2017年上半年山东省房地产估价师《理论与方法》：价值类型模拟试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列不属于土地使用权的是（）。 A．建设用地使用权 B．宅基地使用权 C．土地承包经营权 D．租赁权
2、在利用收益法评估房地产的市场价值时，采用的折现率是。 A：社会一般收益率 B：社会最低收益率
C：某个投资者所要求的最低收益率 D：某个投资者所要求的最高收益率 E：工业用地的监测点评估价格
3、以集体所有制企业的房地产抵押的必须经通过。 A：集体所有制企业工会
B：集体所有制企业职工(代表)大会 C：集体所有制企业股东大会 D：集体所有制企业董事会 E：执行层的组织协调
4、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。(2009年试题) A：经市(县)批准 B：经委托人书面同意
C：经房地产行政主管部门批准
D：经省(自治区、直辖市)批准 E：执行层的组织协调 5、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为__。 A．0.5年和1年 B．0.5年和1.5年 C．0.5年和2年 D．1年和1.5年
6、成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法求得的价格简称为__。 A．成本价格
B．市场价格 C．比准价格 D．积算价格 7、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。该房地产的价格为万元。 A：695．83 B：681．25 C：715．83 D：718．75
E：工业用地的监测点评估价格
8、房地产投资的收益，包括投资回收和__两个部分。 A．投资风险 B．投资利率 C．投资现值 D．投资回报
9、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。
A．两家银行按债权比例受偿 B．两家银行均等受偿 C．甲银行优先全额受偿 D．乙银行优先全额受偿
10、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人。
A：应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效 B：可以收回房屋出租给其他人 C：可以要求增加租金
D：应当继续履行原租赁合同 E：执行层的组织协调
11、城市的总体规划由负责组织编制。 A：市建设行政主管部门 B：市城市规划行政主管部门 C：市土地行政主管部门 D：市
E：执行层的组织协调
12、亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式。 A：单元银行制 B：总分行制 C：集团银行制 D：连锁银行制
E：执行层的组织协调 13、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起__个月内未申请登记的，预告登记失效。
A．3 B．5 C．6 D．8
14、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。 A．新开发房地产项目
B．用于出售用途的房地产项目
C．具有投资开发或再开发潜力的房地产 D．用于投资或再开发的房地产
15、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。 A：2 020．80 B：2 214．29 C：2 336．45 D：2 447．37
E：工业用地的监测点评估价格
16、引起真正的房地产自然增值的原因是．【2007年考题】 A：装修改造 B：需求增加 C：通货膨胀
D：改进物业管理
E：工业用地的监测点评估价格 17、《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚明文件，情节严重的可处__，并处罚金。
A．3年以下有期徒刑或者拘役 B．5年以下有期徒刑或者拘役 C．5年以下有期徒刑或者管制 D．5年以上，10年以下有期徒刑
18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A．312.5 B．250 C．562.5 D．812.5 19、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按__征收。 A．土地出让金 B．占用面积 C．经营收入
D．销售收入
20、下列关于物业的承接验收，表述错误的是。
A：业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续
B：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验 C：物业服务合同终止时，物业服务企业可不将有关资料交还给业主委员会 D：业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料 E：执行层的组织协调
21、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是__。 A．上涨 B．下跌
C．保持相对稳定 D．先涨后跌
22、关于假设开发法的说法，错误的是。
A：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
D：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值
E：工业用地的监测点评估价格
23、__是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。 A．市场定位 B．市场调查 C．市场细分 D．市场分析
24、假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入为：__。 A．潜在收入 B．潜在毛收入 C．有效毛收入 D．净收益
25、下列关于抵押的表述中，不正确的是。
A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D：抵押人一旦死亡，抵押权随之终止 E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期设定的目标收益率之间的关系是。 A：越大，越大
B：越小，越大 C：越大，越小 D：与无关 E：借款合同
2、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。 A：拟买卖的房地产市场价值 B：买方愿意支付的最低价 C：买方可承受的最高价 D：卖方可接受的最低价 E：卖方愿意接受的最高价
3、如果整个投资市场的平均收益率为20％，国家债券的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0．4，房地产投资评估的模型所用的折现率为。 A：8％ B：4％ C：14％ D：12％ E：借款合同 4、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。 A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38
5、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有。 A：将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金
B：因为会计理解错误，未计入应当计入当期的收入 C：材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账 D：会计数据计算、抄写差错 E：为调节利润多记待摊费用
6、在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列__调查。 A．消费者类别
B．消费者社会阶层分布 C．消费者购买能力 D．消费者购买习惯
7、房地产抵押担保的范围包括。 A：主债权及利息 B：违约金 C：定金
D：损害赔偿金
E：实现抵押权的费用
8、不能为金融机构提供建设贷款担保的是__。 A．用其它房地产做抵押
B．提供质押 C．物资抵押 D．第三方担保
9、最大诚信原则的內容主要包括。 A：告知 B：保证 C：弃权
D：禁止反言 E：允许反言
10、房地产交易活动的部门__。 A．房地产管理部门 B．房地产中介机构 C．房地产交易所 D．房地产市场 11、光污染包括。 A：灯光污染
B：玻璃幕墙反光污染 C：眩光污染
D：宇宙线辐射污染 E：视觉污染
12、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的__。 A．施工方案 B．工期 C．质量目标 D．报价 E．市场售价
13、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有__。 A．商品住宅小区用地 B．加油站用地
C．县人民公园用地 D．军事设施用地 E．造纸厂用地
14、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称__。 A．市场潜量 B．市场预测量 C．市场最低量 D．市场最高量
15、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的等相同、相似的房地产。 A：区位 B：用途 C：权利性质 D：总价 E：外观
16、当利息周期小于1年时，则实际利率__名义利率。 A．等于 B．大于 C．小于
D．两者无关系 17、《土地管理法》主要是解决等问题。 A：房地产市场秩序混乱
B：土地资源的保护、利用和配置 C：规范城市建设用地的征用 D：规范城市建设用地布局 E：协调各项基础 18、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。
A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的
B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的 C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的
D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的 E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形 19、规划区的具体范围由有关在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。 A：城市总体规划 B：镇总体规划
C：乡规划和村庄规划 D：总体规划 E：详细规划
20、公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格．【2006年考题】 A：卖方和买方掌握必要的市场信息
B：卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C：买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D：卖方和买方追求各自利益的最大化 E：卖方和买方急于完成交易
21、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。 A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测 B：收益珐中未来租金、运营费用的预测
C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核 D：市场比较法中对房地产状况进行调整 E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补
22、如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是。 A：12% B：12.55% C：12.68% D：13.55% E：借款合同
23、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。 A：营业利润 B：营业支出 C：投资净收益
D：营业内收支净额 E：营业外收支净额
24、投资者可以控制的风险包括（）。 A．利率风险 B．性风险 C．资本价值风险 D．持有期风险 E．比较风险
25、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。 A．工程质量监督机构 B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发主管部门
