房产投资管理范例

房产投资管理范文1

【关键词】房地产投资；项目投资；项目方案；控制与管理

前言

房地产产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的产业部门的总称。包括土地开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

1 影响房地产投资因素

1.1 方案策划及规划设计

方案策划及规划设计决定项目的规模、性质、市场定位、建筑风格、建设标准及其他大致方针，是决定项同投资额的关键环节。据测算，投资前期的策划阶段对投资额的影响程度达到95%～100%；在规划设计阶段，这种影响有75%～95%；而在技术设计阶段，只占到30%～75%；。显然，投资控制的关键环节是方案策划和规划设计。

1.2 资源耗用量和价格

房地产投资必须控制好整个项目资源消耗量及价格两个要素。资源消耗为内部要素，是由企业内部条件决定的相对可以控制的冈素；而资源价格是一个外部要素，是一个相对不可控因素，只能通过采购进行控制。

1.3 项目工期

在项目实践的过程中，各项活动消耗或占用的资源都在一定地点或一定期间内发生。所以项目投资的多少与工期的长短有直接的关系，并且随着工期的变化而发生变化。这种相关与变化的原因在于项目所消耗的人力、材料、设备等资源都有自己的时间价值。这种资金的时间价值既是构成项目投资的主要因素，又是造成项目投资变动的主要因素。

1.4 项目规模

房地产项目的投资根本上由该项目的规模决定。从广度上看，房地产项目的规模越大，投资成本就会越大。相反，规模越小，投资成本就越小。从深度上看，房地产项目所需完成的任务越复杂，其投资成本果然越大，任务越简单，成本就越低。

1.5 项目质量

项目的质量是项目能满足住户或业主需求的质量特性与标准。它在项目的实现过程中通过质量的检查与保障工作以及质量失控的补救工作两个方面来展开。因而，要实现对房地产项目投资的科学控制，还必须开展对项目资源的消耗量、价格、工期、质量和规模等要素的集成控制。下面就以上几个因素论述在房地产项目投资管理过程中应注意的几个方面。

2 房地产项目投资管理中的重点

2.1 加强人才管理和用人机制

人才是企业的中流砥柱，更是从事经营和管理活动的团队中最重要的资源。近年来，虽然我国加大了对人才的培养和重视程度，但在一些机构企业中，对人才的理解和运用还存在不少片面认识，导致了人才流逝和浪费。有的企业在用人方面仅以文凭作参考，认为高文凭就有很强的能力；有的企业在重要的岗位上安置的都是自己的亲信，认为只有自己的亲人才靠得住；有的企业到处挖人，认为将别人的优秀人才采用引诱的办法引入，才能帮助企业发展……大量实例证明，这样的人才观是局限的，是很危险的。不同的人才所需的生存条件不同，并且企业在不同时期需要的人才类型是不同的，只有根据企业的自身实际情况来选择人才，才能物尽其用人尽其才。同时，企业应加强对人才的规划和培养，才有利于企业长期发展。

2.2 科技创新，搞好产品研发工作

没有疲软的市场，只有疲软的产品。当今的市场瞬息万变，快速发展的经济和技术，不断变化的客户需求，这些都要求企业要不断创新，做出自己的特点和优势。如何确立一个既有自己鲜明特色、又能不断创新和发展的楼盘品牌形象，是许多企业都要碰到的难题。

2.3 注重项目投资的执行管理

2.3.1 做好项目投资预算系统工作及工作

房地产业涉及的工作面广，系统性强。因此，每个涉及到的部分都需要完整和较准确的预算，并系统地将该预算送往相应的部门，由相关部门根据预算做出各自的执行计划，并在这一过程中采用严格的奖罚措施。

2.3.2 通过不同方式安排好资金

资本市场的优势在于资本运作，要把“鸡蛋”放在不同的“篮子”里。合理运用社会资本，多渠道、多方位、多角度利用好资本市场。掌握好自有资产的数量和质量，把固定的资产运作起来，使之成为资本得到广泛运用。

2.3.3 运用营销手段提升地产价值

营销作为企业投资的收尾阶段，是对投资决策的检验和评价，是产业经营的最终落足点。营销工作最重要的因素是营销人员，要在营销团队建设上下功夫，多元化选择人才、培养人才、安置人才。相信在周密的营销计划下，营销工作将为最后的地产收益加分不少。

2.4 加强人性化的市场服务

如果楼盘的质量和视觉效果是地产项目的硬件设施，那么人性化的市场服务就是它的软件配备。消费者需要的不仅仅是过硬的楼盘质量、良好的视觉感受，更有情感上的需求。要满足业主的这一需求，就要在人性化的市场服务上下功夫。这就需要一支专业的队伍，在正确的服务宗旨下，切实为顾客着想和服务，这也是品牌经营的必要条件。

