上海社区商业的现状、定位和发展模式研究

２００８年５月　当　代　经　济　管　理　Ｃ０ＮＴＥＭＰ０ＲＡＲＹ　ＥＣ０Ｎ０ＭＹ＆ＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴ　Ｍａｙ．２００８　ＶＯＩ．３Ｏ　Ｎ０．５　第３Ｏ卷第５期　上海社区商业的现状　定位和发展模式研究※　何骏　（上海财经大学财经研究所，上海２００４３３）　［摘要】社区商业无论是功能还是商品都有别于商业中心。　个村民委员会。以现有街道和镇作为社区主要划　分单位，上海有２１０个以街道或镇为规模的社区，　社区商业是以一定地域的居住区为栽体，以便民利民为宗　旨，以不断提高社区居民生活质量为目标的属地型商业。　即居住区。若以３～４个居民委员会为单位规模视　为一个居民小区，上海城镇范围约有１，１００个居民　小区。【　】　建设社区商业并不仅仅是简单地商业网点分布，而是要立　足于引导社区居民新型的生活消费。随着上海经济的迅速　发展，上海的社区建设出现了新的飞跃。而作为现代服务　业组成部分的社区商业也日益凸显其重要性，这就要求上　从社区分布的角度看，上海中心城区（外环　海既有繁荣繁华的中心商业，又要有便民利民的社区商业。　基于此，文章在对上海社区商业现状和定位分析的基础上，　对上海社区商业的发展模式进行了研究，旨在促进我国城　市社区商业的加快发展。　［关键词］上海；社区商业；现状；定位；发展模式　线内）面积约６００平方公里，常住人口约１，０００万　人，平均人口密度为１．６３万人／平方公里。其中，　内环线以内人口密度为３．３９万人／平方公里，内中　环之间为１．７５万人／平方公里，中外环之间为０．７０　万人／平方公里。上海郊区（外环线外）面积约　５，７４０平方公里，常住人口约８００万人，人口密度　为０．１４万人／平方公里。［２ｌ可见，上海中心城区人口　『中图分类号］Ｆ２９１　［文献标识码］Ａ　ｆ文章编号］１６７３—０４６　ｌ（２００８）０５—００７４—０４　※基金项目：本文得到国家自然科学基金项目“中国公司投　高度集聚，郊区农村人口布局分散。内环线以内　资行为与效率研究”（７０７０２０３５）和上海市重点学科建设项　目（Ｂ８０２）资助。　的人口密度是外环线以外的２４倍。此外，上海的　居民社区在形成历史、规模、形态、人口密度、　产业支撑、经济收入和偏好等因素方面的不同，　社区商业无论是功能还是商品都有别于商业　形成了社区的不同类型。发展社区商业应该根据　不同类型的社区发展不同的社区商业，既要认识　社区商业发展的“共性”，也要把握社区商业发展　的“个性”，这是上海社区商业发展的重要前提。　２０世纪９０年代中期以来，上海率先推进礼区　商业的发展。社区商业的核心零售业态从以社区　百货店为中心、到社区购物中心和大卖场为中心，　中一ｔ２，。社区商业是以一定地域的居住区为载体，　以便民利民为宗旨，以不断提高社区居民生活质　量为目标的属地型商业。建设社区商业并不仅仅　是简单地商业网点分布，而是要立足于引导社区　居民新型的生活消费。随着上海经济的迅速发展，　上海的社区建设出现了新的飞跃。而作为现代服　务业组成部分的社区商业日益凸显其重要性，这　就要求上海既有繁荣繁华的中心商业，又要有便　民利民的社区商业。基于此，本文在对上海社区　商业现状和定位分析的基础上，对上海社区商业　的发展模式进行了研究，希望以此促进上海社区　商业的加快发展。　一以及菜市场和食品超市为主体的生鲜食品供应体　系，社区商业的形态和内涵不断得到完善。目前，　上海已经有１７５个社区被列入社区商业建设和改　造范围。其中，１２２个老社区的商业配套已经基本　完成，改造后的社区商业面积约４００万平方米，　主要包括大型综合超市、生鲜食品超市、标准化　菜场、各类专业专卖店和生活服务网点等，５３个　新建社区将自２００７年起逐步列入建设计划，预计　、上海社区商业的现状　截至２００６年底，上海常住人口约１，８００万人，　其中居住半年以上的约为４３８万，占全市常住人　口总量的２４．６％，接近１／４。２００６年全市常住人口　密度为２，８００人／平方公里。根据目前行政区划，　在“十一五”期间全部完成。Ｉ３］　事实上，上海社区居民消费已突破短缺经济　时代单一物质消费的结构，对精神文化消费需求　上海市共分为１９个区县，下属１０３个街道、１０８　个镇和３个乡，以及３，４３７个居民委员会和１，８７４　与日俱增。居民对消费需求的方式呈现“三多”，　即要求办大卖场、超市的多；要求开书店、报亭、　［作者简介］何骏（１９７３一），男，浙江嘉兴人，经济学博士，上海财经大学财经研究所助理研究员，硕士生导师，主要研　究方向：服　务经济。　７４　维普资讯 http://www.cqvip.com

