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流编２０辑０符６振－彦７ 随着房地产业走向成熟，我国房地产企业的关注焦点不断转换。当未来企业把 关注焦点转向功能策略层面上时，财务管理策略值得深究。 同团回囡 房地产企业财务管理策略 口上海五合智库总经理邹毅 五合国际５＋１ Ｗｅｒｋｈａｒｔ Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ刘力博士 众所周知。市场整合，将是下个阶段中国房地企业竞争的焦点问 因此，合理、有效的财务策略。可以帮助房地产企业节省资金、 题。对于机会丛生的房地产行业来说，如何提升这种整合的价值，需要 减少资金成本。 我们进行深入的思考。深入到房地产业的战术层面，我国的房地产企 财务策略的问题和市场风险 业在财务策略上的运用。将为企业带来匪夷所思的竞争优势。 总体来看。中国的房地产从财务管理的角度来说。存在以下几 方面特点：第一。资产负债率偏高。平均７ 以上的资产负债率已经 一、房地产财务经理的使命 成为众所公认的事实，容易陷入财务困境；第二，融资渠道过窄；第 房地产企业的财务经理每天需要思考备类问题，比如用什么形 三．投资粗放。 式的贷款或者投资怎样类型的物业。还有短期回报和长期回报的权 再从市场风险看，首先，中国房地产市场地区差异大。上海、北京、 衡。综合来看．所有关注的问题都集中于以下几类领域。 广州等一线城市近年房价飙升，不断搅动整个市场大局。地区的差异使 市场更为复杂，正确的投资策略的制订难Ｊ勤Ⅱ大。其次．的不稳定 ・ 黼 皮 翟豫为过璧 容易激发市场动荡。中国的房地产行业中，起了重要作用，但 的负蚵 纵观上世纪９０年代至今的房地产行业自 。波澜迭起。由 ・翅翱 内 黜 此来看，中国的房地产行业风险还是较高的。由此引发的控制风险的财 务管理，如分散投资组合、稳定现金流就成为当务之急。 僖 理 二、企业财务策略关注的焦点 稳腱财务提升形象：资产负债率的下降 资产负债率作为考察企业财务稳健性的主要指标之一．其重要 程度不言而喻。恰当的资产负债率不仅能控制企业资本成本、提升 企业价值，还可带来极大的竞争优势。当初李嘉诚“以小吃大”收购 建立竞争优势的资本杠杆 正处于流动资产不足危机的和记黄埔．就是凭借４ｏ％的偏低同业的 企、』 财务。已经成为当前企业竞争技术层面的重点，资本与实业的 资本负债率。赢得大股东汇丰的青睐。击败有５８． 的负债率的新鸿 有效结合。可以形成事半功倍的效果。从万科在资本市场上的风起云 基和６３． 负债率的太古地产，成就了集团的一次大的经营飞跃。 涌，到华远与境外资本的对接，再到金地的市场扩张战略，这些无不是 通过财务策略的应用。使得企业在发展Ｅ形成了强有力的资本支撑。 推荐方案：建立多元融资渠道 长期以来以银行贷款为主的债权融资方式使得房地产企业资 ｌ 北柬席地 维普资讯 http://www.cqvip.com
本负债率难以降低，随着金融改革的深入，备种融资方式的展开有 了初步的平台，这对于困于债务融资的企业无疑是一个利好消息。 近两年的资本舞台可谓高潮迭起，ＲＥＩＴｓ出现、海外私募、ＡＢＳ和 枷Ｂｓ推出０瞍权匡ｌ舅 可转债、海外上市、租约变现等一系列创新融 在“并购重组”的热情下，重组似乎要等同于并购，然而另—种方式 的重组也可以达至４优化集团资源的目的，即集团内部重组。在有些情况 下，它甚至能够扭转集团的整个局面。如新世界集团在２００２年重组旗 下基建、港口、服务业务，不但成功“套现”８５亿，而且通过业务整合，实 资令房地产业的融资有了新的元素。这种带有股权融资和表外融资 特征的融资策略，对于降低资产负债率实为有效措施。 现不回昵氩 ￡业务的完美互幸 ，港口业务的债务减轻并得到了营运现 金流支持，新子公司得以在联交所 市，可谓‘－一举数得”。 