2.5 坚持可持续发展战略

企业投资的目的是为了盈利，但不应急功近利。企业的口碑和业主的好评是企业长期发展的要求。在楼盘的硬件设施上，切不可偷工减料，要保证质量。在商品房的价位上可以适当放低些，走共赢的市场道路，让社会了解企业，让顾客认识企业，让业主认同企业。

3 对我国房地产业发展前景的展望

3.1 当前我国经济保持较高增长、低膨胀的良好势头为房地产业发展提供良好的环境

经济的快速发展必然对住房、办公楼、商业用房的需求量增大，为房地产业的发展提供更多空间；同时，房地产业的协调运作又促进了国民经济的发展。我国的房地产业总产值占国民生产总值的3%，而在发达国家这一指标已达到8%～10%。由此可见，我国房地产业发展的潜力还很大。

3.2 我国城市化进程的加快要求房地产业不断发展

我国现今的城市化水平还很低，城市人口仅占全国人口的30%，而世界平均水平已达 到50%，发达国家则更高。因此，我国的城市化道路还有很长一段要走。城市化的发展要求城市土地供给、住房、办公楼、商业房等不断增加，伴随乡村城市化的加快，必将为房地产业的发展提供巨大空间。

3.3 房地产业的持续发展是我国产业结构升级的要求

产业结构的演变规律是第三产业比重加大，第一产业和第二产业比重逐渐减小。我国经济已由短缺型向相对过剩型、由卖方市场向买方市场过渡，实施产业结构调整，寻找新的经济增长点是我国改革的必由之路。作为第三产业的重要组成部分的房地产业，是国民经济的先导性产业和基础性产业，与其他产业关联度高、产业链长，是公认的国民经济新的增长点。目前，我国第三产业产值仅占国民生产总值的30%，而中高等收入国家的这一比重高达50%～60%。

4 小结

近年来，对房地产业发展出台了一系列的宏观，从各个方面引导和扶植房地产业的发展，对房地产业的投资管理提出了新的要求。房地产商应立足于国家，积极对管理措施作出调整，使房地产业更加繁荣。

参考资料

房产投资管理范文2

关键词：生产性资产投资 货币的时间价值 净现值方法

中图分类号：F830.59文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）25-0100-03

一、货币的时间价值

货币的时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。在商品经济中，货币的现在价值与未来价值是不一样的，或者说其经济效用不同。即使不存在通货膨胀，现在的1元钱也比一年后的1元钱经济价值大一些。将现在的1元钱存入银行，若存款利率为10%，一年后可得1.1元。这1元钱经过一年时间的投资增加了0.1元，这就是货币的时间价值。

表1文中用到的符号及其含义

（一）复利终值和现值

1.复利终值。复利是相对于单利来说的计算利息的一种方法，按照这种方法，每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计算利息，逐期滚算，俗称利滚利。s=p・（1+i）n

2.复利现值。指未来一定时间的特定资金按复利计算的现在价值，或者说是为取得将来一定本利和现在所需要的本金。p=s・（1+i）-n

（二）普通年金终值和现值

年金是指等额、定期的系列收支。分期定额偿还贷款（比如按揭贷款）、每年相同的销售收入都属于年金的收付形式。普通年金是年金的一种形式，又称后付年金，是指各期期末收付的年金。普通年金的收付形式见下图。横线代表时间的延续，用数字标出各期的顺序号；竖线的位置标示支付的时刻，竖线下端数字A表示支付的金额。

0 1 2 3…… n

A A A A

1.普通年金终值。普通年金终值是指最后一次支付时的本利和，它是每次支付的复利终值之和。计算复利年金终值的一般公式为：

s=A+A（1+i）+A（1+i）2+…+A（1+i）n-1（1）

等式两边同乘以（1+i）得：

s（1+i）=A（1+i）+A（1+i）2+...+A（1+i）n（2）

（2）式减去（1）式并化简整理得：s=A■（3）

（3）式中的■是普通年金为1元、利率为i、经过n期的年金终值，记作（s/A，i，n）。

2.普通年金现值。普通年金现值是指为在每期期末取得相等金额的款项，现在需要投入的金额。计算复利年金现值的一般公式为：

p=A（1+i）-1+A（1+i）-2+...A（1+i）-n（4）

（4）式两边同乘以（1+i）得：

p（1+i）=A+A（1+i）-1+...+A（1+i）- （n-1 ）（5）

（5）式减去（4）式并化简整理得：p=A■（6）

（6）式中的■是普通年金为1元、利率为i、经过n期的年金现值，记作（p/A，i，n）。

二、生产性资产投资

投资按其对象可以划分为生产性资产投资和金融性资产投资。金融资产的典型表现形式是所有权凭证，例如股票和债券。正因为如此，金融资产也称为“证券”。证券投资人提供的资金交给企业后，企业再投资于生产性资产。证券投资是一种间接投资，投资人把现金交给别人支配并换取某种所有权凭证，他们已经失去了对资产的实际控制权。

