“公司”
物业服务方案
公司
201年月日
第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语
市办公楼物业管理方案
目录
公司简介
市办公楼概况及管理特点分析市办公楼物业管理服务思路物业管理服务承诺前期物资装备一览表物业管理服务费用测算固定岗服务方案保洁服务方案紧急事件处理规程管理用房配置方案
第一章公司简介
1.1我们的实力
公司成立于3月，注册资金50万元，是具有法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目前管理着社区高档住宅及商业物业项目
公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念，打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。
公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。1.2我们的理念
服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是个人的命运，
企业的发展就是个人的发展。
发展目标：以“生态型发展体系”为依托，
致力于打造成都物业第一品牌。
1.3我们的目标
立足基础服务，树立物业诚信高效形象。强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。细化服务质量，倡导“温馨畅想颠峰体验”。
1.4我们的项目
第一章物业管理服务构想
物业公司简介
集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业，是山东省首批51家现代企业制度试点单位之一，是全国服务行业500强企业及全国十佳经销商。集团____是集团旗下的国家二级资质物业管理企业，于一九九六年经山东省工商局批准成立，注册资金300万，全省优秀物业管理企业。成立之初，通过引进____、____先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式；并顺利通过了ISO____质量标准体系认证。公司现有员工700余人，管理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、本科生占85%，高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师30人，其他各类技术人员也都100%持证上岗。
物业公司除承接济南地区物业管理工作外，外拓业务已由济南延伸至青岛、济宁、临沂、泰安、莱芜等地区，承接了山东省纪委、____、____销售公司办公大厦、济南铁路局办公楼、济南XX、济南市工商局、山东省医疗器械产品质量检验中心、济南市人事局、槐荫政务中XX登，委托管理面积100多万平米，积累了丰富的机关办公楼、机关、智能大厦，高层楼宇电梯、空调、变配电等设备维护、园林设计等物业管理经验。
公司在发展中形成独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，激励着优秀的物业人，不断追求卓越，回报社会！
物业管理概况及内容
区大厦位于济南市东XX，与东外环交界，交通便利，地理位置优越。大厦外观颇具现代气息，是区机关综合性服务大楼。占地3.3公顷，总建筑面积5万平方米。主楼高度106米，地上29层、地下3层，裙楼4层。主楼1～12层用于区机关办公，面积14400平方米；13层为设备层；14～18层为客房结构，面积6000平方米；19～26层为写字间结构，面积9600平方米。裙楼一层为行政审批大厅，二层为餐厅，面积4000平方米；三、四层为区机关和11个事处、镇会议室。区大厦各类设备一应俱全，主要包
括电梯、消防监控、安全监控、空调、柴油锅炉、分体式空调、换热站、高低压配电室等，备的维护和正常运行成为保障大厦运转大的要件。
一、物业管理内容及要求
一安全管理服务：
安全管理服务的目的是维护物业范围内正常的工作、生活秩序、协助用户做好内部的安全防范工作包括消防安全监控。要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、做到礼貌待客、坚持原则。
保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选。根据不同的岗位，拟设立门卫保安、巡逻保安、大厅保安、监控保安等。保安人员应认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保机关、大楼及相关设施不发生问题。
门卫保安要固定执勤，定点式守卫，要24小时值班，对进入大门的人员、车辆、物资进行严格检查、验证、登记；维护物业管理区内部的安全秩序.同时兼来客咨询、信件报纸分发等服务。
巡逻保安要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成物业区域被盗和其他事件；保证物业管理区域内停车场的良好秩序和车辆停放安全，及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故，维护正常的工作、生活秩序。
