蜀南竹海农家乐
整合报告
宜宾市蜀南竹海国荣旅游服务有限公司 项目部
2012
年2月9日
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一、蜀南农家乐、宾馆概况
蜀南竹海景区内近几年来农家乐、宾馆如雨后春笋般不断的兴起，规模参差不齐，据统计现竹海东片区总共570间房间主要有万里镇华夏春酒店、七彩湖大酒店等7家宾馆农家乐共有239个房间，七彩飞瀑8家农家乐共99个房间，古战场1家共18个房间，青龙湾3家共33个房间， 回龙3家61个房间，双溪2家36个房间，迎风2家48个房间等；西片区总共有1122间房间主要有小桥9家135个房间，海中海10家106个房间，翡翠长廊9家243个房间，西大门4家58个房间，博物馆4家40个房间，万岭服务区5家230个房间等（以上统计未含星级宾馆）。
二、农家乐市场营销现状
景区众多农家乐、宾馆形成多、散、杂的现象，无法体现各个片区的特色。无论是黄金周还是在旅游旺季的周末都没有发挥出应有的作用，相反，受利益驱动，许多农家乐不顾景区规范管理要求，喊客、拉客，助长串串、黑导欺客、宰客，并形成恶性循环。
根据蜀南竹海风景名胜区管理局及竹海旅游发展总公司的发展部署，结合蜀南竹海的农家乐及酒店经营现状，充分利用农家乐资源，进一步规范市场秩序，更好满足和方便广大游客的住、行需求，建立经营规范、竞争有序、服务优良、水平一流的景区宾馆、农家乐服务体系，提升宜宾旅游形象和拉动旅游经济，对蜀南竹海内的农家乐进行整合管理势在必行。
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三、整合工作目标
通过租赁整合竹海景区内农家乐、宾馆，稳定投资回报率，并实现稳步增长。制定并执行符合竹海发展的行业行为规
范，约束和规范农家乐之间的经营行为，打击串串和欺客、宰客行为，拒绝高佣金，促进景区市场经营良性发展，提升宜宾旅游形象，确保入住收回租金、住房率提升、缩小淡旺季差异、整体房间价格得到提升，争取整个经营达到每年3000万的产值，实现市场效益和社会效益双丰收。
四、投资条件分析
通过前期摸排调查，结合实际情况，预计整个租赁资金
须1000万，对租赁期超过10年的农家乐、宾馆投入1200万进行装修改造，提升档次，力争将平均入住率从50%提升至70%左右，完成首年约2500万的产值（以1000个房间，60%的入住率，平均价格115元/间/夜算），在两年内收回投资。随着整个整合工作的推进，管理的到位，进山人数的增加（以目前年进山人数80万，预计明年达到100万计），届时可达每年3000万左右的产值。
五、合理整合，制定评分系统
整合农家乐以各业主自愿为原则，统一经营为手段，共同发展为目标。纳入统一经营的方法就是制定科学的评分系统，坚持公平、公开、公正的原则，所有自愿通过租赁形式加入的农家乐都可以通过评分系统评价自身的优势和劣势，最终形成统一经营
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管理模式。对农家乐采取十分制标准进行评分，主要评定标准从农家乐的位置、房间、社会评价以及与环境融治度这四个重要因素制定评分系统，其中农家乐的位置分别从停车场以及公路的距离作为衡量尺度；农家乐房间，主要从房间面积、设施设备以及新旧程度来衡量；社会评价则从营业许可、工商执照证件以及有无投诉和片区意见三块来衡量；与环境的融治度主要就是从农家乐周边环境进行衡量。综合众多因素制定出相应的评分系统。如图：
停车场 位置 公路 50米以内 50米以外 0-50米 50-100米 100-200米 20-30平米 30-40平米 40-50平米 50平米以上 住房必备设施 空调等附加设备 一年 两年 三年 三年以上 都有 只有其中一个证件 有 无 好 一般 不好 绿化环境 1分 0.5分 1.5分 2分 1分 1分 1.5分 1.8分 2分 0.6分 0.4分 1分 0.8分 0.7分 0.5分 1分 0.5分 0分 0.5分 0.5分 0.3分 0分 1分 4
房间面积 房间 设施设备 新旧程度 许可证、工商执照 社会评价 投诉 片区意见 环境融治度
周边环境
注：根据房间实际情况打分，凡满足标准要求的给出相应分数。分数乘以单位价格即为该农家乐的收入，作为租赁的参照的标准。
六、整合农家乐的具体措施
（一） 统一规划，统一包装，统一管理，打造“竹海驿站”