生产性资产是指企业生产经营活动所需要的资产，例如机器设备、存货等。这些资产是企业进行生产经营活动的基础条件。企业利用这些资产可以增加价值，为股东创造财富。生产资产投资是一种直接投资，这种投资在企业内部进行，投资后企业并没有失去对资产的控制权，投资行为并不改变资金的控制权归属，只是指定了企业资金的特定用途。

生产性资产又进一步分为营运资产和资本资产。资本资产是指企业的长期资产，资本资产的投资对企业的影响涉及时间长，又称为长期投资。营运资产是指企业的流动资产，流动资产投资对企业的影响涉及时间段，又称为短期投资。

三、使用净现值对投资项目评价的基本原理和方法

净现值法是一种考虑货币时间价值的分析评价方法，这种方法使用净现值作为评价方案优劣的指标。所谓净现值，是指特定方案未来现金流入的现值与现金流出的现值之间的差额。按照这种方法，所有未来现金流入和流出都要按预定折现率折算为他们的现值，然后再计算它们的差额。如净现值为正数，即折现后现金流入大于折现后现金流出，该投资项目的报酬率大于预定的折现率。如净现值为零，即折现后现金流入等于折现后现金流出，该投资项目的报酬率相当于预定的折现率。如净现值为负数，即折现后现金流入小于折现后现金流出，该投资项目的报酬率小于预定的折现率。

计算净现值的公式：净现值=■■-■■

四、算例分析

；按税法要求该设备折旧年限为4年，使用直线法折旧，残值率为10%；计划在2011年7月1日购进并立即投入使用。（2）门店装修：装修费用预计4万元，在装修完工的2011年7月1日支付。预计在2.5年后还要进行一次同样的装修。（3）收入和成本预计：预计2011年7月1日开业，前6个月每月扣除营业税后收入3万元，以后每月4万元；耗用相纸和冲扩液等成本为收入的60%；人工费、水电费和房租等费用每月0.8万元（不含设备折旧和装修费摊销）。（4）营运资本：开业时垫付2万元。（5）所得税率为25%。（6）业主要求的投资报酬率最低为10%。用净现值法评价该项目经济上是否可行。

以2011年7月1日为起点进行分析：

（1）投资总现值：200 000+40 000+40 000÷（1+10%）2.5+

20 000=29 159

（2）项目的营业现金流量（见表2）：（3）净现值：69 500×（p/s，10%，1）+87 250×（p/A，10%，3）×（p/s，10%，1）+101 000×（p/s，10%，5）-291 519=69 500×0.909+87 250×2.487×0.909+101 000×0.621-291 519=

31 622.09

净现值大于零，项目可行。

五、结论与建议

。时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，净现值法是一种考虑货币时间价值对生产性资产投资进行分析和评价的方法。净现值是指特定方案未来现金流入的现值与现金流出的现值之间的差额，如净现值为正数，即折现后现金流入大于折现后现金流出，该投资项目的报酬率大于预定的折现率，那么该投资项目从经济收益角度考虑是可行的，可以考虑实施该项目；如净现值为负数，即折现后现金流入小于折现后现金流出，该投资项目的报酬率小于预定的折现率，那么该投资项目从经济收益角度考虑是不可行的，若没有其他特殊原因，则应该考虑放弃该项目。

参考文献：

房产投资管理范文3

关键词：房地产投资 信托 基金风险

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。REITs通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取费用。

不同于一般的投资基金，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益，促进房地产市场的健康发展。

一、房地产投资信托基金（REITs）的基本特征及相关概述

流动性较高――REITs是一种典型的房地产证券化产品，可以在美国所有主要交易市场交易，其通过受益凭证交易的形式，使房地产可以流动起来，REITs的交易市场包括纽约交易所、纳斯达克、全美证券交易所。

REITs具有股东价值――就像所有上市公司的股票一样，REITs的投资者不仅仅享受股利收益，还可以获得REITs公允价值上涨的资本收益。

专家经营，专业化的管理，完善的公司治理结构――公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程，投资者可以把资金投入到有职业投资经理管理的房地产投资组合中。同时，REITs和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。基金管理机构具有专门的理财专家和市场分析人员，他们专门对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力，进行科学系统的分析，并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说，更能把握市场的脉搏，从而赢得较高的收益。。