二保洁、绿化服务：
1垃圾处理不包含外运费：包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。垃圾台外观整洁，压缩垃圾箱体保持干净；化粪池的清运。
2院落卫生：做好灰尘清扫、污迹清洗，地面维护等工作，做到地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区通道及时清扫干净。墙面、顶面的清洁维护
按物业管理规范执行。
3公共卫生间：无臭味、异味；便器干净，便池无锈迹。地面清洁，无痰迹、无烟头、无杂物、将纸篓倒净并刷洗干净，纸篓每日上午和下午各倾倒一次。洗手池、水龙头、墙角整洁、无尘土和蜘蛛网。不包含卫生纸和洗手液
4物业区域内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；公共区域玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手和铁艺保持干净，电梯间保持清洁干净。物业区域的保洁：楼梯、扶手、窗台、墙面干净无尘土，墙角无蜘蛛网。车库、停车场地面整洁，墙角无蜘蛛网。
5大礼堂、会议室保持干净整洁，用后及时打扫。
6定期楼顶清扫，保持清洁。
7外墙清洗由用户自行组织实施。
2、物业区域绿化：要做好对现有物业区域内的绿地、草坪、苗木的养护管理，负有美化环境的责任。养护管理包括：浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。
三设备维护及保养服务
1、电梯的运行管理；甲方负责与电梯公司签订维修保养，负责电梯的维护和保养，并按照技术监督局的规定进行年检；
2、空调制冷设备及管网的日常运行，保证制冷系统的高效可靠运行；甲方负责与空调公司签订维保合同，定期组织维修保养。
3、运行好配电系统的良好工作状态，确保区域内用电供应正常；
4、办公室内、公共区域内照明的维护保养；
5、排污泵维护保养，维护好物业区域内的供、排水系统；
6、负责消防自动报警系统、消防栓和喷淋系统的运行，保持消防系统各种设备的正常工作状态；甲方与厂家或专业公司签订消防维保合同，负责消防设施的维护，包含灭火器的换粉。
7、大礼堂音响设备、投影设备等的操作、维护保养和确保正常使用；
承担；中修、大修由用户承担。物业管理区办公室内维修，根据物业管理规定维修服务，服务产生的材料费由业主承担。水电维修必须安排24小时有人值班。
电梯、消防设备、锅炉、水泵等设备的年检费用由用户承担。
四房屋的管理及维修
对房屋共用部位进行日常管理和巡查，维修、保养记录完善。
每年2次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据甲方决定组织维修。
每周1次对各楼层门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上雨季前须安排1次对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应制定维修方案报区。
五会议服务
1、提供会议服务工作，包括会议接待，会间服务。茶叶、杯子等由甲方提供。
2、负责领导消息层服务工作。
六物业档案管理
1、物业档案的内容：
物业档案必须具备：基建档案、设备档案、档案、物业维修档案及其他档案材料。
2、物业管理档案的要求：
分类科学，组卷合理，排列有序，保管期限准确，装订整齐、牢固，案卷封面、脊背、卷内目录和备考表异动记录填制准确、字迹工整、图样清晰，载体和装具质地优良，便于保管和利用。
所有设备实现单机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。
建立《机电设备台帐》，台帐内容包括：设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。
每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。
七法律法规规定的其他项目。
委托管理目的
一、物业外观的保值增值。通过对整体物业的专业化管理、养护，保持和提高物业的完好程度，使物业实现不仅保值而且增值的目的。
二、物业设备、设施的良性运转。依靠专业化的工程服务队伍和专项设备维保方案，使设备始终处于良性运转状态，实现其经济性、高效性运作的结合，保证整个大楼的信息传递快捷、工作渠道畅通，体现办事高效的形象之目的。
三、安全、舒适环境的创造。依靠准军事化管理的一流内保队伍，全程维护大楼办公区的消防、安全工作，保持刑事案发率低于国家标准，通过优质的服务，为业主和来宾提供幽雅舒适的工作环境。
四、省心、放心“管家”委托目标实现。通过契约关系为区大厦施专业化、统一化的物业管理，依靠监督手段保障物业价值得以体现，通过合理的计划和严密的制度，确保物业区域日常正常运作，各种活动得到全面的保障。委托管理原则
根据国家物业管理有关条例以及物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”的工作作风和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。