何骏：上海社区商业的现状、定位和发展模式研究　花卉店的多；要求设娱乐、休闲场所的多。笔者　认为，目前上海只有加快社区商业的发展，才能　商务；发展农贸市场、消费品专业市场以及　污染环境、影响居民生活的商业，居民购物出行　满足社区居民的现代消费需求。而加快上海社区　商业的发展，可以从以下三方面人手：　１．明确社区商业的功能定位和布局。目前，　上海社区商业尚缺乏明确的功能定位。在布局方　面，往往注重于局部数个点上的布局，各街道之　间的统筹协调、互补相容不够。不少地区既有社　区商业配套不足，也存在过度配套的问题。随着　城市建设和旧区改造的不断推进，一些人口导人　区内居住人口迅速增加，社区商业配套设施还跟　不上，但在部分较成熟的大型居住区域内，以大　型综合超市为代表的商业设施往往扎堆开设，竞　争激烈，给社区交通、环境和中小商户带来不利　影响。　２．丰富社区商业业态。社区商业应根据功能　定位和人口规模的不同，布局不同的商业业态．　包括社区购物中心、超市、便利店、生鲜食品超　市、书报亭、医药店、餐饮店、维修店、洗染店　等，以满足社区居民的各类消费需求。　３．提升社区商业档次。近几年上海经济快速　发展，人民生活水平明显提高，已初步进入小康　社会的消费水平，居民对消费的需求已经不限于　商品的品种和价格。品牌消费、服务型消费和消　费环境等因素越来越受到消费者的重视。但是，　目前一些社区的购物环境、服务质量和业态配置，　尚不能完全满足居民对休闲、娱乐及生活服务等　综合消费的需求，亟需提升社区商业档次，满足　不同层次的消费需求。　二、上海社区商业的功能定位　社区商业在城市商业中处于基础地位，是社　区建设的有机组成部分，是面向社区居民提供便　利性和综合性服务的主体系统，是拉动服务消费　的基本力量，也是社区建设的有机组成部分。社　区商业经营面积要与主要服务人口相适应；满足　人们生活与消费方式变化的需求，调整商业业态，　完备服务功能，发展服务消费；根据上海社区的　实际情况，优化社区商业的空间形态，大力发展　功能齐全、业态先进、规模适当的社区商业中心；　利用网络、电话等手段，拓展服务范围，创新服　务方式；社区商业中心要与社区交通组织、景观　组织相协调；引导在社区周边设立新型街市。　上海新建社区应按５％～１０％的比例预留商业　面积，并以社区商业中心为主要形态；鼓励发展　社区购物中心、中小型超市、便利店、生鲜食品　超市、新型街市、餐饮、洗衣、家庭服务、维修　幂　再生资源回收等服务网点；积极发展社区电子　距离不超过１，０００米。　由于上海人口构成中不仅有大量本地市民，　还有来自全国、全世界各地的人员。不同的收入　差距构成了居民消费的多层次，既有工薪族中低　等收入水平，也有相当一部分具有很高收入和消　费能力的人群。由此，上海社区商业应至少定位　在以下三个功能：　１．购物功能。以社区内不同消费层次居民为　目标对象，居民不出社区，基本生活所需商品和　服务都能步行ｌ０分钟即能买到，达到购物方便、　生活便捷。　２．服务功能。适应现代居民生活节奏加快和　闲暇时间增加的消费特点，为社区居民提供各种　商业服务。如商品维修、送货上门、洗染、彩扩、　家政家教服务等。同时，商业外部环境与周边住　宅小区相协调，交通设施、停车场地、绿化与之　相配套。　３．休闲功能。现代社区不仅是消费中心，也　是休闲中心。社区商业应为社区不同消费层次居　民提供休闲、文化、健身、娱乐活动，可设有茶　坊、舞厅、健身房、书店、花卉店等。　三、上海社区商业的发展模式　在上述功能定位的前提下，上海社区商业的　发展亟需丰富业态和提升档次。而社区商业的发　展模式正是针对上海社区商业的业态和档次进行　研究的。下文将对此进行详细论述。　总体而言，上海社区商业的发展应呈扇型辐　射、网状结构，逐步缓解中心城区压力。鼓励发　展融合各种新型业态和各种服务功能于一体的现　代社区商业。社区商业的业态配置应该结合所在　社区的人口规模，具体如表１。　表１．　