信息披露――上市的REITs和上市公司一样，同样有信息披露的义务，每季度、每年度必须公布经审计的财务报告。

股东无偿债义务――REITs投资人个人对于REITs的负债无偿债义务，这点和上市公司是一致的。

低杠杆――REITs与上市公司相同点在于，REITs也是杠杆经营；但不同点在于，REITs的杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。

二十世纪80年代后期，REITs市场整体呈现出爆发式增长，市场构成逐渐由权益、抵押、综合三种类型三足鼎立的格局变为权益REITs一家独大。截止到2008年年底，美国在公开市场上的REITs的总市值达到了1915.5亿美元，其中，权益型REITs市值为1762.3亿美元、抵押型REITs141.9亿美元、综合型REITs11.3亿美元，其中权益型REITs占到总市值的92%。

REITs自身的税收待遇：REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券”（Pass Through Securities）的税收待遇，根据信托税制的“导管原理”，它被视为收入传递的工具而免征所得税。

REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的《国内税法典》将获取收入的活动区分为被动行为和非被动行为（Passive Activities and No Passive Activities）两类，所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。非被动行为则包括：薪水、工资；担保费；利息与股息；股票与债券。REITs的分红视同证券组合收入，也就是说，它属于非被动行为所得，按照非被动行为所得缴纳所得税。

2013年连续出台多项严厉房地产的，“新国四条”、“新国十条”打击力度大、针对性强，对房地产市场产生相当大的影响。在国家加强宏观下，房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道，这便为中国提供了发展REITs的最佳时机。

对于REITs的必要性、可行性分析，以及对目前我国REITs的发展现状的讨论，就显得尤为重要。

信托投资公司业务重组的需要。我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”，而且还涉足多方面的实业投资，其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则，信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离，这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离，可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为REITs的方式进行。也就是说，把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个REITs。信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为REITs的股权，由原来的房地产经营开发者转为REITs的战略投资者。

我国的信托行业在经历了五次全面性的清理整顿之后，已逐渐步入了正轨，基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在股权结构、资产规模、内部治理、风险控制能力、业务拓展能力、经营自律性等方面都有了很大提升，有序竞争环境初步形成，为REITs在中国的推行提供了很好的契机。

通常而言，风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性，即投资收益的不确定性。REITs作为一种房地产封闭式基金，一方面受到宏观经济、房地产行业、房地产市场和房地产项目的多重风险所带来的一系列不确定因素的影响，同时又面临着信托业务基金运作管理过程中的诸多隐患。所以，本文把REITs的风险归结为投资风险和运营风险两大类予以展开剖析。

由于投资者是以购买REITs股票的形式对REITs进行投资，因此，其不仅需要承担REITs作为房地产证券化产品的特殊风险，而且还需要承担股票市场的特定风险。

信托业是我国金融业核心的四大支柱之一，是整个金融市场体系的组成部分。而房地产业又是整个市场体系中至关重要的一部分。所以，REITs是宏观经济中的微观主体。。因此，REITs的发展是由宏观经济所影响和决定的。政局的变动可能引起经济的改变，从而影响REITs市场；战争、则通过影响宏观经济环境而导致REITs市场的变动；文化、自然因素及其变迁则通过影响消费、储蓄、投资等来影响REITs市场。这就足以说明REITs市场从根本上是与宏观经济相关的。

宏观经济因素对信托业的影响既是根本性的，也是全局性的。宏观经济因素则几乎对每个信托投资行业都会构成影响，因而必然影响整个信托业的走向，其中当然也包括REITs。从各国信托市场的发展史来看，除个别处于不规范时期的信托市场以外，信托市场的每一次快速发展都是以宏观经济向好为背景的，而每一次衰退的背后也是因为宏观经济的发展缓慢甚至是倒退。

由以上分析可见，REITs作为一种建立在众多机制之上的复杂的房地产投融资工具，从试点到规范运作，有一个、法规出台和调整的过程。每一项、法规出台或调整，对它都会有一定的影响，有的甚至会产生很大的影响，从而使得REITs面临巨大的风险，而且这种风险特别是在REITs发展初期会处于非常重要的地位。

二、我国房地产投资信托基金（REITs）的风险和不合理之处

随着商品房市场的逐渐打开，住房的需求在短短几年内发展极其迅速，推动了房地产行业的兴盛。很多城市明确的提出将房地产业作为其经济新的增长点，甚至作为支柱性产业。同时，不少企业和个人也纷纷跻身房地产业。房地产业也因此成为了中国风险最高的行业，具体体现在行业的周期性风险及行业内公司融资结构的不合理。

