贵州2017年上半年房地产估价师《基本制度与》：房地产权属档
案管理考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。 A：44％ B：50％ C：67％ D：94％
E：工业用地的监测点评估价格
2、下列关于住房公积金税收，说法错误的是。 A：住房公积金是性资金，实行免税
B：住房公积金收益也并入住房公积金，实行封闭管理和使用，不免征收所得税和营业税
C：个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税 D：个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税 E：执行层的组织协调
3、下列关于需求规律的表述中，正确的是__。
A．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少
B．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加
C．需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用——替代效应来解释 D．“吉芬商品”和“炫耀效应”都是满足需求规律的
4、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。 A．人事部 B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门 5、竞争导向定价法不包括。 A：领导定价法 B：挑战定价法
C：随行就市定价法 D：价值定价法 E：借款合同
6、业主大会履行的职责不包括__。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施 7、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 A．20，200 B．50，300 C．30，500 D．30，300
8、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。 A．923 B．1111 C．1353 D．1872
9、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。 A：主观合理价值和公开市场价值 B：主观合理价值和非公开市场价值 C：主观合理价值和客观合理价值 D：公开市场价值和非公开市场价值 E：工业用地的监测点评估价格
10、下列属于城市发展战略中建设水平目标的是。 A：人际环境质量
B：国內生产总值(GDP)等经济总量指标 C：人均国民收入等经济效益指标
D：第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标 E：执行层的组织协调
11、下列关于保险的职能说法有误的一项是。
A：分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人
B：融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件 C：在各种保险中，保险最能体现分配职能
D：保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力 E：执行层的组织协调
12、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A．允许的最低经济效益指标 B．最低收益率 C．最低净现值 D．利润为零时
13、关于任意拍卖，下列说法错误的是__。 A．以生效的法律文书为依据 B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D．目的在于将物品换价兑现
14、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。 A：2427 B：2500 C：2575 D：2632
E：工业用地的监测点评估价格
15、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的__因素。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境
16、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是。 A：容积率 B：建筑高度 C：建筑规模 D：建设工程 E：借款合同
17、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是__。 A．房地产直接投资 B．房地产间接投资 C．房地产混合投资 D．房地产有效投资
18、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是__。 A．人事主管部门 B．建设主管部门 C．省级人事主管部门 D．省级房地产主管部门
19、下列不属于在建工程抵押特点的是。 A：目的是取得在建工程继续建造资金的贷款
B：以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为偿还贷款履行担保
C：以转移占有的方式抵押给贷款银行 D：以不转移占有的方式抵押给贷款银行 E：执行层的组织协调 20、二级中误差公式为。 A：0．02+0．0006S B：0．01+0．0003S
C：0．02+0．001S D：0．04+0．003S E：执行层的组织协调
21、市场理论是研究的理论。
A：生产要素投入量与产出量之间的关系 B：基数效用论和序数效用论的关系
C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量 D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题 E：执行层的组织协调
22、某建筑物的建筑面积为200 ㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。 A：10．2 B：11.0 C：11．3 D：11．5
E：工业用地的监测点评估价格
23、某房地产占地面积40000m2，上有楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2；乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为__。 A．242.4% B．50% C．41.25% D．187.5%
24、下列不属于房地产估价基本程序的是。 A：获取估价业务 B：实地查看估价对象 C：确定估价结果 D：估价资料公开
E：工业用地的监测点评估价格 25、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。 A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.95
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《中华人民共和国民法通则》，诉讼时效期间从时起计算。 A：合同签订 B：合同生效 C：权利被侵害
D：已知道或者应当知道 E：执行层的组织协调
2、在商品房交易中，常见的最低价格有__。 A．商品房销售中的起价 B．拍卖活动中的保留价
C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 E．采用收益法确定的参考价格
3、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。 A：政治对立状况 B：政治安定状况 C：社会安定状况 D：城市化 E：房地产投机
4、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请。 A．1 B．2 C．3 D．4
5、是减轻纳税人负担的措施。 A：附加 B：加成 C：减税 D：免税
E：规定起征点和免征额
6、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。 A．39.51 B．49.39 C．49.96 D．62.45
7、在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是__。 A．用途 B．档次 C．规模
D．建筑结构
8、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。 A．3.57% B．4.00% C．6.56%
D．10.56% 9、《拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议。拆迁入应当在拆迁补偿安置协议订立之日起__日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。 A．7 B．15 C．20 D．30
10、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。(2009年试题)
A：甲公司非法占用了财产 B：甲公司所有的危房
C：曱公司替乙公司保管的财产
D：甲公司未经规划许可建造的房屋 E：执行层的组织协调
11、建筑物区分所有权包括（）等。 A．按份共有所有权 B．专有部分所有权 C．共同关系成员权 D．共同部分持份权 E．长期使用和租赁
12、__主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。 A．直接融资 B．间接融资 C．开发投资 D．置业投资
13、测定长期趋势值的方法主要有。 A：扩大时距法 B：缩小时距法 C：移动平均法 D：最大二乘法 E：最小二乘法
14、某幢楼房的土地总面积500m2，总建筑面积1000m2，某人拥有其中80m2。的建筑面积，如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为__。 A．6% B．7% C．8% D．9%
15、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。 A．供给非同质性 D．需求多样性 C．竞争充分性 D．交易复杂性
16、自营贷款期限最长一般不得超过__年。
A．10 B．15 C．20 D．25
17、与报酬资本化法相比，直接资本化法的优点不包括。
A：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
18、征收土地由用地单位支付。 A：土地补偿费 B：安置补助费
C：地上附着物补偿费 D：最低生活费 E：青苗补偿费
19、价值工程中，提高价值的方法包括等。 A：功能提高，费用不变 B：功能不变，费用降低 C：功能提高，费用下降 D：功能提高小于费用提高 E：功能下降小于费用下降
20、制作深度价格修正率的要领是__。 A．选取标准宗地 B．设定标准深度
C．将标准深度分为若干等份
D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率
E．按深度价格修正率求取路线价 21、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。 A：试探性调查 B：描述性调查 C：因果性调查 D：假设性调查 E：借款合同
22、房地产市场需求的特点主要有。 A：多样性 B：广泛性 C：垄断性 D：复杂性
E：具有高度的适应性
23、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58％，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有。
A：该房地产的实际价格等于名义价格 B：该房地产的名义价格为50万元 C：该房地产的实际价格为50万元 D：该房地产的实际价格高于50万元 E：该房地产不存在名义价格
24、在成本分析中，主要是区分__，明确它们之间的关系。 A．经济成本 B．总成本 C．平均成本 D．边际成本 E．会计成本
25、2010年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业。 A：获得了正常利润 B：获得了经济利润 C：获得了超额利润 D：年净利润为零 E：执行层的组织协调
