以与任何名牌啤酒匹敌； 4）、青岛啤酒在广大消费者中建立了良好的口碑效应； 5）、青岛啤酒已经建立了庞大的销售、管理网络； 6）、市场已有投入，在目标消费群中有一定知名度； 7）、各级营销人员市场实战经验丰富，敬业、热忱、有冲动； 8）、生产地在全国很多城市都有分厂，便于及时应对市场变化。

劣势（W） 1）、品牌个性清晰，但不易与具有典型特色的需求产生直接联想； 2）、其他啤酒品牌在市场占有量较大，有一批“铁杆”消费者，难以撼动； 3）、现有固定客户渠道网络不建全，产品在市场上覆盖率低

4）、终端陈列及维护亟待加强，与消费者距离更近些； 5）、二批商开发有难度，经销商对选择代理新品牌啤酒普遍谨小慎微。

第三部分 厂址选择

一、前言

虽然中国啤酒工业起步比较晚，但发展速度之快，是其他任何国家和任何行业都无法比拟的。众所周知，中国已经超过了美国成为了世界第一大啤酒国。啤酒市场迅速扩大，啤酒业面临空前的发展机遇。作为中国啤酒业的龙头企业，青啤公司全面实施“大名牌战略”，确立并实施了“新鲜度管理”、“高起点发展、低成本扩张”、“市场网络建设”等战略决策。青啤的品牌价值得到了高度认可，目前公司的品牌价值已经飙升到了426亿。

目前，青岛啤酒公司在国内18个省、市、自治区拥有40多家啤酒生产厂和麦芽生产厂，构筑了遍布全国的营销网络，基本完成了全国性的战略布局。现啤酒生产规模、总资产、品牌价值、产销量、销售收入、利税总额、市场占有率、出口及创汇等多项指标均居国内同行业首位。为进一步开拓市场，促进企业发展，我们小组决定新建一家啤酒厂，位属于华南营销网络的江西省南昌市。

二、环境分析

1、地理位置及展望

南昌地江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，是我国承东启西，连接南北的重要结合点，具有承接沿海产业梯度转移的地缘优势。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯南昌；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。

以南昌为中心的6小时(至周边地区的路途时间)经济圈内拥有4.5亿人口和12万亿工业品消费市场。南昌与沿海地区相比，在水、电、土地、劳动力等基

本生产要素方面具有明显的价格成本优势。加上本身具备的良好生态环境和一流的软、硬投资环境，南昌已经成为国内外知名企业关注及聚集的新热点地区。

南昌的自然环境优美，山环水绕，风光绮丽。西挽西山，北望梅岭，赣江穿城而过，“城在湖中，湖在城中”。文化底蕴深厚，有着众多国家级、省级重点文物保护单位。南昌旅游业的发展将带动相关产业的发展。

2、南昌水资源

南昌水质全国一流，水源基本无污染，水源充足。全市年均产水量为66.25亿立方米，地表水资源为61.53亿立方米，地表径流量为51.42亿立方米，还原水量为4.07亿立方米，地下水资源为14.97亿立方米。水资源蕴藏量为7.27万千瓦，可供开发的资源为2.45万千瓦，占蕴藏量的33.7%。

3、因素

南昌面对新的发展机遇，采取了积极的态度。主要表现在于以大力实施打造现代制造业重要基地为核心战略，狠抓工业、农业、三产、招商引资、个体私营民营经济五个着力点，全力打造“成本最低，回报最快，效率最高，信誉最好”的“四最”品牌。加上江西省提供了优惠的税收，这会极大地吸引许多国际国内大财团、大项目前来落户，青岛啤酒放眼于未来也在南昌市建立啤酒生产基地。

4、南昌啤酒市场现状

江西啤酒市场目前还没有饱和，必须尽快行动以争取最大的市场份额。 （1）江西省最大的啤酒制造企业南昌亚啤是名副其实的地方诸侯，在百姓日常的啤酒消费中，它是第一线的品牌。不过江西亚啤营销网络只遍布于本省内，这大大阻碍了自身的发展，在与外商间的竞争上可能会处于劣势。

（2）江西本土啤酒市场格局比较混乱，没有形成一定的模式和专业化的营销渠道。本地生产的几类啤酒均属于低档类，而大企业在规模、质量、品种差异化和促销方式上体现了强大的竞争优势。江西省中高档啤酒市场几乎全部被外省产品占领，在低档啤酒市场上，江西大企业也处于劣势位置。

（3）在江西对青岛啤酒有竞争力的两大啤酒为燕京和雪津，两大啤酒企业已经早早在江西建厂。燕京惠泉啤酒（抚州）有限公司于2006年8月落户于抚州金巢经济开发区，公司注册资本1.5亿元人民币，占地面积278亩，拥有国内

最先进的生产设备和工艺技术。公司至07年7月份投产以来，逐步迈向成熟、壮大。年产20万吨，纳税4000万元；2006年底雪津啤酒在南昌市青山湖区开始建设了占地350亩、年设计生产能力20万吨的雪津生产基地，2008年总投资约为2.5亿元的雪津（南昌）生产基地正式投产，占据了高份额的江西市场。