周期性风险――周期性风险是指房地产行业的周期波动给REITs投资者带来的风险。房地产业本身就是一个具有周期性循环发展特征的行业。每一个周期都可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，继而进入萧条阶段时，业内就会出现持续时间较长的房地产价格下跌、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，从而使REITs的收益大幅度下降，导致投资者的失利。例如美国1991-1992年的房地产萧条期间，房地产成交价平均只有原价的14%甚至更低，其中商业房地产总体市场价值从19年的35000亿美元跌至1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，导致一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。

行业内公司融资结构的不合理、负债水平高――中国房地产企业高负债、低现金流的状态，很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房，然后通过售房回收资金。在国家经济发展良好、房产需求旺盛的时期，这种高负债运行模式显得非常的经济。房产出售率高、交易活跃，房产开发企业可以迅速回收资金。因此，即使没有太多的自有资本和现金流，也可以使项目正常运转。但是，一旦行业有效需求出现下降，例如由于宏观或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡，那么房地产公司的资金链条就会立刻断裂。而当前，房地产行业又没有很好的风险规避工具，极容易陷入资不抵债的困难境地。

由此可见，房地产行业内各公司的融资结构不够合理、负债水平很高，这势必影响到它们的风险抵抗能力。发展REITs是促进房地产行业健康发展的必经之路。REITs本身就是一个复杂的风险管理业务，这要求REITs的主体应当正确而且客观的认识到REITs的风险问题。只有这样，才能使REITs这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。

三、总结

房产投资管理范文4

关键词：房地产；开发项目；投资收益

房地产企业的主要经营业务包含土地建造、土地开发、销售商业用房、销售住宅、开发其他建筑、配套设施和附着物等[1]。房地产企业经营的项目商品具有特殊性。房地产经营业务项目开发的各个环节都受我国有关房地产开发法规的和约束。经营项目的开发必须严格响应当地城市的规划，开发过程必须遵守国家有关的法规法律和产业[2]。

一、投资收益管理及其重要性

投资收益的管理包括投资前收益的测算和建设过程中收益的管理。项目投资是指从产生的投资意向、房地产商品出售到资金回收的全部过程，具有动态性的特点。根据不同的工作阶段分为投资决策、前期工作、开发建设和销售。收益管理是包括土地取得之前、土地取得后至开发项目建设完成两个阶段。土地取得之前的收益管理是对投资利润的简单分析和确立收益目标，土地取得后至开发项目建设完成的收益管理是对项目收益的动态管理过程。根据开发项目的开发类指标、成本类指标、销售类指标和现金类指标四方面分析投资收益的总指标，并据此判断房地产项目开发的可行性。开发类包括竣工面积、拆迁面积、施工面积和新开工面积等。成本类包括汇款金额、结算金额、销售面积、销售金额、结算面积等。现金类包括总净现金、投资活动、筹资活动金的流量等。财务类包括主营业务成本及收入、净利润、毛利润等。

。（2）在开发项目的建设过程中，市场消费人群的需求、国家有关、政治经济的宏观形势、劳动力价格和建筑所需材料的价格等方面都会发生变化，作为房地产企业的管理者更应当不断加强投资收益的管理，观察投资收益各方面的动态变化。（3）随着房地产产业的快速发展，国家相关部门为了对房地产企业加强和管理，制定了一系列相关的法规等，房地产企业面临的压力日益增大，如果不能适应市场和法规的要求就会遭到淘汰，对企业的长期发展十分不利，加强对投资收益的管理可以对成本进行控制，对资金进行全面管理，保障企业收益实现最大化，才能顺应时代的发展，适应市场的激烈竞争。（4）房地产企业的经营者、投资人、财务总监和管理团队等也可以通过投资收益管理准确、及时的了解开发项目的利润、收益率等数据。

二、投资收益管理存在的问题

。（2）很多经营者即使实现了全面管理，经营者、投资人、财务总监和管理团队在管理过程中没有正确分析项目指标的变化，如进度计划、成本、项目设计、项目配置标准、市场环境、消费需求、资金计划、收入等的变化，使建设过程中的跟踪管理缺乏意义。（3）大多数房地产企业对投资收益的管理力度不足，跟踪管理所需要的数据收集起来较困难，开发项目的各个部门缺乏紧密的相互协作，项目数据得不到长期积累，不能对市场环境和消费需求进行准确、有效的判断和分析。（4）很多房地产企业缺乏对投资收益的动态管理，没有建立起管理数据模型，导致动态管理可靠性较低，管理模糊。