企业耍做大做强，重组是 然的一步，对于中国的房地产企业来 说，也许先要走的是“成功并购”实现集团化优势这—步，但在集团有一 长期增长的关键：匹配的现金流 现金流同样悬＿『个值得差注的指标。因为在长期内，折现现金 流才是公司价值的真正体现。管理界早有“现金至上”的说法。 以新世界发展集团治理现金流为例。１９９７年到２０００年间， 集团大幅增加对中国市场的多元化业务投资，如水电、交通配套、酒 团现金流入大大增加．走出了现金流困境。 这霉 苇哟是 阜孝 世界集团凭借出色的管理帮 投资 业务前最的事璃黪 最 业可 寓 起亮回生 了。了困境， 些对各地的市场没有深刻的认识 但如果放到内地的房地产企 和敏锐直觉的企业若想仿效新世界的做法。风险是相当高的。既不 能确保项目将来必定产生持久的现金流。也不能确定将来是否能够 以重组或上市取得巨额现金流入。我们强调的是长期内现金流的匹 配，不是有那么多的房地产企业可以预测未来５年、ｌＯ年的现金流， 所以在相对短的期限内如３年，就应该对现金流的匹配有明确的计 划，保证这段时间内公司支付最大投资额的时点的现金流量不亮起 “红灯”。我们国内一些发展较好的房地产企业，如万科正是从专一 于房地产业务之后走向高速发展的。 有效分散风险：业务投资组合 系，使得企业能将经营风险控制在一定程度，避免突发性因素造成 的打击，从而保持靛的利润增长。 控制风险的策略之・就磊 『韶 务组合。我们知道，单从房地产 业来说也存销售物业、出租物业、物业管理等不同业务，而不同的业 务的周期波动表骝 一，比如销售业务它受宏观经济、居民需求、政 府等因素作用，表现出波动的周期较长，又由于刚性需求和短期 内的供给弹性小，波动幅度也较小；而租赁业务一方面本身是与出售 有着一定替代性的产品。另—方面它的影响因素又有不同于商业发 展、主导产业等，由此租倭与销售构成了降低系统风险的组合。 四大 —的髓基 劲运用业务分散组合来 达到风险分傲，保持麟蒯岢 做大之后的全面整顿：集团重组 这里我们不得不提到企业主要资本运营方式之一。重组。 定蜘 陵后，怎洋实现集团内部资源的最优配置就成为同样重要的决策。 及时发观集团内部营运的不平衡，各子公司可能的更优质现金流组合。 内部的同质竞争。挖掘未来能产生突破性贡献的业务。 段 的房地产企业，有着不同的战略倾向，基于此，我们的财务管理也应 当“轻重并举”。 初具规模期：关注收入增长及经营现金流 这个阶段的房地产企业，通常在某个城市或区域有了一定的市 场，有了立足之本。这时首要的管理目标是站稳脚跟。确立利润增长 点，通常是选择一种有优势的物业。桕应的财务管理就以收入增长 和经营活动现金流为核心。由于项目比较少。除了关注项目一般回 报率之外，还要寻找新的利润增长点，比如产品的创新，市场的细分 等，使得在同等投入情况下有最大销售增长。同时还要关注购房者 对于定价等的接受度，以便为更大规模投资确定消费偏好。 急速扩张期：关注资本成本及资产周转 国 下，企业关注资本成本的降低，资产的周转率。关键的问题是确立仑 塞构 融资方式，预讨企业［１匀＝堆张率 上确立台ｉ置的髓 需求；注重土地、 稳步增长期：关注稳定盈余现金流 由于我国内地房地产起步较晚，这一阶段的企业我们可以的 长江、新世界等巨头为代表，他们有了市场、跨行业业务、实力雄 厚。在这一阶段，企业的杨Ｄ崤尤是确保产生稳定盈余现金流。此时集团 的重组就变得十分重要，包括横向与纵向并购，集团内部业务现金流 自ｇ乜 凋，对房地产以外 鼬 ０润增长的关注以创造新ＩＲ￣＿ｉｋ价值： 适当的股；Ｆ０，以及一些能赢得投资者满意度的技巧。应该说这是 我国房企迈进的方向，但我们也并非一定要走全能的“模式”。随 着房地产行业市场化进程，我国的房企在掌握市场规律后，要走适合 我国市场白 模式，万通就走了一条坚定的“美国模式”。一 靶船 地产ｇ．１