三、具体方案选择与设计

（1）区位优势比较〔以下是对本项目在竞标过程中，出于对行业的考虑，最终

决定选择的目标投资开发区〕

开发区名称 南昌小105国道、316国道、320京九线、浙赣线、连接长江的重要距昌北国际蓝工业国道三条国道穿越县境，皖赣线铁路主干航道赣江穿县而机场仅30公园 交汇于银三角。赣浙、赣线交汇于南昌县过。南昌港距九里，南昌至香湘、赣闽、赣粤及所有出辖区向塘镇，建江外运港口225港、上海、广省高速公路交汇于南昌有全国第二江南公里，水路运输州、深圳、福县。只需8小时左右就可第一大的向塘货最大内河装载能州、武汉、南以覆盖周边省市4—5亿运编组站。南昌力为1000吨；远京、温州、珠人口。 至深圳，至厦门洋装载能力为海、杭州、宁的海铁联运已开5000吨；可由九波等大中城通。 江沿 市仅为1小时公路 铁路 水运 航空 长江水域出海。 航程。 南昌昌可直达105、315、320国距南昌火车站仅距南昌港10公距离飞机场东工业道。工业区内有东路、5公里。区内无铁里，需要利用公20公里。南昌区 高新大道、昌南大道、昌路贯穿，需要经路运输才能抵达至各大主要东大道等市政道路，构成过公路运输才能港口。 昌东工业区“十横十一抵达火车站。 纵”的道路布局。 南昌英距南昌市中心10公里，距西靠“京九”铁东起棠墅港，西东面是机场雄经济南昌市行政中心5公里。路。北临南昌莲至南昌县城排渍高速路，北临城市航线已经开通。 技术开东面是规划建设中的机场武路，京九铁路道。 发区 高速路，西靠105国道，纵贯南北。 昌九高速公路等交通干线。城市北外环穿区而过，210路、517路公交车始发于区。320、105国道穿区而过，239路、218路等多路公交驶经园区，银三角互通式立交是南来北往车辆的必经之道。 昌北飞机场4公里。南昌至各大主要城市航线已经开通。 通过对于区位优势的比较可以看出，南昌小蓝工业园在交通运输方面有着比较显著的优势，特别在铁路与水运方面的优势更佳。在对城市周边省市进行货物运输时会节省大量资金和时间。而南昌昌东工业区和南昌英雄经济技术开发区较适合进行对于同城内的货运，即短距离运输。于是对于青岛啤酒的战略投资，更适合选择南昌小蓝工业园作为投资对象。

（2）环境优越性比较 开发区名称 简略（特点） 南昌小蓝工业园区内基础设施建设日益完善，已基本实现“六通一平”。拥有变电站、自园 来水公司、物流中心等配套企业，所有管线、管网全部接入用地红线外沿，通讯网络畅通无阻。园区实行“一站式”办公，“一条龙”服务，为客商提供三个全天候服务：24小时招商迎商、24小时受理投诉、24小时优化服务。 南昌昌东工业既于城区，又与城区紧紧相连，可以与城市共享供水、供电、道路、区 通讯等基础设施，同时又能就近利用省会城市信息、资金、科技、管理、人才、市场相对集中的资源优势。工业区提出“宁可自己千辛万苦，不让企业一事为难”的服务宗旨，实行项目进区代办员负责制，并提供“一站式”服务。与此同时，园区实行封闭式管理，设立警务区和经济“110”，随时对企业进行跟踪保护，努力营造一个安全、诚信、文明、高效的创业投资环境。 南昌英雄经济为“一区两园”的格局，区内基本实现了道路、供水、供电、排水、排污、技术开发区 通迅、煤气管网及土地平整“七通一平”。“一带四区”的功能分区，一带：指生态产业带，是结合国家级农业科技园建设的高新农业、观光农业和生物工程为主体的种植产业带。四区：（1）起步区：依托已建成的高新广场在在其南北两侧约0.7平方公里范围内规划商住、办公、物流和会展业。（2）食品产业园区：以农副产品精深加工、食品加工为主的产业园区。（3）加工产业园区：以新型材料、机械加工为主业的工业园区。（4）高新产业园区：以高新技术IT产业为主的产业园区。 通过对环境优越性的比较可以看出，三大开发区在自身的基础建设和服务方面都各有特点。可以肯定的是，三大开发区都已经投入大量资金来建设并完善了开发区的各项设施。从地理位置和建设期考虑做出以下选择：南昌英雄经济技术开发区还在建设中，预计在2012年全部规划完毕，开发区定位为生态产业带，不过各项法规和税收优惠方面尚不明确；南昌昌东工业区属于青山湖区，位于市中心地带，历史比较久，便于行政管理和市场开发和服务，不过开发区面积基本固定，不可能会进行进一步开发和扩张；南昌小蓝工业园是新兴的开发区，现在已经建设完毕，各项设施都是新建，而且为了吸引投资者而采取了各项服务，最为重要的是它有足够大的空间来进一步的扩建，更符合青岛的战略投资。

（3）开发区各项优惠比较 开发区名称 南昌小蓝工业园 南昌昌东工业区 土地优惠，税收优惠 具体资料（见最后链接资料） 具体资料（见最后链接资料） 南昌英雄经济技术开尚不明确 发区 从资料上表明，南昌小蓝工业园在各项优惠上更能吸引外来投资者。这对于作为投资者的青岛啤酒来说很有激进意义。因为南昌英雄经济技术开发区的各项优惠尚未完善，于是以下对成本优势的比较中不予以考虑。