上海社区商业主要业态配置　人口规模　商　业　业　态　２０ｏ０人　设置便利店、生鲜食品超市、书报亭、医药店、餐饮店等网点　５０００人　增设综合超市、服务类店铺　２万人　增设中型超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店　等）、餐饮店　５万人　增设社区型综合超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、　书店、维修店、家政服务店、洗衣店等）、餐饮、旅店、文体场所　ｌ０万人　增设社区购物中心、大型、综合超市等。　结合城市的具体隋况，上海社区商业应有两种　发展模式：即居住区商业模式和街坊型商业模式。　１．居住区商业模式。它是以街道共享型的、　以居民居住地到商业区域垂直距离步行约１０分钟　为半径，覆盖整个街道的“消费圈”。其必备性的　业态主要是以Ｓｔ区购物中心为主，连接连锁超市、　菜场、酒楼、药店、美容美发厅、维修站、邮局、　７５　维普资讯 http://www.cqvip.com

何骏：上海社区商业的现状、定位和发展模式研究　银行等。对其指导性的业态是引入专卖店、咖啡　馆、酒吧、休闲浴室、网吧、商务中心、花店、　影视娱乐场所、健身中心等。　居住区商业模式的核心是社区购物中心　（ｅｏｍｍｕｎｉｔｙ　ｓｈｏｐｐｉｎｇ　ｍａｌ１），也就是说，社区购物　中心是居住区商业模式下的社区商业中心。购物　中心始端于２０世纪六、七十年代欧美发达国家，　并非是一种的零售企业，而是以百货业、大　型超市为龙头，配以上百家专卖店、餐饮、休闲、　娱乐、银行等相关服务业态，在以相对集中设施　内聚合而成的商业综合体。根据国际购物中心协　会的分类，从商圈辐射范围看，购物中心可分为　四类：邻里型购物中心、社区型购物中心、区域　型购物中心、广域型购物中心。社区购物中心在　面积、服务人口、商店数目等方面都界于区域型　购物中心和邻里型购物中心之间。它具有适应综　合消费的功能，各种消费形式如精品时尚百货、　专卖店、特色店、餐饮、娱乐交错林立，吃、穿、　用、玩、乐一应俱全；而且具有时尚导向作用。　汇集国内外主流品牌、前卫消费，领导消费新潮　流，对消费流行起指导与示范作用。目前，世界　各国著名城市都在社区周边建立了社区购物中心。　例如，美国社区购物中心的形态以单层楼为主，　营业面积在９，０００～３６，０００平方米，服务人口２万　至ｌ０万。社区购物中心实施团组式开发，融合各　种新型商业业态，实施集约化经营，管理成本低，　商业带动效应强，容易凝聚人气。结合上海社区　的具体情况，上海建立社区购物中心时应体现两　个特点：　（１）大规模，能容纳综合消费需求。地下１～　２层为停车场，地面为精品百货、专卖店、餐饮、　娱乐、影剧场、休闲、健身中心……周边开辟不　同宽度的公共配套绿地及中心广场，错落有致地　布局，以适应人们物质、精神、购物的自然生态　和多样化的消费需求。　（２）高品位，开创现代消费新生活。上海社　区购物中心要创造三个一流：一流的购物环境。　应体现２１世纪现代都市人时尚消费意识；一流的　商品和服务品牌。导入国内外著名品牌的商品和　服务，进一步提升上海商业的层次；一流的商业　技术。以现代计算机信息技术、物流技术以及食　品卫生、环保技术打造社区的标志性商业。　上海社区购物中心选址的基本原则，一是要　人流相对密集的大型社区（１０万人以上）周围，　平均日客流约１．５万人次以上；二是交通枢纽，　各种交通方式俱全。如公交车站、地铁出入口、　长途及旅游车站；三是在道路主干道的附近，以　７６　利于商品的物流配送。此外，还要留出足够的土　地面积可供二次开发。　为此建议社区购物中心的建设，可结合上海　市政的改造。社区购物中心应具有较大体量、集　聚各类居家商品、主副食品、冷冻食品、生鲜食　品等，便于居民“一站式”消费的特点，又能休　闲和餐饮、又能带孩子在儿童天地娱乐。这种多　样化的商品和服务能满足不同层次的消费需求，　是一种典型的居家补充型消费形式。为此，上海　社区商业购物中心在业态结构分布上要体现三个　层次：　（１）龙头店占较大比例。购物中心龙头店可　以导入以大卖场为主，占总面积的５５％。　（２）各种个性化专卖店配合支持。五花八门　的国内外精品专卖店数十家，一般可占总面积　２０％。　（３）多种多样的服务配套，如维修、彩扩冲　印、风味小吃、特色餐饮、洗衣店、银行、咖啡　馆、茶坊、书店、邮局、药房、小型影剧院、舞　厅等，占２５％（如图１）。　图１、社区购物中心业态构成　２．街坊型商业模式。街坊型商业模式是建在　居住小区内的、以居民居住地到商店垂直距离步　行约５分钟的半径的便民商业。其必备性的业态　是２４小时便利店、餐饮店（早点、夜宵、快餐）、　洗烫店、理发店、棋牌茶室。它的指导性业态有　书报亭、咖啡室、宠物花卉寄养、音像租赁等。　在居住型商业模式发展的基础上，上海应适　时地向街坊型商业模式渗透。应根据居民不同收　入水平、居住不同价位的住房、不同消费水平和　消费习惯，在不同居住点建设具有不同特点的商　业设施。在商业布局上主要有以下三种不同的形　式供参考。［４１　（１）　“会所式”居住点商业。对消费水平相　对较高的楼盘内的社区，主要通过“会所”，使餐　饮、咖啡、酒吧、便利店、餐馆、娱乐、健身等　服务相对集中在会所式的商业群落内。其中购物　维普资讯 http://www.cqvip.com