三、加强投资收益管理的建议

1、加强管理意识和力度

房地产企业经营者应当正确认识投资收益管理的重要性和必要性，确定投资收益的管理目标和管理价值，并以实现管理目标和管理价值为发展目标全面执行投资前的测算和建设过程中的跟踪管理，使投资收益管理实现自身的管理价值，保证企业的长期、稳定、持续发展。房地产企业领导层应当正确认识投资风险的各类因素，包括政治风险、社会风险、自然风险、技术风险、内部管理决策风险和经济风险。其中政治风险包括经济体改、产业、土地使用制度的改革、相关法规变化等。经济风险包括财务、市场供给、地价等。内部管理决策风险包括项目种类选择、项目选址、投资方式等。

2、建立投资收益的管理模型

房地产企业领导层应当根据自身的企业经营策略、发展战略目标及管理模式建立适合本企业发展的投资收益管理模型。投资前的测算内容包括前期开发、主体安装、土地费用、主体建筑、开发间接费、园林环境、社区管网、配套设施等。；（2）管理模型中的数据必须具有极强的逻辑性和准确性，为数据模型的计算提供准确、可靠、清晰的数据支撑。（3）各个部门的工作人员应当对已经发生的数据进行积累，在积累过程中相互配合，提高实时积累能力，并对未发生的数据进行缜密、可靠的预测。（4）合理控制回顾周期，防止周期过长对项目的管理、控制和指导造成影响，一旦项目出现纠偏或影响收益的其他类因素时不能及时控制。回顾周期以一季度一次为宜。

结束语：

房地产产业具有涉及范围广、资金周转较慢、建设周期较长、投资金额较大等特点，受国家有关法规的宏观和约束[3]。在建设过程中，很多外界因素会对开发项目的资金流动、开发周期、销售计划和投资成本等造成影响，进一步影响开发项目的投资收益。加强开发项目投资收益的管理有利于实现企业长期战略发展目标。本文简单分析了房地产开发项目投资收益管理的重要性及存在的问题，并提出了几点建议，供学者参考。

参考文献：

[1] 汪恭怀，尹双辉，黄文瑾，杨辉，刘学应.房地产开发项目投资分析[J].乡镇经济研究，2012，14（21）：58-59.

房产投资管理范文5

关键词：投资性房地产 后续计量 盈余管理

盈余管理是指管理者在有会计或会计估计选择自由的情况下使自身利益或企业价值最大化的行为。我国财政部于2006年了《企业会计准则》，其中对投资性房地产从固定资产中分离出来单独计量。准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。随着我国经济的发展，房地产市场的日趋完善，许多城市已满足公允价值计量的条件，不少企业正是利用投资性房地产后续计量进行盈余管理，蓄意操作利润。

为此，本文以上海世茂为例，分析投资性房地产后续计量模式变更对企业盈余管理的影响，并在此基础上提出相关建议，以提高会计信息质量，改善市场秩序。

一、案例介绍

（一）公司简介及案例概况

。2009年6月30日，上海世茂对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式。资产负债表日，公司采用公允价值模式，不对其计提折旧或进行摊销，以期末公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。通过本次后续计量模式变更，上海世茂投资性房地产的账面价值增加到23.04亿元，占资产比重从0.51%上升到14.74%，对利润的影响从0.97%上升到54.84%，由投资性房地产公允价值变动增加当年营业利润1.6亿元。

（二）利润及其变动原因分析

1、各期利润情况介绍

表1显示，从2006年到2008年，公司利润逐年下降，但2009年却大幅增长，相比2008年几乎翻了两翻，而2010年利润增幅更是异常，为2009年利润的4.6倍，完全摆脱了利润逐年下降的危机。

2、投资性房地产后续计量模式变更对利润的影响

由表2可以计算出，投资性房地产公允价值变动损益占2009年营业利润的53.23%，净利润的72.68%，占2010年营业利润的29.37%，净利润的41.52%；若将公允价值变动损益从净利润中扣除，则2009年净利润仅为60.99万元，即依然呈现逐年下降趋势，2010年净利润为60071.06万元，减幅近一半。由此可见，投资性房地产后续计量模式的变更是企业利润大幅增长的直接原因。

3、现金流量及偿债能力分析

表3列示了上海世茂各年偿债能力的情况。可以看出，除2007年经营活动现金净流量相比上年有所增长外，其余年份均逐年递减，甚至出现负数；从现金负债总额比率来看，除了2007年，其余年份均不容乐观。

分析可知，投资性房地产后续计量模式变更是企业利润增长的主要原因，但其背后并没有相对应的现金流支撑，不利于企业的长期发展。

二、后续计量模式变更的动机分析

（一）“美化”利润

分析可知，上海世茂从2006年至2008年利润逐年下降，而在2009年对投资性房地产进行后续计量模式变更后，该年净利润提高到22199.74万元，而2010年净利润的增长更是异常，提高到102720.74万元，几乎是2008年的十倍。由此可见，通过后续计量模式的变更，利用公允价值变动损益进行盈余管理，上海世茂不仅摆脱了利润下降的危机，还呈现了利润逐年上升的“业绩”。