（4）南昌市开发区成本优势比较

开发区名称 南昌小蓝工业园 III 356元/平方米;24万元/亩 南昌昌东工业区 21.5平方公里 Ⅳ 40平方公里 II 556元日供水量10万园区内已建成园区内有三企业一般操作中糧可口/平方吨、工业用 雨、污分流的排座变电站供工人工资仅可乐（江电。工业用400—500元，西）饮料电0.59元/为上海的1/3，有限公度，大工业深圳的1/4，北司，无啤用电0.48/京的2/5；企业酒类生产度 技术人员工 资仅为上海的1/3，深圳的1/4，北京的3/5。 企业 规划土地购置 总面积 级别 价格 供水量，收费排水处理 标准 供电情况，人力资源情况 驻区企业收费标准 （典型酒饮类） 米;37水0.9元/立方水体系 万元/米，生活用水亩 0.8元/立方米 225元日供水量达10园区内采用雨、有三座变电青山湖区区域雪津啤酒/平方万吨、区内天污分流的排水体站。生产用内科研院校云（南昌）米;15然水系（赣抚系，经过园区内电0.669元/集，现有南昌有限公司 万元/平原）纵横交道路边的污水管千瓦时（不大学等高校10亩 错，总长度可管网汇入南昌市满1千伏）、余所，每年可达40多公里，污水主管网，进0.654元/千为当地提供技可提供14m3／入南昌市青山湖瓦时（1千伏术人才5-6万。V 151元秒用水。水价：区污水处理厂以上）、众多的中等学/平方生产用水1.35（处理规模为0.555元/千校、职校构成米;10元/吨；生活用100万吨）。目前瓦时（大工了全区经济发万元/水1.10元/吨；已新建污水管网业）。， 亩 基建用水2.0055公里，雨水管元/吨（包括污网55公里，雨、水排放费）。 污水的排放能力均能满足工业区规划的排放要求。 从以上成本比较优势中可以看出，因各项收费标准的不同导致在两个开发区

展的技术人才依托。普通劳动者的月收入一般为沿海发达地区的1/2-1/3。 的成本就有很大的差异。

1、土地购置：每单位土地按照土地所属级别来进行划分并计价。 从上表中可以看出，两个开发区因覆盖面广，区内也可划为不同级别的土地。工业土地一览表（见最后链接资料）

从资料中获悉，南昌小蓝工业园的土地购置费用明显高于南昌昌东工业区，即一次性付现成本比较高。

2、供水量，收费标准：日可供供水量两者趋同，不过收费标准有明显的差异。昌东的收费标准比小蓝的高出很多，在日常经营成本中会占很大比重。

3、排水处理：两者都有很强的排水系统，但污水排放费收取标准不一，不过应该不会有很大影响。青岛啤酒自身生产系统有很强的废水回收利用功能。

4、供电情况，收费标准：从数据上可看出昌东的收费标准明显高于小蓝。 5、人力资源情况：两者趋同。

6、驻区企业（典型酒饮类）：小蓝内无啤酒类生产企业，只拥有一家可口可乐饮料有限公司。昌东内有一家雪津啤酒（南昌）有限公司，已经驻区4年多。

总结：

通过对南昌市三大优势开发区的各项信息比较，得出青岛啤酒应选择南昌小蓝工业园作为投资对象。交通优势，环境优势，加上因为可以享受到各项优惠政

策以鼓励青岛啤酒厂的日后发展。虽然土地购置成本略高，但小蓝工业园区也出台了各项土地购置的优惠，可以作为资金上的弥补。更重要的是小蓝的日常经营成本明显低于其他同类开发区，这大大节约了日常经营成本。

四、建厂投资方案

（1）青啤南昌建厂方案预计

1、投产建设年度：2010年 2、名称：南昌青岛啤酒厂 3、建设期：为2年

4、投入资金：总估算约为31449.3万元（人民币），分两年陆续投入 5、征地面积：24.7万平方米约为370.5亩

6、生产能力：首期年生产能力15万吨，竣工后年生产能力为35万吨 7、企业员工数：初步估计为500人 （2）厂区主要建筑

包括公司办公楼、生产办公楼、糖化大楼、发酵罐建筑群、麦芽筒仓群、包装车间、动力公用间、成品仓库、污水处理站等大小数十幢建筑，建筑面积预计9.3万平方米，同时为了保护生态环境，减少污染，青岛啤酒建厂时同时会注入资金建设绿色生态工厂，这个项目厂区整体由中国轻工业部广州设计院规划和设计，布局科学合理，简洁流畅。

第四部分 项目生产能力设计

南昌是江西省省会城市，全省的政治、经济、科技、文化中心，全国35个特大城市之一。地处江西省中部偏北地区，赣江、抚河下游，鄱阳湖滨。气候湿润温和、雨量充沛、日照充足, 无霜期长、冰冻期短。一年中，夏冬季长、春秋季短，冬冷夏热、秋爽春寒,春夏多雨、秋冬干燥，属中亚热带湿润季风型气候，有良好的先天消费环境。

就2009年的统计数据来看，江西人口总数达到了4222万，在全国各省人口排名中居于第13位，而南昌人口总数达到475.17万,居全国省会城市的第24位。从以上数据可以看出，庞大的人口数量为啤酒的消费量奠定了一个很好的基础。

有关资料显示，2001年中国20城市居民人均消费啤酒数量为2.96罐／每周、3.19瓶／每周和2.44扎啤／每周。按每罐335毫升，每瓶490毫升计算，中国20城市年人均消费高达259.72升。并且有数据显示，啤酒的人均需求量呈现的是不断上升的趋势。

按2001年中国20城市人均啤酒消费量259.72升计算，2001年，南昌市啤酒消费量为43526.99万升（2001年南昌市人口数为167.59万），约可达到43.53万吨（按一升一千克计算）。若按年均增长率10.7%保守估计（国内啤酒17年的年消费量复合增长率10.7%），2010年，南昌市啤酒需求量将达到1086.38万升，约为108.66万吨，这还是不包括2001年至2009年新增人口所带来的需求量，可见南昌市的啤酒销售市场十分广阔。

目前，南昌市销量较大的啤酒产品主要是南昌啤酒和雪津啤酒，前者是南昌本地产的啤酒，受到本地人青睐就不足为奇，而雪津啤酒，则是自2006年底落户南昌以来，其销售量有逐年上升的势头。据了解，雪津南昌生产基地占地350

亩、总投资1.8亿元，年设计生产能力20万吨，于2008年正式投产。经过多年的较量，两家啤酒厂商都拥有各自比较稳定的市场份额和相应的营销渠道，形成了一个相对稳定的格局。

