内控＆风险Ｉ Ｉｎｔｅｒｎａｌ Ｃｏｎｔｒｏｌ＆Ｒｉｓｋ 房地产企业财务风险管理体系构建 湖北职业技术学院张银平 摘要：房地产企业财务管理体系由财务风险的识别、评估和管理三个模块组成，其目的是促进 企业的成本支出科学合理，工程项目的开发过程中不发生资金链条断裂。本文深入探讨了财务风险 管理的定义与目标，并进行了房地产财务风险管理体系的构建研究。 关键词：房地产行业 财务风险管理 管理体系 一、弓ｌ言 近年来，我国经济发展迅速，房地产产业迅速崛起，不 但成为国民经济的重要支柱，也成为人们最关注的话题之 一。在全国范围内掀起的房地产热，呈现出飞速发展的态 势。２０１１年，国家为了使房地产业的发展更为稳健，接连出 台限购、限贷、上调存款准备金率和利息率等一系列。 随着一系列的落地，房地产业的“高收入”特点被 打破，一些资金也纷纷撤离房地产市场。房地产企业在进 行市场运作时，本就具有负债率高、融资规模大以及运营 周期长的特点，当市场遇冷后，很多资金不能及时回收，迫 使一些房地产企业无法按期筹措到需要还贷的资金，不得 不宣布破产。能够正常运营的房地产企业也不得不采取一 系列的措施，应对资金方面的压力。危机的处理方法不应 是消极、被动的，而应是积极、主动的，为此，房地产企业应 建立财务风险应变机制，构建财务风险管理体系，以预防 为主，通过财务风除管理体系的建立转变房地产企业在面 对财务危机时的被动局面。 英国著名学者汉斯认为，财务风险管理主要包括财务 风险的识别、财务风险的度量与财务风险的管理。其中识 别为难点，度量为重点，而管理则是应对财务风险的关键， 及时发现财务风险，精准度量财务风险，采取积极有效的 手段应对与化解财务风险，以利用尽可能低的支出将为企 业财务上带来的危害降到最低。学者袁宗慰认为，财 务风险管理存在的意义在于市场环境中会突发一些不可 预知的情况，而这些不可预知的情况通常难以度量、观察 与判别，如何对这些不可预知的风险做出精准的判断，并 通过合理、科学、有效的方法将风险进行整合，进一步提出 应对的策略，将由风险为企业带来的损失降到最低，就是 财务风险管理。如上所述，财务风险管理主要分为三个环 节，即风险的评测，合理预防措施的采用，达成以最低支出 获得最大产出的目标。 二、房地产企业财务风险管理目标 划分财务风险目标的主要依据为企业在经历了风险 前后，是否能完成既定管理目标，其中风险对企业的影响 是临界点，可以划分为影响前目标和影响后目标（如图１所 示）两种类型。 （一）影响前目标 甜套通孔２０１５年第２６期 图１房地产企业财务风险目标的划分 （１）成本支出合理目标。房地产企业以追求更多的经 济利益为企业发展的重心，即使是在风险出现前，它依然 会选择经济合理性最高、收入效益最明显、性价比最突出 的投资方案。通俗一点讲，房地产开发商都希望通过最少 的投入赚取最大的收益。但房地产行业的高投入特征决定 其投资成本不可能过低，而应该是一个合理的范围，房地 产企业希望通过合理的成本支出获得合理的经济收入。 （２）工程项目安全目标。影响工程项目顺利进行的诸 多因素中，财务风险为较为重要的几个因素之一。如果企 业财务管理方面出现问题，必然会影响企业对工程的投 入，财务风险的出现会波及工程项目固定资产与原材料的 安全，会使工程项目不能如期完工，严重影响工程项目的 顺利进行。 （二）影响后目标 （１）企业正常运营目标。当发生财务风险后，房地产开 发企业必然会受到其影响而造成重大经济损失，丧失一些 机遇。