何骏：上海社区商业的现状、定位和发展模式研究　占３０％，餐饮占４０％，服务占３０％。可见，　“会　所”是该模式下的社区商业中心［＝＝二二］平。但是，伴随着我国城市化进程的加快、城市　社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发　（如图２）。　［＝二二二二］　ｔ—　—，Ｉ　　Ｉｌ生的显著变化，居民对社区商业的需求日益增加。　目前我国大部分城市社区商业设施不足、网点布　局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生　活和提高生活质量的需求。加快发展我国城市社　区商业，是满足居民消费，改变城市面貌，扩大　劳动就业，提升我国城市商业现代化和综合竞争　口＝］Ｅ　图２、“会所式”社区商业示意图　（居住楼宇）　一　（２）　“多点式”的居住点商业。商业网点镶　嵌在居民住宅之中，设有便利店、餐饮、维修等，一　　其中购物占５０％，餐饮占３０％，服务占２０％。这　种形式一般在中档的楼盘中开展（如图３）。　几　Ｕ口口Ｆ－－ｑ口Ｆ－－ｑ　Ｆ善一－－－ｑ口　口口　口　［＝＝Ｕ口　口　（商业　Ｎ，４　）　ｌ　ｌ　昌昌口口　霎口一　　（居住楼宇）　【商￣ｋＮＡ）　图３、“多点式”社区商业示意图　（３）　“沿街式”的居住点商业。这主要是针　对老城区。由于上ｆｅｒＮ：区较多，老城区受原有　楼房设施的局限，只能依赖马路两侧的沿街商业　网点，满足居民的日常生活需要。购物占６０％，　餐饮占２０％，维修等服务占２０％（如图４）。　Ｉ　Ｉ　Ｉ　ＩＬ———　Ｌ—　￣　［二＝＝居住楼房二二二］　马　匡匐　［二二二］［二二二］　鼗　［二二二二］　［二二二二］　［二二二二］　Ｉ　Ｉ　Ｉ－ｑ￣　路　Ｌ］Ｌ—　［二二二］［二二二］　图４、“沿街式”社区商业示意图　以上述两种模式发展上海的社区商业，可以　丰富上海社区商业的业态，提升社区商业的档次，　加快上海社区商业的发展，充分发挥社区商业在　基础性商业中的引领作用，使上海的现代服务业　迈上一个新的台阶。　结语　目前，中国的经济结构、产业结构正处于战　略性调整的重要历史时期。党的十七大报告强调　要加快转变经济发展方式，加快发展现代服务业。　而作为现代服务业的重要组成部分，城市社区商　业的重要性正日益凸显。　城市社区商业是城市商业的基础，是满足居　民综合消费的重要载体。当前，我国城市商业日　益繁荣，城市中心商业区的建设已经达到较高水　力，发展现代服务业的迫切要求。我国应争取利　用３～５年时间，在全国人口过百万的１６６个城市　中，初步完成社区商业建设和改造工作，形成满　足基本生活消费需求的社区服务网络。在消费水　平较高的社区，要在满足基本生活需求的基础上，旨　　＝形成商业布局较合理、服务功能较齐备、服务质　Ｕ　量和管理水平较高的社区商业综合服务体系。蚕　　本文以我国的经济中心城市上海为例，通过　对上海社区商业的现状、功能定位和发展模式的　研究，提出了发展上海社区商业的两类主要模式，　并对这两类主要模式的业态、布局等进行了重点　研究，希望以此抛砖引玉，促进我国城市社区商业　的加快发展。　ｆ参考文献】　［１］Ｅ海统计局．Ｅ海统计年鉴２０ｏ６团　Ｅ京：中国统计出版社，２００６．　［２］Ｅ海统计局．Ｅ海统计年鉴２００６团．北京：中国统计出版社，２００６．　［３］金伟．上海社区商业发展的现状、瓶颈与［ＥＢ／ＯＬ］．　ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｈａｈｇｈａｉ１００．ｏｎ／ｖｉｅｗ．ａｓｐ？ｉｄ＝５７５（上海百货网），　２００７－４－２．　［４］　莉京市玄武区商贸流通产业战略发展规戈　课题组．南京市　玄武区商贸流通产业战略发展规划［ｚ］．２００３—１０．　Ａ　Ｓｔｕｄｙ　０ｎ　ｔｈｅ　Ｓｔａｔｕｓ－ｑｕｏ．