2010年南昌市啤酒需求量为108.66万吨，南昌啤酒的生产能力为每年20万吨，雪津在南昌的生产基地的生产能力也为每年20万吨，再扣除外地调运南昌市场的其他品牌的啤酒,据保守估计，青岛啤酒在南昌仍有35万吨的销售空间。

具体方案为：

1、首期工程年产15万吨。作为青岛进军江西市场，特别是南昌地区市场的桥头堡，一期工程将使用现代化的生产设备，加大广告宣传，提高青岛的知名度和认可度，做好与南昌啤酒,雪津啤酒三分天下的准备。在销售的同时收集市场信息，为二期工程的建设提供必要的数据参考资料。 2、二期工程的生产规模将依据一期所获得的信息做出必要的调整（计划投资生产规模为20万吨），确保产销平衡的同时合理利用规模效应，提高产品竞争力，在南昌地区站稳脚跟。积极拓展市场，建立以南昌为中心覆盖整个江西市场的销售网络。

在后面的具体实施方案中，我们所涉及的数据仅是对一期工程作分析，暂不讨论二期工

程的方案。

第五部分 投资估算

投资估算范围和依据

本工程投资估算依据主要包括：主要设备价格参考近期询价资料和有关报价资料、安装工程和建筑工程费用参照类似工程资料并结合当地现行建筑安装材料价格进行估算。

南昌青岛啤酒厂整个生产线由三大系统组成，糖化设备系列、发酵设备系列、辅助设备系列。 1、糖化设备系列 （1）简易糖化设备

由不锈钢制造，糖化原理不变，单层结构，由糖化过滤槽、煮沸冷却槽组成，

加热方式有电加热、蒸汽加热、煤加热等。 （2）中档糖化设备

由双层保温结构，软管连接，由糖化过滤槽、旋涡暂贮槽、煮沸冷却槽组成，内层为不锈钢，外壳为镜面不锈钢和钛金板。 （3）高档糖化设备

产量较大的生产线配此设备，其结构均为双层，类似啤酒厂大型设备，内层为不锈钢，外层有不锈钢、镜面不锈钢、钛金板、紫铜板等。由糖化过滤槽、麦汁暂贮旋涡槽、糊化煮沸锅、换热器组成。 2、发酵罐设备系列

（1）带自冷设备的发酵罐

该设备由四层组成，的制冷机组，该设备软管连接，可随时移动位置，布置灵活，适用于简易糖化设备。 （2）统一供冷的发酵罐

适用于产量较大的生产线，是用此设备有一套的制冷系列，供所有的发酵罐使用，内为不锈钢，外为不锈钢，或镜面板、钛金板等。 3、辅助设备系列

有粉碎设备、输送设备、洗涤设备、管路设备等。 4、设备规格

设备规格有各种类型。其产量规格有100公升、200公升、300公升、400公升、500公升、600公升、800公升、1000公升、2000公升等。

本工程建设工程费用中土地购置费用为82万元（370.5亩×24万元/亩），厂房建设费用按每平方米998元的造价估算为9188.4万元。

本项工程的工程建设其它费用参考有关文件规定并结合项目实际估算。其中建设单位管理费、临时设施费等参考同类工程建设定额、工程监理费依据价格、安全生产费用依据相关文件计提。

本工程建设工期拟定2年。

建设投资估算表

项目总投资31449.3万元，其中：建设投资29000万元，占投资92.21%；流动资金2449.3万元，占总投资7.79%。总投资构成见下表：

投资总分析表 单位：万元 序号 1 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.2.1 2.1.2.2 2.2 2.3 2.4 3 投资内容 总投资 建设投资 工程费用 其中：设备购置 建设工程 土地购置 厂房建设 其它费用 预备费用 固定资产方向调节税 流动资金 金额 31449.3 29000 25554.8 7474.4 18080.4 82 9188.4 1705.2 1740 0 2449.3 占总投资百分比（％） 100.00% 92.21% 81.26% 23.77% 57.49% 28.27% 29.22% 5.42% 5.53% 0.00% 7.79% 以上工程费用和其他费用形成固定资产，其中制造车间使用的固定资产为22017万元，管理部门使用的固定资产为5243万元；预备费用形成开办费用。

第六部分 资金的筹集与使用

银行贷款利率数据如下:

种类 短期贷款 项目 六个月（含） 六个月至一年（含） 中长期贷款 三至五年（含） 7.65 一至三年（含） 年利率% 6.48 7.29 7.50 五年以上

7.83 根据前面的项目投资分析可以知道，青岛啤酒此次新建工厂，项目总投资31449.3万元，其中：建设投资29000万元，占投资92.21%，应在建设期初一次性全部投入；流动资金2449.3万元，占总投资7.79%在投产第一年初一次性投入使用。

根据青岛啤酒历年来的筹资战略,我们设定新建企业的资本结构仍然保持相似水平。

青岛啤酒长期以来的资产负债率为: 2003 41.

