北京2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。 A．750 B．350 C．800 D．850

2、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。 A：建筑红线后退距离 B：建筑控制高度 C：建筑密度 D：用地面积

E：执行层的组织协调

3、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。 A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式

4、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和。 A：区位 B：面积 C：价值 D：经营人

E：执行层的组织协调

5、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为__万元 A．500 B．1000 C．2250 D．3000

6、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。 A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据资本化公式法 E：工业用地的监测点评估价格

7、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50

年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定．预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30．5万元、29．5万元，报酬率为8％．用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为．【2007年考题】

A：358．85万元 B：360．49万元 C：362．93万元 D：365．29万元

E：工业用地的监测点评估价格

8、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。 A：了解某宗房地产的出租益价值

B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C：了解某地区地震后房地产价值的变化

D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 E：工业用地的监测点评估价格 9、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。(2008年试题) A：贴现债券 B：附息债券 C：抵押债券

D：浮动利率债券 E：执行层的组织协调

10、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。 A：《国有土地所有证》 B：《国有土地使用证》 C：《集体土地所有证》 D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章 11、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元／m2。 A．2965.39 B．3035.02 C．3103.59 D．3067.78

12、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。 A．690.40 B．8284.79 C．8720.83 D．9746.81

13、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。

A．1843.86 B．1847.55 C．2279.87 D．2291.27

14、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于__。 A．试探性调查 B．描述性调查 C．因果性调查 D．假设性调查

15、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。

A．该建筑物的价值低于拆除费用 B．该估价结果肯定有误

C．甲土地的价值高于乙土地的价值 D．不可能出现这种情况

16、关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是__。

A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同

B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料

C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作

D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款

17、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。 A．名义利率大于实际利率 B．实际利率大于名义利率 C．名义利率等于实际利率 D．实际利率小于名义利率

18、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。 A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

19、估价对象权利人一般是__。 A．委托人

B．估价报告使用者 C．估价利害关系人 D．估价对象的抵押人

20、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的__。 A．上升 B．下降 C．不变 D．不确定

21、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般是__。 A．1年 B．1～2年 C．3～5年 D．5～6年

22、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是。 A：为人民强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B：为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

C：为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D：为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考 E：工业用地的监测点评估价格

23、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。该写字楼的价值为万元。 A：17087．20 B：18699．20 C：19666．40 D：20666．67

E：工业用地的监测点评估价格

24、是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。 A：永久荷载 B：必然荷载 C：可变荷载 D：偶然荷载

E：执行层的组织协调

25、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。

A：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值

B：从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 C：即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量 D：利率是资金时间价值的一种标志 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列选项中，决定房地产供给量的因素有。 A：该种房地产的价格水平 B：相关房地产的价格水平 C：该种房地产的开发建设成本 D：该种房地产的开发技术水平 E：房地产开发商对未来的预期

2、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于。 A：国内外市场环境调查 B：技术发展调查

C：市场需求容量调查 D：竞争情况调查 E：借款合同

3、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。 A．资质年检制度 B．资质审查制度 C．资质复查制度 D．资质审批制度

4、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件__。

A．生产成本高于市场平均成本 B．生产成本低于市场平均成本 C．自由竞争

D．该种商品本身可以大量重复生产 E．生产成本等于市场平均成本

5、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有。 A：边际成本包括短期边际成本和长期边际成本 B：长期总成本可以分为固定成本与可变成本

C：平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形 D：短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵 E：收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则

6、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。 A．风险辨识 B．风险估计 C．风险评价 D．风险决策

7、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有。 A：供需分析 B：竞争分析

C：市场占有率分析 D：投资收益分析 E：宏观因素分析

8、是现代保险事业经营和发展的科学基础。 A：大数法则 B：大数定律 C：小数法则 D：小数定律 E：概率论

9、债券利率的高低，主要受等因素的影响。 A：银行利率

B：发行者的资信级别

C：偿还期限

D：发行者的企业特色

E：利率计算方式和资本市场资金供求关系

10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有。 A：估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C：建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额

E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

11、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。 A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测 B：收益珐中未来租金、运营费用的预测

C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核 D：市场比较法中对房地产状况进行调整 E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补

12、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有__。 A．甲大于 B．甲等于乙 C．甲小于乙 D．不可比 13、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。 A：单位比较法 B：市场提取法 C：分解法

D：工料测量法 E：指数调整法

14、个人住房贷款包括商业性住房贷款和__两种类型。 A．企业住房贷款 B．等额本金方式

C．性住房抵押贷款 D．等额本息方式

15、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。 A．经营收入抵偿全部投资

B．全部现金流入抵偿全部现金流出 C．净收益抵偿全部投资

D．净收益现值抵偿全部投资

16、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有__等。 A．未依法取得房地产产权证书的

B．共有房地产，未经其他共有人书面同意的 C．以出让方式取得土地使用权的 D．国家依法收回土地使用权的

E．以划拨方式取得国有土地使用权的 17、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。 A．被拆迁房屋的权属证载的面积 B．拆迁人提供的被拆迁房屋的面积

C．拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果

D．具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E．房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积

18、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款__的比例向售房单位缴纳维修资金。 A．1% B．2% C．3% D．4%

19、外墙装饰材料是用于（）等建筑物全部外露的外部结构装饰的材料。 A．外墙 B．踢脚 C．阳台 D．隔墙 20、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与__的平衡关系的方法。 A．固定成本 B．变动成本 C．盈利

D．机会成本

21、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是__。 A．投保人 B．被保险人

C．被保险人和受益人

D．投保人、被保险人和受益人

22、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有。 A：风险因素 B：资本化率 C：通货膨胀率 D：投资利润率 E：资金总额

23、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是。 A：简单平均法 B：移动平均法

C：加权移动平均法 D：指数平滑法 E：借款合同

24、下列情况的房地产不得发布广告。

A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的

B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的 C：司法机关依法决定查封的

D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的 E：权属有争议的

25、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是的结合体。 A：设备 B：实物 C：权益 D：区地 E：环境