（二）“税盾”依然存在

我国税法规定，对于以公允价值计量的投资性房地产，公允价值变动损益产生的利润不计入应纳税所得额。因此，企业不仅获得了由损益产生的利润，“税盾”效应也依然存在，扫除了企业对于未产生现金流的利润缴纳税金的顾虑；并且，对于投资性房地产公允价值变动损益所产生的利润，当年无需进行股利分配，进一步减少企业资金流出，从而彻底扫清了企业的“后顾之忧”。

（三）拾取其他资产转换的收益

由于目前我国投资性房地产的公允价值普遍高于其账面价值，因此，利用其他资产转换为投资性房地产，一方面可直接使资产增值，另一方面，对于其他资产转换为投资性房地产后产生的损益，又为企业盈余管理带来操作空间；此外，准则对于资产减值损失不得转回的规定，其目的是为防止企业利用资产减值转回进行盈余管理，但对于投资性房地产却可正常转回，这样企业可适时扭转亏损，而在必要的情况下，将其二次转回，达到盈余管理的目的。

三、建议

（一）完善后续计量模式变更条件

从目前情况来看，许多企业利用投资性房地产后续计量模式变更进行盈余管理。因此，完善投资性房地产后续计量模式变更的条件，不应仅仅局限于投资性房地产所在地是否具有活跃的交易市场，能否从交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格等条件，而还应当考虑管理者的持有意图等，比如对于以赚取租金为目的持有的投资性房地产，管理者所获取的是稳定的现金收入，与市场价值并不存在多大关系，若采用公允价值计量显然是不合时宜的。

（二）对投资性房地产计量模式区别选择

准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，但这种“一刀切”模式，显然是不科学的。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。对于以出租为目的的投资性房地产，管理者持有意图是赚取稳定的现金收入，若以公允价值模式计量，不仅过程繁琐，而且浪费了不必要的评估成本。因此，可采取兼容的方法，即对于以赚取租金为目的的投资性房地产，无论其是否满足公允价值计量的条件，均采用成本计量模式；对于持有并准备增值后转让的土地使用权，与公允价值直接相关，则采用公允价值模式计量。

（三）提高公允价值的可靠性

企业在评估资产时，若无法从公开市场上取得公允价值，可以采用估值技术。但我国的估值技术并不成熟，加之对估值模型的选择也没有相关规定，因此，为防止企业利用估值技术的不确定性进行有目的的价值评估，应当完善公允价值的计量标准，并对估值模型的选择作必要规定；。

参考文献：

房产投资管理范文6

关键字：投资；房地产；工程造价；综合管理；问题

Abstract: if the people care about most inventory "hot word" words, so "real estate" it may be said is first selection. As the pillar industry in China, with the industrial real estate project, commercial real estate and commodity house of growing, China's real estate investment project also revealed a trend of increase, however our country's real estate investment company or the construction unit of the project are the investment of construction projects and the construction cost in the comprehensive management did not carry out effective control, and it makes the real estate investment cost integrated management there have been some problems, below I will have my own real estate related to the understanding of the content to talk about my point of view.

Key word: investment; Real estate; Project cost; Comprehensive management; question

中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：

随着社会经济的飞速发展，我国房地产市场竞争的程度也日趋白热化，那么，该怎样来求发展、求生存，就是我们房地产开发商所面临的一个非常重要的问题。想要在房地产行业立足和发展，最关键的就是要研究怎样才能尽可能多的降低自己的工程成本和提高本企业的工程投资收益。只有有效地加强投资造价综合管理，控制好了工程造价才能最有力的武器。

一、决策阶段的工程造价控制

一般房地产开发的成本大致包括：前期工程费；拆迁安置费；土地征用费等；另外还有一些其他的必要成本支出。处于房地产开发首要阶段的决策阶段，对于它的投资造价控制主要是通过分析开发项目和广泛调查的手段来对可行的方案进行编制和真实合理的工程造价投资估算。

（一）编制投资造价估算

投资造价估应该算是我们房地产在开发建设的前期，所需要安排的最重要的工作环节之一。它是分析和研究所要开发项目它的经济成效的一项重要依据，同时也是我们做出重大决策的依据。我们的设计人员应当从房地产开发工程的项目内容和规模上真实、合理地反映出工程内容、设计意图，还有在费用的构成方面也应当尽可能地合理和齐全，以确保房地产投资的估算质量。

