本文探讨二手房一房多卖时的处理方式、二手房贷款的办理流程以及一房二卖中后买受人的权利。二手房一房多卖时,处理方式会根据房屋所有权转移情况进行而有所不同。如果房屋所有权已经转移到了某个买房人名下,其他买房人只能要求原房主承担违约责任。如果房屋所有权还没有转移,但是已经实际交付给了某个买房人使用和占有,那么支持已实际占有使用房屋的买房人取得房屋所有权,其他买房人可以要求原房主承担违约责任。如果房屋所有
法律分析
如果二手房一房多卖,需要处理的情况会根据房屋所有权的转移情况进行而有所不同。
如果房屋的所有权已经转移到了某个买房人名下,那么其他买房人只能要求原房主承担违约责任。
如果房屋的所有权还没有转移,但是已经实际交付给了某个买房人使用和占有,那么支持已实际占有使用房屋的买房人取得房屋所有权,其他买房人可以要求原房主承担违约责任。
如果房屋的所有权还没有转移,也没有实际交付,那么需要根据合同履行情况、支付房款的先后顺序以及买卖合同成立先后顺序来确定对于买房人的保护顺序。但恶意办理变更登记的买房人，不能优先于已经合法占有该房屋的买受人取得房屋所有权。
二、买二手房贷款怎么办理流程
准备材料
购房者确定贷款银行之后就要开始准备贷款资料了，首先递交材料，提出贷款申请，买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。
评估
二手房都会进行评估，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳评估费。
银行审批
银行会根据贷款人提交的材料进行审批，贷款银行审批，银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。
过户放贷
审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。然后办理房产证抵押登记、保险手续，银行放贷，买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。
三、一房二卖的处理原则
在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。
一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。
结语
根据房屋所有权的转移情况,处理二手房一房多卖的情况会有所不同。如果房屋所有权已经转移到了某个买房人名下,其他买房人只能要求原房主承担违约责任。如果房屋所有权还没有转移,但是已经实际交付给了某个买房人使用和占有,那么支持已实际占有使用房屋的买房人取得房屋所有权,其他买房人可以要求原房主承担违约责任。如果房屋所有权还没有转移,也没有实际交付,那么需要根据合同履行情况、支付房款的先后顺序以及买卖合同成立先后顺序来确定对于买房人的保护顺序。恶意办理变更登记的买房人,不能优先于已经合法占有该房屋的买受人取得房屋所有权。
对于二手房贷款,购房者需要确定贷款银行并准备相关材料,包括个人借款申请表、房屋评估报告等,前往银行办理贷款申请。银行会对贷款申请人的资质进行审核,并审批通过后,买方向卖方支付房屋首付款,然后办理房屋产权过户、房产证抵押登记、保险手续等手续,银行放贷,买方依照合同按期偿还本期。
一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形较为普遍。在这种情况下,后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。
法律依据
最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