根据该公司的历史数据,我们确定新建公司的资产负债率为43.1%。借款的利息率为7.83%，借款的筹资费用率为0.2%，则该借款的成本＝7.83%×(1-25%)/（1－0.2%）＝5.88%

针对该投资建厂项目的方案，我们从市场的投资环境分析，可以确定青岛啤酒投资项目

的股本的资本成本率可由市场需求和该新建厂的经营业绩的好坏的概率来确定，我们的

2004 40.96 2005 51.10 2006 60.53 2007 55.82 2008 59.48 2009 53.73 经营销售估计 乐观估计 一般估计 悲观估计 估计如下：

概率 0.3 0.6 0.1 预期投资收益率 32% 16．68% 5.5% 我们确定的股权资本成本为：R=0.3×32%+0.6×16.68%+0.1×5.5%=20.16%

因此,根据新公司的资金筹集方式，我们确定企业的综合资本成本如下:

项目 负债 股权

资本成本 5.88% 20.16%

资本结构 43.1% 56.9%

综合资本成本 5.88%×43.1%=2.53% 20.16%×56.9%=11.47%

2.53%+11.47%=14%

所以,新建青岛啤酒南昌分公司可从商业银行获得的贷款额＝31449.3×43.1%=13554.65（万元）

每年年末公司所需支付的债务利息成本为=13554.65×7.83%=1061.42（万元） 投资者所要求的期望报酬率为20.16%,因此结合债务成本,确定的折现率为14%。

第七部分 财务成本数据测算

（一）产品成本估算依据

材料消耗按工艺定额和目前价格估算如下表所示。 序号 项目 规格 单位 单价 单位消耗定额/吨 单位直接材料成本 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 原材料 原料 麦芽 酒花 酵母 水 包装材料 啤酒瓶（加盖） 啤酒罐 其他辅助包装材料 颗粒 干酵母粉 软水 600ml 355ml kg kg kg 吨 个 听 3.03 85 35 1.2 0.30 0.20 83.3 2.0 1 9.0 1300 600 1323.20 468.20 252.40 170 35 10.80 855 390 120 345 2 2.1 2.2 燃料及动力 电 煤 合计 度 吨 0.45 430 62.5 0.09 66.83 28.13 38.70 1390.03 （1吨啤酒约可分装1300瓶瓶装式和600罐罐装式） 工资及福利费

工资按定员与岗位工资标准估算。总定员500人(包括生产工人、技术人员以及车间管理人员)，人均月工资为1500元，福利费按工资的14%计提。青岛啤酒南昌分公司一年的应付工资和应付福利费分别为900万元和126万元。其余部分计入管理费用和销售费用，已包含在下面的预计之中。

制造费用

制造费用包括产品生产成本中除直接材料和直接工资以外的其余一切生产成本，主要包括企业各个生产单位（车间、分厂）为组织和管理生产所发生的一切费用，以及各个生产单位所发生的固定资产使用费和维修费，具体有以下项目：各个生产单位管理人员的工资、职工福利费，房屋建筑费、劳动保护费、季节性生产和修理期间的停工损失等等。

制造费用经预测为6300万元，其中包含折旧费。折旧费按15年，残值率按5%计算。除折旧外，其余均为可变成本。

管理费用

开办费按5年摊销；折旧费按15年，残值率按5%计算；其他管理费用估算为3700万元/年，其中2800万元为固定成本。管理费用包括工会经费、职工教育经费、业务招待费、税金、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、开办费摊销、坏账损失、公司经费、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费以及其他管理费用。

销售费用

销售费用估计为3000万元，其中2200万元为固定成本。销售费用包括由企

业负担的包装费、运输费、广告费、装卸费、保险费、委托代销手续费、展览费、租赁费(不含融资租赁费)和销售服务费、销售部门人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他经费等。

总成本费用

单位：万元

序号 1 2 3 4 5 原材料 燃料及动力 直接人工 制造费用 其中：折旧费用 制造成本合计（=1+2+3+4） 6 7 8 9 10 11 管理费用 其中：折旧费用 摊销费用 销售费用 财务费用 总成本（=5+6+7+8） 固定成本 可变成本(=9-10) 4380.06⑤ 332.06⑦ 348⑧ 3000 1061.42 36617.93 7074.47⑨ 29543.46 4032.06⑥ 332.06 3000 1061.42 36269.93 6726.47⑩ 29543.46 4402.06 332.06 3300 1167.56 39863.72 7226.47 32637.25 2—6年 19848① 1002.45② 1026③ 6300 1394.41④ 28176.45 7—16年 19848 1002.45 1026 6300 1394.41 28176.45 假设通胀率为10% 21832.8 1102.70 1128.6 6930 1394.41 30994.10 (假设五年之后的通货膨胀率为10%)

注：①19848（万元）＝1323.20（元）×15（万吨） ②1002.45（万元）＝66.83（元）×15（万吨） ③1026（万元）＝900（万元）＋126（万元） ④1394.41（万元）＝22017（万元）×（1－5%）/15

⑤4380.06(万元)＝3700(万元)＋332.06（万元）＋348（万元） ⑥4032.06＝3700(万元)＋332.06（万元） ⑦332.06（万元）＝5243（万元）×（1－5%）/15 ⑧348（万元）＝1740（万元）/5

⑨7074.47(万元)＝1394.41（万元）＋332.06（万元）＋348（万元）＋2800(万元)＋2200(万元)

⑩6726.47(万元)＝1394.41（万元）＋332.06（万元）＋2800(万元)＋2200(万元)

（二）销售价格预测

我们设定355ml的罐装青岛啤酒的售价为1.1元/罐;600ml的瓶装青岛啤酒的售价为1.7元/瓶。

第八部分 项目财务可行性分析

根据上述资料，青岛啤酒南昌分公司根据确定的生产方案，进行了财务的可行性分析。

（一）现金流量预测

1、投资期现金流量。

NFC0＝-29000万元 NFC1＝-2449.3万元

2、经营期现金流量。经营期现金流量预测如下表所示。

啤酒总成本＝1390.03（元）×15（万吨）＋900（万元）＋126（万元）

＋6300（万元）＝28176.45(万元)

啤酒单位成本＝28176.45(万元)／15（万吨）＝1878.43(元/吨)

经营期现金流量预测表

单位：万元

销售收入 2—6年 43050① 7—16年 47355② 减:总成本 利润总额 减：所得税（25%） 净利润 加：折旧等非付现成本 经营现金净流量 36617.93 32.07 1068.02 53.05 2074.47③ 7438.52 39863.72 7491.28 1872.82 5618.46 1726.47④ 7344.93 注：①销售收入＝（1300×1.70＋600×1.10）×15＝2870×15