采取租赁的形式，组织一批农家乐或宾馆，由公司投资，请专业公司设计统一形象、统一风格的连锁酒店，实行统一管理、统一经营，做成品牌，对租赁期10年以上的可以出资装修改造，提升档次，成为景区又一道风景线和公司统一经营景区酒店的强大平台。
根据景区实际情况将对楠山片区以及海中海片区的农家乐实行统一包装统一管理，打造“竹海驿站”。楠山片区以及海中海片区各有房间数100多间，我们将对其根据自身的特征进行包装、规划、管理。
标识设计
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（二） 统一形象，统一经营管理
联合一批宾馆、农家乐，根据评分情况一户一谈租赁价格，由公司统一形象、统一管理与经营，公司投资进行广告宣传、网络营销等，招揽游客，扩大销售利益，这一制度适合于一些宾馆酒店，现万岭片区一些宾馆酒店都将采取这以措施。
统一形象对外宣传营销（标识设计）
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统一风格经营管理
七、具体经营操作
（一）统一打造“竹海驿站”。由酒店连锁管理公司投资，对部分租赁期在10年以上的农家乐按照高档次休闲度假连锁酒店标准，进行统一装修设计、设施及设备改造及环境美化。
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舒适别致上档次的房间
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精品套房
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具有竹文化特色的装修
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（二）制定统一的服务标准。公司参照星级宾馆管理规范，制定连锁酒店服务标准，强化人员培训，不断提高服务人员素质和服务水平，提升连锁酒店形象。
统一服务员形象
（三）统一营销。主要从报纸、网络、煤体、电视台、旅游刊物、重大活动等几个方面入手，同时配合总公司的营销公司进行宣传，让统一的营销为整合所有农家乐以及宾馆起到最好的效果。
（四）设立订房、订餐中心。采取网络平台进行预定管理、
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监控，管理中心及时针对游客的需要而合理进行分配，兼顾所有的农家乐。统一价格、统一折扣，打击和防范黑导和串串。让大家都享受到统一管理所带来的效益和好处，构建一个真正的和谐的景区。
（五）根据竹海实际情况，实行区域划分，各区实行职网控制，负责人管理，由订房订餐中心监控，实行就餐、入住分配至下网，下网入行上报，负责人实行监控监督，一片区万岭小桥等区共有100多间房；二片区仙寓洞海中海片区共有100多间房；三片区万里片区，包括迎风湾及七彩飞瀑片区。经营方式各片区互为特色、互为调剂，充分发挥整合的优势。
（六）特色经营，提升整体效益。除依托景区良好的生态环境营造休闲旅游度假地外，结合本地优势发展特色养殖，迎合现代人最求高品质生活，喜欢亲近自然、喜欢体验式、参与感强的原生态旅游。如：土鸡、竹鸡、竹鼠、山羊等。
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竹鼠
竹鸡
八、网络宣传营销
（一） 公司建立网站，加强与门户网站的合作，统一发布景
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区吃、住、行、游、购、娱信息，并形成一个在线服务系统，即客户登录——酒店查询——酒店预订——更改预订——取消预订——房源维护——库存预警——退款模块为一体的系统，为客户提供迅速，方便，可靠的在线服务。
（二） 公司建立一个健全的订房、订餐中心，形成前台和后 台服务整体，发挥统一管理优势，为游客提供便捷、周到的服务。
（三）房源信息还可通过网络媒体、在东西大门设置LED全彩大屏幕的方式对外进行宣传推广。
以上方案在实行的过程中进行仍须不断的完善，总之，坚持以互惠互利的核心，以规范市场为基本点，以完善制度为发展途径，逐步实现竹海景区和农户的共同发展，构建和谐景区。
妥否请批复！
宜宾市蜀南竹海国荣旅游服务有限公司 项目部
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