“高品质管理水准”的依托资源
团队优势
物业拥有一支爱岗敬业、具有丰富物业管理知识和经验的管理团队以及专业化的保安、保洁、绿化和维修队伍。管理层面拥有高级经济师、物业管理师、工程师、高级园艺师数名，是我们提供优质高效服务的基础和前提。公司保安连续三年被济南市、共青团授予“青年文明号”；在《齐鲁晚报》和《生活日报》联合主办、及《济南时报》主办的房地产调查中，物业被评为“济南市十大物业管理品牌企业”；物业工程部在济南市物业管理行业技能比武中，荣获单项、团队一等奖。槐荫政务中XX获得省级“物业管理优秀示范大厦”称号，省立医院获得市级“示范小区”。住宅与产业博览
浦口区机关办公楼物业管理服务方案序言
随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化，后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论提升，物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。
第一章物业概况
一、浦口区机关大院基本物业情况
物业名称：浦口区机关办公楼
物业类型：机关办公楼
坐落位置：南京市浦口区XX
占地面积：约4万平方米
建筑面积：约2万平方米
绿化面积：约1万平方米
景观小品：喷泉、水景带、
二、浦口区机关办公楼设施设备配置情况
主要设施设备清单
表一
设备系统
名称规格
单位数量
备注
电梯系统
奥的斯OTIS客梯3站部1
奥的斯OTIS客梯5站部1
奥的斯OTIS客梯7站部2
升降机3站部2
空调系统
麦克维尔新风机MSW系列台19
麦克维尔风机盘管
MCW系列台299
空调水泵水循环系统
11KW台4配
电系统
变压器10KV台2
变压器1000KVA台2
高压配电柜个8
低压配电柜个12
给排水
消防水箱24立方米个1
给水水泵台2
潜水排污泵台18
喷泉水循环系统
消防系统
烟感探头
待定
温感探头
待定
消防喷淋头
待定
疏散指示牌
待定
消防箱
待定
消防栓
待定
消防泵18.5KW台2
喷淋泵30KW台2
弱电系统
监控报警系统
摄像头个40
报警探头个20
会议音响系统
卫星电视接收系统
结构化综合布线系统
百兆宽带网络系统
门禁识别系统
开水炉
地下车库
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第二章物业管理服务整体思路
一、机关物业管理服务的主导思路
以专业的物业管理服务品质为基础，以高度的政治统一为主导，
紧密配合工作，树立机关办公新形象，维护机关大院的良好秩序，确保机关后勤服务，持续改进，实现以品牌服务、服务社会的综合效益。
以政治为高度，以个性化需求为导向，以华侨城物业专业品质和对物业的管理服务经验为基础，整合南京地方社会优秀资源，为浦口区提供“持续改进、快速反应、人性化管理、全方位保障”的机关后勤优质服务，达到用专业服务，树立新的机关办公形象的目的。
二、物业管理服务指导方针
管理服务理念：服务无距离，管理无缺陷
管理服务要求：持续改进、快速反应、人性化管理、全方位保障建设两个工程：品质工程、形象工程
持续提高两个素质：专业素质、政治素质
培养三个能力：全方位保障能力、应急处理能力、综合管理服务能力
第三章浦口区物业管理服务中心组织架构
一、组织架构设置思路
1、建立“浦口区物业管理服务中心”的管理单位。
2、明晰管理操作层次，组织架构的管理服务实效。
3、以“客户服务中心”为管理服务核心，实现需求服务的主导地位。
4、建立统一协调的职能分工架构，兼顾组织的有效和有序。
5、按需定岗，一专多能，精简设置，紧密配合，以团队整体保障管理服务品质。
6、明确职责规范，做到“事事有人管、样样有人问”。
7、整合企业优势资源，建立深圳南京的后台支援支持体系。
二、管理服务中心组织架构图
设置：53人
1、客户服务中心由事务助理、品质管理员、会务服务员组成。中心主任
主任助理
安保主管
1人
技保主管
1人
事务助理
1人
环境主管
1人
会务服务员
2人
品质管理员
1人
技术保障员
9人
保洁消杀员
13人
护管员
22人
三、物业管理服务中
心岗位设置
管理服务中心岗位设置表
表二
工作性质岗位职务人数备注
品质管理中心主任1
品质管理主任助理1兼信访主管
品质管理事务助理1
品质管理品质管理员1
会务服务会务服务员2
合计4岗6人
技保管理技保主管1技术工程师
技术保障空调技保2兼综合维修
技术保障值班电工4
技术保障维修电工1兼综合维修
技术保障弱电技保1兼综合维修
技术保障电梯技保1兼综合维修
合计6岗10人
安保管理安保主管1
安全保卫护管门卫岗5
安全保卫护管巡逻岗63人为护管班长安全保卫护管大堂岗2
安全保卫护管监控岗3
安全保卫护管机动岗6
合计6岗23人
环境管理环境主管1
环境维护保洁大堂岗1
环境维护保洁楼层岗5
环境维护保洁外围岗2
环境维护保洁男厕岗1
环境维护保洁机动岗4
合计6岗14人
总计22岗53人
第四章客户服务
一、客户服务中心物业管理服务内容标准
一物业管理服务内容
1.管理服务前台接待工作。
2.管理服务信息转达与发布工作。
3.管理服务工作分配组织协调工作。
