2017年上半年浙江省房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。 A．空置量 B．空置率 C．空置水平 D．空置面积
2、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。 A．3790 B．4238 C．4658 D．4663
3、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。 A：w市房地产管理部门 B：w市规划管理部门 C：W市建设管理部门 D：w市房屋拆迁管理部门
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。 A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体 C．物权、知识产权、人身权属于形成权
D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体
5、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。
A：4451元／㎡ B：4500元／㎡ C：4549元／㎡ D：5821元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
6、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。 A：时间风险 B：比较风险 C：持有期风险
D：通货膨胀风险 E：借款合同
7、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。 A．3 B．5 C．6 D．8
8、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。 A．436000 B．436500 C．436562 D．436685 9、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。 A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00
E：工业用地的监测点评估价格 10、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。 A．38 B．42 C．58 D．60
11、下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境__。 A．政治环境 B．国际环境 C．自然环境 D．技术环境
12、我国房地产权属登记制度的特点不包括__。 A．房地产权属登记由不同的登记机关分别登记 B．房地产权属登记为房地产权利动态登记 C．房地产权属登记实行申报登记制度 D．房地产权属登记具有公信力
13、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括__。 A．标的非自有性 B．主体的特定性 C．目的的利他性
D．权利义务的对等性
14、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于__元/m2。 A．3816 B．39 C．4087 D．4920 15、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。 A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法 16、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。 A：1 B：1．5 C：2 D：2．5
E：工业用地的监测点评估价格
17、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。 A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度 C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度 D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度 E：工业用地的监测点评估价格
18、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。 A．42.0万元 B．50.4万元 C．60.0万元 D．72.0万元
19、投资基金证券的持有人与发起人的关系是__关系。 A．股权 B．债权 C．契约 D．债务
20、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10%，该项目建设期间涨价预备费为__万元。 A．31.134 B．311.34 C．3113.4
D．31134 21、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产__价格申报制度。 A．评估 B．成交 C．协议 D．核定 22、是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。 A：被保险人 B：受益人 C：保险人 D：投保人
E：执行层的组织协调
23、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。 A：3439 B：3473 C：3508 D：3608
E：工业用地的监测点评估价格
24、某宗面积为3 000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为。 A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1 272万元
E：工业用地的监测点评估价格
25、结合保险的本质，属于保险基本职能的是__职能。 A．分散危险 B．融通资金 C．防灾防损 D．分配
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产市场结构包括__。 A．总量结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．资金结构 2、《中华人民共和国城乡规划法》规定，根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。
A：城市
B：城市城乡规划主管部门 C：城市国土资源主管部门 D：城市房地产主管部门 E：执行层的组织协调
3、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。 A：建筑平面布置 B：朝向、楼层 C：环境景观
D：土地开发程度 E：房屋完损等级
4、以下难以使用市场法估价的房地产有。 A：标准工业厂房 B：写字楼 C：古建筑 D：纪念馆 E：学校
5、2009年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一宗土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2009年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2010年10月20日仍未进行。这时土地出让者__。 A．可以无偿收回土地使用权
B．可以征收200万元以下的土地闲置费
C．可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20%的罚款
D．既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 6、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的__。 A．估价原则 B．估价方法 C．价格类型 D．估价时间
7、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。 A．投资机会研究 B．初步可行性研究 C．详细可行性研究 D．项目的评估和决策
8、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是__万元。 A．28.62 B．35.57 C．41.56 D．48.24
9、开发商企业申请商品房预售许可，应当向有关部门提供一下哪些证件及资料__。
A．商品房预售许可申请表
B．开发企业的《营业执照》和资质证书
C．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证 D．工程施工合同及关于施工进度地说明 E．商品房预售方案
10、某笔房地产开发贷款的综合风险度与__直接相关。 A．贷款额
B．企业信用等级 C．自有资金数量 D．项目风险等级 E．贷款期限
11、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 A．536 B．549 C．557 D．816
12、下列属于土地使用管制的事项有。
A：建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 B：取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C：某宗土地使用权中，要求容积率为2.0
D：甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙上地留出通行道路 E：某宗土地只能用于商业房地产开发
13、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6％。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。 A：994.37 B：1016.81 C：1255.16 D：1387.24 E：借款合同
14、常用的吸声材料包括。 A：无机材料 B：有机材料 C：多孔材料 D：无孔材料 E：纤维材料
15、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等。 A：收益法中预测未来的租金
B：市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整 C：填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D：比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力
E：成本法中确定房地产的重新购建价格
16、申请领取施工许可证应具备的条件，有。 A：已经办理该建筑工程用地批准手续 B：总承包企业已签署了分包合同 C：已经确定施工企业 D：签署了委托监理合同 E：建设资金已经落实
17、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。 A：权利人法定名称变更 B：房地产现状的改变 C：房屋门牌号码改变 D：买卖房屋
E：改建或添建而使房屋面积增加
18、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有。 A：将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金
B：因为会计理解错误，未计入应当计入当期的收入 C：材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账 D：会计数据计算、抄写差错 E：为调节利润多记待摊费用
19、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。
A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为 20、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。
A．未来净收益的大小 B．获得净收益的可靠性 C．获得净收益期限的长短 D．获得净收益预期 E．估价对象的现值
21、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。(2008年试题) A：警告 B：罚款 C：限期改正 D：限期拆除 E：没收实物
22、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。 A：委托代理 B：法定代理 C：指定代理 D：本代理 E：复代理
23、资产具有的特点包括。
A：资产能够给企业带来经济利益
B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的 C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的
D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务 E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿 24、下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值
C．市场价值的前提之一是继续使用
D．同一估价对象可能有不同类型的价值
25、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A．50% B．60% C．70% D．80%