＝43050（万元）

②销售收入＝43050×（1+10%）＝47355（万元）

③3—8年折旧等非付现成本＝1394.41＋332.06＋348＝2074.47（万元） ④9—17年折旧等非付现成本＝1394.41＋332.06＝1726.47（万元）

3、终结期现金流量。

NFC17＝2449.3＋（22017＋5243）×5%＝3812.3(万元)

(二)折现率的确定。

如下表所示。

项目 负债 股权

资本成本 5.88% 20.16%

资本结构 43.1% 56.9%

综合资本成本 5.88%×43.1%=2.53% 20.16%×56.9%=11.47% 2.53%+11.47%=14%

所以，本项目选择14%作为折现率和基准收益率。

（三）固定资产投资评价指标计算

本项目分别计算了两个静态指标和两个动态指标作为投资方案财务可行性判断的依据。 1、年平均报酬法。

年平均报酬率＝[（6383.96×5＋6745.63×10）÷15]/31449.3

＝(99376.1÷15)/31449.3 ＝6625.07/31449.3＝21.07%

2、投资回收期法。 计算如下表所示。

年份 0 1 2 3 4 5 6

因为每年的营业净现金流不相等，所以投资回收期要根据每年年末尚未收回的投资加以确定。计算公式如下

现金净流量 -29000 -2449.3 6383.96 6383.96 6383.96 6383.96 6383.96 累计现金净流量 -29000 -31449.3 -25065.34 -18681.38 -12297.42 -5913.46 470.5 投资回收期=（n-1）+第（n-1）末尚未收回的投资额/第n年的现金净流量 [式中：（n-1）为年末累计现金净流量为负值的最后一个年分数] 投资回收期＝5＋5913.46/6383.96＝5.926(年)

3、净现值法。

首先测算净现值。通过上述现金流量的分析可以看出2-6年和7-16年的现金流量是递延年金，可按年金的方法折现；其他现金流量可用复利现值的方法折现。因此，

NPV＝6383.96×（PVIFA(14%,6)－PVIF(14%,1)）＋6745.63×(PVIFA(14%,16)－

PVIFA(14%,6))＋3812.3×PVIF(14%,16)－29000－2449.3×PVIF(14%,1) ＝19225.30＋16387.73＋468.53－29000－2148.53＝4933.03 (PVIFA(14%,6)＝3.8887 PVIF(14%,1)＝0.8772 PVIFA(14%,16)＝6.2651 PVIF(14%,16)＝0.1229) NPV大于0,方案可行.

4、内涵报酬率。 假设I＝16%

NPV＝6383.96×（PVIFA(16%,6)－PVIF(16%,1)）＋6745.63×(PVIFA(16%,16)－

PVIFA(16%,6))＋3812.3×PVIF(16%,16)－29000－2449.3×PVIF(16%,1)

＝18021.92＋13681.72＋354.54－29000－2111.3＝946.88 (PVIFA(16%,6)＝3.685 PVIF(16%,1)＝0.862 PVIFA(16%,16)＝5.669 PVIF(16%,16)＝0.098) 假设I＝18%

NPV＝6383.96×（PVIFA(18%,6)－PVIF(18%,1)）＋6745.63×(PVIFA(18%,16)－

PVIFA(18%,6))＋3812.3×PVIF(18%,16)－29000－2449.3×PVIF(18%,1) ＝16918.13＋11480.51＋270.29－29000－2075.78＝-2406.85

(PVIFA(18%,6)＝3.4976 PVIF(18%,1)＝0.8475

PVIFA(18%,16)＝5.1624 PVIF(18%,16)＝0.0709)

可见,IRR处于16%和18%之间,运用插值法得:

IRR＝16%＋946.88/(2406.85＋946.88)×2%＝16.56% IRR大于14%,方案可行。

由于本方案净现值远远大于0，内涵报酬率16.56%大于基准收益率14%，说明本方案经济效益良好，具有很强的抗风险能力，经我们小组人员分析，一致认为该项目具有很大的投资价值和意义。

链接资料

南昌小蓝工业园优惠

土地优惠

1、工业项目用地按国家规定采取招标拍卖挂牌方式出让，出让底价和成交价不低于8万元/亩。

2、投资5000万元—1亿元，且注册资金在1000万元-2000万元的生产性企业，在项目用地符合开工条件一年内实现投产见效的，奖励其相当于已建设用地的实际购地费用的15%。

3、投资1亿元—3亿元，且注册资金在2000万元-5000万元的生产性企业，在项目用地符合开工条件一年内实现投产见效的，奖励其相当于已建设用地的实际购地费用的20%。

4、投资3亿元—5亿元，且注册资金在5000万元-1亿元的生产性企业，在项目用地符合开工条件一年内实现投产见效的，奖励其相当于已建设用地的实际购地费用的25%。

5、注册合同外资在500万美元—1000万美元的生产性外商投资企业且按合同规定进资完毕，奖励其相当于实际购地费用的15%。在项目用地符合开工条件一年内实现投产见效的，再奖励其相当于已建设用地的实际购地费用的15%。

6、注册合同外资在1000万美元—2000万美元的生产性外商投资企业且按合同规定进资完毕，奖励其相当于实际购地费用的20%。在项目用地符合开工条件一年内实现投产见效的，再奖励其相当于已建设用地的实际购地费用的20%。

7、注册合同外资在2000万美元—3000万美元的生产性外商投资企业且按合同规定进资完毕，奖励其相当于其实际购地费用的25%。在项目用地符合开工条件一年内实现投产见效的，再奖励其相当于已建设用地的实际购地费用的25%。