因此，财务风险管理虽然不能完全避免其为企业造 成的损害，但是可以将风险的影响力降到最低，至少可以 保证企业可以正常运转。 （２）达成计划预期目标。企业可以正常运转是财务风 险管理的第一目标，此外，还要通过财务风险管理应对计 划执行所带来的困难，缩小与调整企业在实际运行与计划 中出现的偏差，尽量使工程项目的收益达到预期目标。 三、房地产财务管理体系构建 房地产财务管理体系主要包括三个模块，即财务风险 的识别、财务风险的评估、财务风险的管理。每个模块由多 个子模块的构成。体系结构图如图２所示。 （一）财务风险识别 （１）财务风险的识别方法。常用的财务风险识别方法 内控＆风险Ｉ Ｉｎｔｅｒｎａｌ Ｃｏｎｔｒｏｌ＆Ｒｉｓｋ 财务风险 原理 识别方法 适用范围 优点 缺点 主要是专家凭借自身具有的丰富 适用范围广．集思广 缺乏必要的理论依 专家调查 经验与扎实的理论基础对风险进 适甩于各个行业领域 益，风险判断准确性 据，受个人思想与知 法 行识剐．发掘存在于企业中的隐彤 内的企业。 高，可以汇集多种风 识认知水平影响大 风险，并找女风险女现的原因。 险应对策略。 风险的类别划分难 将企业内外部的臆形因素划分为 适合于对企业破坏程 不会遗漏风险原因． 度大．对负责风险识 筛选监测 几种类别，深入挖掘每一种风险产 度较重的风险，适合风 可以采取有针对性 别的工作人员要束 诊断技术 生的原因，井确定每一种风险损害 险发展缓慢．可以通过 的风险预防与管理 较高，要求其应具有 程度的轻重。 洞察风险发展态势来 手段。 丰富的风险诊断经 查找原困的风险。 验与敏锐的逻辑硬 察力。 逐层进行财务风险分析，通过比较 直观的图形结构将风险分层解剖， 将所有风险原因都 故障树分 最高层可以划分为资金、组织、技 适合于技术要求高，相 归纳其中，可以实现 分析过程繁杂．适用 析法 术、部门及社会环境等五大 对复杂程度高的财务 风险的精确识别与 范围小。 类，而最低层次可以细化到预算不 风险识剐。 定位。 足、施工技术水平低等奢款。 由于风险对企业造成的损失和财 风险识剐直接谁确 无法将非财务指精 务风险管理中各种费用都可以直 性高．易于操作，可 信息融入到财务厦 财务报表 观地从三大报表中显示出来，基于 适用范围广．房地产企 以综合描述出企业 险分析体系中来，因 分析法 这一点．可以通过财务报表分析出 业大多采用此风险识 的财务状况，可以满 此会影响措施制定 企业是否存在风险，存在哪方面的 别方法。 足不同使用者对财 与实施。 ｇｇ－。 务信息的需要。 表２ 财务风险调查表 图２房地产财务风险管理体系 有四种。不同的财务风险识别方法有不同的适用范围，也 有其不同的优缺点（如表１所示）。选择适合房地产企业实 际情况的财务风险识别方法，有利于识别准确性的提高， 方法与手段。 营指标包括不良资产所占比率、存货周转率、应收账周转 率和资产损失率；偿债能力指标可分为酸性测试比率、流 负债比率；发展能力指标可分为总资产增长率、固定资产 增长率、三年资本平均增长与三年利润平均增长。定性指 标主要包括产品的市场占有率、领导综合素质、员工综合 素质、发展能力预测、行业地区影响力、经营发展战略、基 础管理水平以及技术装备。上述财务风险评估的定性与定 量指标反映的所有企业可以应用的所有指标。而房地产企 有利于风险识别时间的提前，有利于提出有针对性的管理 动比率、长期资产适合率、经营亏损挂账比率和现金流动 （２）财务风险的调查表的应用。