（二）编写关于可行性的研究报告

编写可行性的研究报告通常是管理者做出相关决策的主要依据，那么，做好决策阶段可行性的研究报告是做好房地产市场调研的关键，只有深入地了解了相关开发项目它所特定定位的业主的需要，才能够确保我们的项目是符合房地产发展需要的。此外，还要做好投入和产出的效益研究，主要就从投资造价的投入和产出两个方面着手，来解决在经济项目上“合理性”的问题。编写可行性研究的时候还需注意它的深度要标准化和规范化，要确保它的科学性和真实性。

另一个方面，还要符合该城市的规划要求，最大化的满足它的使用功能，重视建筑物间的距离要求以及功能分区等等，尽可能做到布置的紧凑性跟合理性，充分地利用当地的地形地貌，尽量降低一些地皮费用。

二、施工阶段的造价管理

在房地产项目进入正式的实施阶段以后，由于它涉及的面比较广、工程量较大、受影响的因素较多、市场的供求波动较大、受性变化的影响较大、施工的周期较长，还有材料、设备的价格等因素的影响。在对它的造价控制上就有很大的难度，但是越是有难度，就越应该引起重视。要想提高建设的质量，就要有效控制施工阶段的工程造价。要想较大地发挥出投资效益，就需要在工程的施工阶段是就加强对工程的监督和建设管理。从而进一步加强对整个工程建设项目全过程、全方位的造价控制。

对于一些较大型的项目，或者是有很多分项的工程，可以采用“指定分包”这一方式来进行处理。比如，铝合金的门窗以及所有的门窗工程、空调安装的工程、电动扶梯和电梯的安装工程、发电机的安装工程、环保工程、内外装修的工程等等都可以由建设的甲方来直接指定进行分包，这样既能够节省大量的施工阶段工程造价，还能够严格地对工程的进度和质量进行控制。

对于合同的有效管理

在如今的社会现状下，合同是房地产投资与管理的重要前提以及许多项目实施的保障，所以开发商安排的造价管理员就必须熟悉合同的条款并充分理解。在一方面需要严格地检查承包商提出的索赔要求，能够利用合同的条款来及时地解决在工程造价方面产生的纠纷，而另一方面还要努力做好合同中规定自己要做的工作，以减少让承包商有提出索赔的机会。

不管是分包合同还是总合同，对于确立何种形式的合同，会极大地影响到施工阶段对于造价的管理。在一般的情况下，合同的形式可以分成单价合同、总价合同和成本酬金相加式的合同三种。就实际情况来看，总价合同对于发包方来说最为有利，而成本酬金相加式的合同对承包方最为有利。有的开发商很喜欢用费率招标，就是先将管理的费用率谈好，再去进行走过场式的一些列招标程序，在这种情况下确立出来的合同形式通常都是成本酬金相加式合同，这导致发包方必须承担更大的风险，而且没有办法主动地去控制和管理工程造价，同时承包商也就不可能主动、积极地去对成本进行控制。所以，开发商应当根据自己项目实际的情况来权衡利弊，以作出最好的合同决策，这将会对确定和控制、管理造价非常有利。

结算阶段的管理

房地产投资的造价综合管理必须贯彻于整个管理过程，包括最后的结算阶段。要在结算的时候认真对合同条款进行核对，严格把关，还应当审查竣工时的工程内容与合同条件里的要求是否符合，工程竣工的验收是否合格等。应当按照合同所约定的主材价格、取费标准、结算方法、优惠条款和计价定额等，对已竣工的工程进行仔细的结算和审核。竣工的结算时，工程量应该依照竣工图和设计变更单以及现场的签证等来进行相关核算，同时还需按照国家统一的规则来计算房地产项目的工程量。结算综合单价时需按照投标单价和合同所约定的计价方法和计价原则来确定。各项取费也都应当按照合同的约定和项目的建设期间跟计价定额一起使用的该项目所属地的相关规定、执行。

结束语

在整个项目的完成过程中，项目的相关管理负责人一定要进行全程参与，否则这一切都将是一纸空谈。相关管理人员需要根据项目的定位和要求来做出一个比较详细和准确的预估，始终坚持做限额设计，在项目的施工过程当中采用动

态控制，以确保整个项目定位的档次，还能够有利于投资控制目标的实现。另外还需要意识到在计算是否能够达到成本目标的情况下，能够最大限度地对项目功能水平进行提高。要有一个这样的基本认识：我们做成本控制所想要达到的目标不只是为了能够节约工程成本，同时还在提高相关项目在完成上的功能水平。

参考文献

[1]牛刚，席雷．建筑工程造价的控制[J].辽宁建材，2006(2)．

[2]李五凤．浅议我国工程项目的造价管理[J]．当代经济，2009(14)．