南昌县

关于进一步鼓励生产性企业投资小蓝经济开发区的若干规定

为进一步鼓励生产性企业投资江西南昌小蓝经济开发区(以下简称开发区)，根据国家、省、市有关规定和要求，对签约落户开发区的生产性企业，结合我县实际，特制定如下规定：

一、土地出让

1、开发区工业项目土地当前出让指导价为5万元/亩（遇有国家、省、市政

策调整，以上级为准）。

2、对进入开发区企业的地价奖励最终限额，不得超过其实际购地费用。 3、对列入市鼓励引进的世界500强企业和国内制造业500强企业，注册合同外资（指注册资金外方出资部分，下同）1000万美元以上的外资企业，或国内外知名品牌企业以及小蓝经济开发区重大项目、产业关键配套项目，地价可采取一事一议的方式，进行个案协商。

二、建设规费

4、签约落户的企业，在全面履行合同主要义务，经开发区认定后，免缴（或奖励）地方财政向投资者收取的建设规费（指：市政配套费、人防结建费、教育附加费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金）。

三、鼓励外商投资企业落户开发区

（落户外资企业履行合同主要责任、义务，享受以下优惠）

5、注册合同外资在100万美元—500万美元的生产性外商投资企业（含中外合资、中外合作、外商独资企业，下同），地价优惠20%；自签定合同之日起1个月内注册完毕，且合同外资在12个月内全部进资完毕（以会计事务所出具的验资报告为依据，经南昌县对外合作局确认，下同），奖励相当于其实际购地费用的10%。在项目用地符合开工条件一年内实现投产见效的，再奖励相当于其建成部分土地实际购地费用的15%。

6、注册合同外资在500万美元—1000万美元的生产性外商投资企业，地价优惠30%；自签定合同之日起1个月内注册完毕，且合同外资在18个月内全部进资完毕，奖励相当于其实际购地费用的10%。在项目用地符合开工条件一年内实现投产见效的，再奖励相当于其建成部分土地实际购地费用的15%。

7、外资企业符合以下第14条的，可同时享受该条款优惠。

8、注册合同外资在500万美元以下的生产性外商投资企业，所得税从开始获利年度起，第1—2年免缴，第3—5年减半缴纳，同时奖励按分税制财政县乡财政分享部分的50%；按分税制财政县乡财政分享部分，从开始生产年度起，第1—2年50%、第3—5年比上年净增部分50％奖励给企业。

9、注册合同外资在500万美元—1000万美元的生产性外商投资企业，所得税从开始获利年度起，第1—2年免缴，第3—5年减半缴纳，同时第3—7年奖

励按分税制财政县乡财政分享部分的50％；按分税制财政县乡财政分享部分，从开始生产年度起，第1—2年50%、第3—5年比上年净增部分全额、第6—7年比上年净增部分50％奖励给企业。

10、注册合同外资在1000万美元以上的生产性外商投资企业，所得税，从开始获利年度起，第1—2年免缴，第3—5年减半缴纳，第3—10年奖励按分税制财政县乡财政分享部分的50％；按分税制财政县乡财政分享部分，从开始生产年度起，第1—3年50%、第4—7年比上年净增部分全额、第8—10年比上年净增部分50％奖励给企业。

11、外商投资兴办的先进技术企业，依照税法规定、减征企业所得税期满后仍为先进技术企业的，可以依照税法规定的税率延长三年减半征收企业所得税。

12、外商投资兴办的产品出口企业，在依据税法规定免征、减征企业所得税期满后，凡当年出口产品产值达到当年企业产品产值百分之七十以上的，可以按照税法规定的税率减半征收企业所得税。

13、外商投资企业取得的利润再投资于本企业，增加注册资本，或投资开办其它外商投资企业，且经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还再投资部分已缴纳所得税40%税款。其中再投资于产品出口企业或先进性技术企业，自开始生产经营起，三年内达到产品出口企业标准或继续被认定为先进技术企业的，全部退还再投资者部分已缴纳的企业所得税款。经营期不足五年撤出该项目投资的，应当缴回已退的企业所得税款。

四、鼓励重大内资项目落户开发区

（落户内资企业履行合同主要义务，享受以下优惠）

14、签约落户的内资生产性企业，自开发区告知可开工之日起，一年内实现投产见效的，奖励相当于其建成部分土地实际购地费用15%；投产后一年内纳税额县级财政所得部分达到购买土地使用权费用（按每亩5万元计算，下同）15%的，县财政奖励企业相当于其实际购地费用的25%；两年内累计纳税额县级财政所得部分达到购买土地使用权费用40%的，县财政累计奖励企业相当于其实际购地费用的50%； 三年内累计纳税额县级财政所得部分达到购买土地使用权费用60％的，县财政累计奖励企业相当于其实际购地费用的75%。

15、在开发区内投资的生产性项目，经认定为高新技术企业的，其土地受让

款在该企业通过高新技术企业认定后即奖励其10%。同时可享受第14条优惠。

16、投资3000—5000万元，且注册资金500—1000万元的生产性企业，所得税按分税制财政县乡财政分享部分，从开始生产年度起，第1—2年全额，第3—5年按50％比例奖励给企业；按分税制财政县乡财政分享部分，从开始生产年度起，第1—5年比上年净增部分50％奖励给企业。

17、投资5000万元—１亿元，且注册资金在1000万元—2000万元的生产性企业，所得税按分税制财政县乡财政分享部分，从开始生产年度起，第1—2年全额，第3—7年按50％奖励比例给企业；按分税制财政县乡财政分享部分，从开始生产年度起，第1—7年比上年净增部分50％比例奖励给企业。