财务风险调查表主要 用于辅助财务风险识别方法来进行风险识别。识别表的应 用虽然偏向于定性因素的识别，但是简单可靠，可以用于 房地产企业的初步自查，它会与财务识别方法共同发挥作 用，可以帮助房地产企业迅速判定自身是否正面临着财务 风险（如表２所示）。房地产企业可以对调查题目进行作答， 如果选择“是”的数量超过５个，则说明企业当前存在财务 风险，如果选择“是”的数量小于５个，则说明企业的财务风 业具有一定的特殊性，如果应用上述指标进行风险评估， 可操作差的局限性就显现出来。因此，参照上述财务风险 评估指标，本着典型性原则、可以反映实际偿债能力的原 险稍小，但也要引起注意。 则、统筹性原则、反映经营利润等原则，构建适合房地产企 现用的财务状况评价指标体系繁 业的财务风险评估指标系统。房地产财务风险评估体系可 多，但是基本上都是参照国家财务部于１９９９年颁布的《国 以分为财务指标和非财务指标两大类。 有本金绩交评价规则》。定量指标包括财务效益指标，可分 （二）财务风险评估（１）财务指标。房地产风险管理体系中的评估体系的 财务指标的具体分类如表３所示。 财冬通孔２ｏ１５年第２６期 为成本费用利润表、销售利润表、资本保值增值表；资产运 内控＆风险Ｉ Ｉｎｔｅｒｎａｌ Ｃｏｎｔｒｏｌ＆Ｒｉｓｋ 业，并且是产品质量最不易控制的行业之一。房地产开发 类别 名称 短期偿债 流动比率Ａ１ 能力 速动比率Ａ２ 毛利率Ｂ１ 净利率Ｂ２ 盈利能力 资产报酬率Ｂ３ 资产净利率Ｂ４ 股东权益净利率Ｂ５ 资本保值增值率Ｃ１ 爱展能力 营业收入增长率Ｃ２ 总资产增长率Ｃ３ 资产 债率Ｄ１ 计算公式 流动资产Ｉ流动 债 （流动资产一存货）／流动 债 营业利润／营业收入 净利润／营业收入 （利润总额＋利息支出）／平均资产总额 净利润，平均资产总额 净利润／股东权益平均余额 期末股东权益，期初股东权益 （本期营业收入一上期营业收入）／上期营业收入 （期末总资产一期初总资产）／期初总资产 债总额，资产总额 过程中，频发的安全事故会为企业造成很大的财务损失。 一些开发商不制定严格的质量控制制度，工程竣工验收时 （三）财务风险管理 才发现问题，大规模的返工给企业带来很多的财务风险。 （１）拓宽资金筹措渠道。房地产开发周期长、资金使用 量大，而合理地利用债务资本可以帮助企业实现合理避 税。然而，债务资本在工程开发过程中所起到的是财务杠 杆的作用，比例适当，可以实现预期目标，即完成工程开发 且合理避税，如果比例过大，企业自身的偿债压力就会加 大，如果市场突然变化，很可能会出现财务风险。因此，建 长期偿债 流动资产比率Ｄ２ 能力 权益与 债比率Ｄ３ 长期负债比率Ｄ４ 利息保障倍数ｎ５ 流动资产合计／资产合计 所有者权益／ 债总额 长期 债合计／ 债合计 长期自债合计，自债合计 观金流量 经营净现金比率Ｅｌ 经营活动现金流量／流动自债 能力 债务保障率Ｅ２ 经营活动现金流量／负债总额 主营业务收入现金比率Ｅ３ 经营活动现金流量／主营业务收入 应收账款周转率Ｆｌ 主营业务收放／应收账款平均余额 营运能力 存货周转率Ｆ２ 主营业务成本，存货．ｆ－－￣余额 总资产周转率Ｆ３ 主营业务收入／总资产平均余额 议房地产企业不要仅仅依托于债务资本与自我资本进行 工程开发，可以通过信托基金或自身的优良信贷记录来拓 宽资金的筹措渠道，优化资金结构。 （２）健全财务预算机制。