Ｐｏｓｉｔｉ０ｎ　ａｎｄ　Ｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇ　Ｍｏｄｅｌｓ　ｏｆ　Ｓｈａｎｇｈａｉ　Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ　ＢＵｓｉｎｅｓｓ　Ｈｅ　Ｊｕｎ　（Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ　ｏｆ　Ｆｉｎａｎｃｅ＆Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ．Ｓｈａｎｇｈａｉ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　ｏｆ　Ｆｉｎａｎｃｅ　ａｎｄ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，Ｓｈａｎｇｈａｉ　２００４３３，Ｃｈｉｎａ）　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｃｏｍｐａｒｅｄ　ｗｉｔｈ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ　ｃｅｎｔｅｒ　ｆｒｏｍ　ｆｕｎｃｔｉｏｎｓ　ｔｏ　ｃｏｍｍｏｄｉ—　ｔｉｅｓ，ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ　ｉｓ　ｑｕｉｔｅ　ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ．Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ　ｒｅ—　ｇａｒｄｓ　ｃｅｒｔａｉｎ　ｌｉｖｉｎｇ　ａｒｅａ　ａｓ　ｃａｒｒｉｅｒ，ａｎｄ　ｃｏｎｓｉｄｅｒｓ　ｃｏｎｖｅｎｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　ｈａｐｐｉｎｅｓｓ　ａｓ　ｔｈｅ　ｇｏａｌｓ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ　ｐｅｏｐｌｅ．Ｂｕｉｌｄｉｎｇ　ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ　ｉｓ　ｎｏｔ　ｏｎｌｙ　ａｎ　ｉｓｓｕｅ　ｏｆ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ　ｌｏｃａｔｉｏｎｓ，ｂｕｔ　ａｌｓｏ　ａｎ　ｉｓｓｕｅ　ｏｆ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ　ｏｒｉｅｎｔａｔｉｏｎ．Ｗｉｔｈ　ｔｈｅ　ｒａｐｉｄ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｏｆ　Ｓｈａｎｇｈａｉ，Ｓｈａｎｇ－　ｈａｉ　ｉｓ　ｕｒｇｅｎｔ　ｔｏ　ｂｕｉｌｄ　ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ．Ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｔｈｉｓ，ｔｈｅ　ｔｈｅｓｉｓ　ｆｏ—　ｃａｓｅｓ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｓｔａｔｕｓ－ｑｕｏ，ｐｏｓｉｔｉｏｎ　ａｎｄ　ｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇ　ｍｏｄｅｌｓ　ｏｆ　ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ　ｉｎ　Ｓｈａｎｇｈａｉ．　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：Ｓｈａｎｇｈａｉ；ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ；ｓｔａｔｕｓ—ｑｕｏ；ｐｏｓｉｔｉｏｎ；　ｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇ　ｍｏｄｅｌｓ　（责任编辑：张改兰）　几＝二］　［＝