甘肃省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价报告使用限
制考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、所谓__，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 A．投资机会选择 B．决策分析
C．前期准备工作 D．建设阶段
2、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。 A．估价服务费 B．估价目的 C．估价人员
D．委托人的协助义务
3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约的以外，应选取__净收益作为估价依据。
A．类似房地产的客观 B．类似房地产的实际 C．类似房地产的最高 D．类似房地产的最低
4、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。
A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D：假设开发通常是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格 5、需求的交叉弹性是指。
A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度
B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度 C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度
D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度 E：执行层的组织协调
6、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。 A．建设成本 B．经营成本
C．开发过程中的成本支出 D．含建设成本和经营成本 7、房地产开发投资通常属于。 A：长期投资
B：中长期投资 C：中短期投资 D：置业投资 E：借款合同
8、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：2400 B：2580 C：2607 D：2760
E：工业用地的监测点评估价格 9、下列说法不正确的是。
A：利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数．对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B：偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数．对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2
C：在国际上银行一般要求流动比率维持在200％以上
D：一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％-45％ E：借款合同
10、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改) A：存在效益外溢和转移 B：需要适时地更新改造投资
C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D：易受影响 E：借款合同 11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。 A：1840 B：2840 C：2966 D：3000
E：工业用地的监测点评估价格
12、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。 A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
13、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在
估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为__万元。 A．4091 B．4182 C．4250 D．5000
14、已知某房地产价格为900元㎡时，需求量为100万㎡，当价格为1000元／㎡时，需求量为90万㎡，则需求价格弹性为．【2003年考题】 A：10 B：9 C：0．9 D：0．1
E：工业用地的监测点评估价格
15、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。 A．证券 B．股票 C．债券
D．投资基金
16、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是__。 A．经营收入水平 B．净经营收入水平 C．租金水平 D．出租率水平
17、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让对象。 A．《协议出让国有土地使用权的规定》 B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》 C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 D．《城市房地产管理法》 18、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。 A．利润为零
B．最高运营费用比率 C．最大费用
D．允许的最低经济效益指标
19、在我国下列属于无民事行为能力人的是。 A：18周岁以上的成年人 B：10周岁以上的未成年人 C：不满10周岁的未成年人
D：不能完全辨认自己行为的精神病人 E：执行层的组织协调 20、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有__。
A．更长的经济寿命 B．更显著的各异性 C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
21、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。 A：实体、权益、区位 B：实物、权益、区位 C：实物、权利、位置 D：实物、权益、位置
E：工业用地的监测点评估价格 22、制订进度计划时，__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。 A．横道图 B．网络图 C．进行图 D．工序图
23、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。 A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．二个月 24、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。 A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m2
25、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价(单价)为__元/m2。 A．552 B．3519 C．4293 D．4845
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。 A：定向使用 B：安全运作 C：严格时限
D：按时使用
E：执行层的组织协调
2、写字楼租户的选择，考虑的主要准则是。 A：潜在租户所经营业务的类型及其声誉 B：财务稳定性和长期盈利的能力
C：所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容 D：租户的经营管理水平
E：租户对写字楼内其他客户的影响
3、下列货币工具中，属于选择性货币工具的是。 A：法定存款准备金率 B：再贴现利率 C：公开市场业务 D：贷款额度控制 E：执行层的组织协调 4、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的__比率。 A．同价值 B．同收益 C．同性质 D．同类型
5、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是．(2008年试题) A：房地产上市公司发行公司债券 B：权益型REITs
C：房地产上市公司发行股票 D：商业银行贷款 E：借款合同
6、记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种。 A：收款凭证 B：付款凭证 C：转账凭证 D：原始凭证 E：记账凭证
7、根据工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费的包括。 A：差旅交通费 B：工程排污费
C：工程定额测定费 D：社会保障费
E：危险作业意外伤害保险费
8、__年，颁布的《住房公积金管理条例》是住房公积金管理工作的法律依据。 A．1999 B．2000 C．2001 D．2002
9、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。
A．可出租或可使用面积 B．出租方的商业信誉 C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修 E．物业管理企业的经营业绩 10、房地产服务业分为。 A：房地产行政管理 B：物业管理 C：房地产估价 D：房地产咨询 E：房地产经纪
11、一笔贷款，实际利率是10%，每两年一计息，则其名义利率是（）。 A．10% B．9.5% C．11% D．10.65%
12、投资基金的创立和运行涉及四方。 A： B：投资人 C：发起人 D：管理人 E：托管人
13、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的是第一步。 A：需求影响因素分析 B：吸纳率分析 C：需求预测分析
D：市场购买者的产品功能需求 E：借款合同
14、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为。 A：机会型 B：收益型
C：大中取大型 D：收益加增值型 E：小中取大型 15、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括等。 A：图书馆 B：钢铁厂
C：空置的写字楼 D：单纯的建筑物 E：加油站
16、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店
铺的投资回报率为。 A：7.1％ B：12.0％ C：13.1％ D：19.1％ E：借款合同
17、下列对核算内容说法正确的是__。 A．管理费用支出核算 B．住房公积金的缴存核算 C．业务收入核算 D．业务支出核算
18、下列属于房地产登记类型的有。 A：初始土地登记
B：房屋所有权暂时登记 C：房屋所有权临时登记 D：房屋所有权初始登记 E：房屋抵押权登记
19、根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137—2011)，下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有。 A：广场用地 B：公用设施用地
C：道路与交通设施用地 D：商业服务业设施用地
E：公共管理与公共服务设施用地 20、房地产估价机构资质等级分为。 A：一级 B：二级 C：三级 D：四级 E：五级
21、价格领先制通常有三种形式。 A：被支配型价格领先 B：支配型价格领先 C：成本最高型价格领先 D：成本最低型价格领先 E：晴雨表型价格领先 22、分析信息是指对主要变量可以分析其__并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。 A．量化性 B．增值率 C．移换性 D．离散性
23、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应__。 A．大于名义利率
B．小于名义利率 C．等于名义利率 D．等于周期利率
24、房产分户图的主要内容有。 A：房屋权界线 B：房屋建筑面积 C：用地面积
D：四面墙体的归属和楼梯、走道等部位 E：房屋边长
25、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有__。 A．投资回收期 B．借款偿还期 C．利息备付率 D．财务净现值 E．现金报酬率