18、投资１亿元以上，且注册资金在2000万元以上的生产性企业，所得税按分税制财政县乡财政分享部分，从开始生产年度起，第1—3年全额，第4—10年按50％比例奖励给企业；按分税制财政县乡财政分享部分，从开始生产年度起，第1--10年比上年净增部分50％比例奖励给企业。

19、经认定为高新技术企业，从认定当年起，其所缴纳的所得税和县乡财政分享部分，前３年按100％的比例，作为地方给予高新技术企业的扶持资金奖励给企业，由县财政和开发区管委会监督用于企业高新技术研制及产品开发。

20、国内制造业500强企业，或国内知名品牌企业以及开发区重大项目、产业关键配套项目，税收优惠可采取一事一议的方式，进行个案协商。

五、项目重组

21、签约落户开发区的企业由于资金、技术或管理等方面原因，经开发区管委会同意，实施重组的新项目，符合上述条件的经县批准可以参照上述条款执行。

六、租赁厂房

22、经开发区同意，在开发区内租赁厂房生产的企业，符合上述条件的经县批准可以参照上述条款执行。

南昌昌东工业区优惠

第一条、入区企业可采取购买、租赁、吸股等方式取得土地使用权。土地使用权出让按照不同的土地级差，视其投资规模和建设内容，实行不同的优惠价格出让。

第二条、一次性投资在1000万元以上或年出口创汇500万美元以上或经省、部级确认的高新技术项目，土地出让费可再优惠5%。

第三条、入区购地建厂的生产性企业，投产后第三至第五年累计纳税额（地方财政所得部分）达到购买土地使用权费用两倍的，退还企业土地征用费的30%，土地使用权不变。

第四条、入区企业返还地方财政所得部分，前二年内由地方财政奖励给企业，用于扩大再生产。

第五条、入区企业所得税地方财政所得部分，前二年先征后奖，第三至第五年减半奖励给企业。

第六条、对投资额在1000万美元以上的外资企业（含增资扩股），或年纳税总额在500万元以上，且当年增幅达到15%以上的外资企业法人代表，经区财政审定，将其本人当年所缴纳的个人所得税税款全额奖励给其本人，采取一年一核定的办法予以兑现。

第七条、在区内投资500万元以上自建厂房的生产性企业，所得税地方财政所得部分，前五年奖励给企业。

第、区内大专院校、科研院所科技人员兴办的企业，所得税地方财政所得部分，前三年奖励给企业。

第九条、工业区内企业新建技术开发和生产经营用房，投资方向调节税实行零税率。

第十条、除上述主要优惠外，对投资在1000万美元以上外商投资产业项目，企业产品出口实行适当运输费用补贴。

第十一条、本优惠由南昌昌东工业区负责解释。

规定的收费项目及标准

收费项目 市政公用设施套费 教育附加费 计算单位 平方米 平方米 收费标准 22.5元 15元 批准机关及文号 洪府发（1998）23号 赣府发(88)116号、市洪厅字(19)19号 人防结建费 平方米 10元 洪政发(1994)48号、《人民防空条例》洪发(94)21号 墙体改造费 说明：

平方米 6元 省25号令 １、以上综合规费：53.5元／Ｍ³；

２、建设规费优惠为：从“三通”（通水、通电、通路）到进区企业地块红线边沿，并由管委会下达开工通知（以收回执时间为准）之日起计算，建设期定为一年，即通知开工满一年之日开始作为享受税收优惠的起始日（一年内建成并投产的企业以实际投产日为起始日）。

3、凡进入昌东工业区的企业均可享受工业区内的建设规费优惠，其享受的方式为：从“三通”到进区企业地块红线边沿，并由管委会下达开工通知（以收到回执时间为准）之日起计算，一年内建成并投产的厂房建设规费先收后奖，奖励额度为100%；一年内建成但未投产的厂房先收后奖，奖励额度为50%；一年内未建成的企业全额收取。

工业土地一览表

南昌市城区土地分类定级级别范围——工业用地 级别 Ⅰ 级 别 范 围 由站前路、站前西路、沿江路、洪城路南300米线、西路、铁路线所围区域 Ⅱ 由南昌西站货运线、赣江--抚河东岸线、何坊西路、洪都南大道、洛阳东路、铁路线所围区域中Ⅰ级以外的地区 由洪都北大道、赣江东岸线、洪城路、抚河东岸线、三店西路Ⅲ 以南2公里线、井冈山大道、佛塔路、上海路、南京西路所围区域中Ⅰ、Ⅱ级以外的区域及红谷滩中心区 由火炬一路、青山湖大道、赣江--抚河东岸线、定级范围南部边界线、城南路、青山湖南大道、京安路、艾溪湖西岸线所围Ⅳ 区域中Ⅰ～Ⅲ级以外的地区和洪城路向南延伸约1.8公里的朝阳地区和红谷滩内除中心区以外高速公路东北、昌北货站铁路沿线及以南地区 青山湖大道--城南路沿线以东约2公里范围；赣江大桥及铁路Ⅴ 线以南的扬子洲和红谷滩内Ⅲ、Ⅳ级以外区域；朝阳地区Ⅳ级边界沿线以南约3.5公里范围的土地 Ⅵ 上述Ⅰ～Ⅴ级以外的定级范围内区域 商业、住宅和工业用地基准地价 商业、住宅和工业用地基准地价表 级别 Ⅰ级 Ⅱ级 Ⅲ级 Ⅳ级 Ⅴ级 Ⅵ级 商业用地 元/平方米 47 2654 1362 942 619 455 万元/亩 319 177 91 63 41 30 住宅用地 元/平方米 2261 1616 1235 885 637 480 基准地价内涵 工业用地 元/平方米 776 556 356 225 151 88 万元/亩 52 37 24 15 10 6 万元/亩 151 108 82 59 42 32