房地产企业应更新观念，从传 统的重质量、抓工期的工作重点转移到质量、工期、预算齐 抓共管。房地产企业的财务预算机制应在三个方面发挥作 （２）非财务指标。 一是岗位设置。建筑工程从规划设计到竣工验收，不 用：其一，在项目开发前，就要对资金的筹措、使用、成本支 出与收入比例、利润分配进行科学的预计规划；其二，在进 行项目预算时，财务管理人员要统观全局，考虑全面，将项 目开发过程中的所有财务支出都纳人预算体系中并一一 进行分析，确保其合理性与科学性；其三，在资金的使用 仅需要大量的资金，更需要大量的专业的、合格的技能人 才的参与。例如，工程设计师、招投标人员、工程预算人员、 造价师、财务管理人员、安全管理人员、风险控制人员以及 质量检查人员等。每一项工作都必须由专人来负责，做到 分工明确，责任到人，协调配合，才能保证工程的完工。然 而，很多房地产企业为了缩减开支，多采用一人多岗的方 上，财务管理部门要严格按照预算计划拨付资金，杜绝预 算资金挪用和盲目借贷行为的出现。 （３）加强流动资金管理。房地产开发项目不仅资金使 用量大，并且占用周期长，工程项目一旦开工，资金的链条 就不能断裂，如果在某一环节出现资金链条的断裂，就会 致使整个工程无法进行，那么，工程的工期与质量都会受 到影响，企业也会因此陷入财务危机。因此，房地产企业应 式，甚至存在有岗无人的现象。这种岗位设置方式本身就 为企业带有很大的财务风险隐患。 二是人才管理。房地产行业中，一些专业技术人才在 企业中积累了丰富的实践经验，就会选择离开原有企业自 主创业，或者一些工作人员对现有的薪资待遇不满，主动 离开寻求新的单位。这样一来，房地产企业每年都会招聘 加强流动资金的管理，重视大宗大额资金的财务稽核，定 大量的应届毕业生，然而，应届毕业生虽然具有较高的知 期进行对账工作，随时检查项目后期的资金保障情况，制 识水平，但是无论是从实践经验上，还是专业技能上都与 定科学、有效的资金回流，提升资金的周转率。 （４）加快专业人才培养。专业的财务管理人才可以通 过三大报表进行财务风险决策，适时地采用有效措施，及 时地化解财务风险。房地产企业应该注重财务管理工作， 曾在企业工作多年的技术人无法比拟。人才的流失还会使 企业丢失一些客户资源，由此看来，人才管理不到位，会影 响企业的正常运转。 三是管理人员。管理层是否对市场信息具有较高的灵 注重财务专业人才的培养与引进，将财务风险管理纳入到 敏度，是否可以精准地把握国家宏观，是否具有 财务管理工作中，让财务管理人才制定有效的财务风险预 长远的战略发展眼光，是否可以产生强大的凝聚力，都是 防方案，降低财务风险的发生机率。 影响企业发展的重要因素。 四是福利待遇及薪资发放。当今社会，企业福利的好 与坏一定程度上成为判断企业是否盈利的重要标志。薪资 是否发放及时也成为企业是否具有较高诚信的标志。福利 待遇与薪资的及时发放会影响企业人才的去留，会影响企 业凝聚力的提升。无法留住人才，就无法推进项目改革，无 法在激烈的市场竞争中立足，也会影响企业的生死存亡。 参考文献： ［１］蒋锡春：《中国房地产业可持续发展的对策研究》， 《经济研究导刊￣２０１２年第ｌ０期。 ［２］翁海茵：《国有企业财务风险管理研究》，《财经界》 ２００８年第８期。 ［３］邓瑜：《房地产企业风险管理研究概述》，《企业导 五是制度的制定与执行。房地产是安全事故高发行 报》２Ｏ１１年第１１期。 财务通孔２０１５年第２６ｌｌ￣ （编辑成方）
