2015年河北省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考
试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A：50％B：60％C：70％D：80％E：借款合同2、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度。
A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：混合深度价格修正率
E：工业用地的监测点评估价格
3、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。A．市场价值B．理论价值C．市场价格D．理论价格
4、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
5、房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。A．等值B．不等值C．相同D．不相同
6、以下选项适于在新区开发的建筑是__。A．娱乐用房B．写字楼
C．高级住宅和公寓D．餐饮用房
7、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10％，则此项目的财务净现值是万元。
A：-41．8B：200C：158．2D：-241．8E：借款合同
8、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是。A：总投资估算表B：经营成本估算表
C：投资计划与资金筹措表
D：销售收入与经营税金及附加估算表E：借款合同9、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资__的重视。A．各异性B．适应性
C．相互影响性
D．专业管理依赖性
10、土建工程计划利润的计算基数是__。A．人工费B．直接工程费C．间接费
D．直接工程费+间接费
11、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。A：宅基地所有权B：空间利用权C：地役权
D：建筑物相邻关系
E：工业用地的监测点评估价格
12、某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D．此时乙的需求价格弹性最大
13、在英国和其他英联邦国家，一般__来判断房地产评估价值的误差范围。A．使用估价对象房地产的实际成交价格B．使用公布的房地产交易指导价格C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值14、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。A．初始
B．变更C．转移
D．他项权利15、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用__作为其中的一种估价方法。
A．市场法B．假设开发法C．收益法D．成本法
16、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
17、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。(2008年试题)A：时值是资金运动起点的金额B：终值是资金运动结束的金额
C：资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D：不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值E：借款合同
18、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有__。A．自然寿命≥经济寿命B．自然寿命≤经济寿命C．自然寿命=经济寿命D．无关
19、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。A．882B．1765C．1667D．1538
20、影响某套住房的实物因素不包括。A：装修B：户型C：层高D：楼层
E：工业用地的监测点评估价格
21、下列关于勘察设计的发包与承包，说法不正确的是。
A：建设工程勘察、设计方案评标，应当以投标人的业绩、信誉和勘察、设计人员的能力以及勘察、设计方案的优劣为依据，进行综合评定
B：建设工程勘察、设计的招标人应当在评标委员会推荐的候选方案中确定中标方案
C：包括建设工程主体部分的勘察、设计在内，只要经发包方书面同意，承包
方可以将建设工程其他部分的勘察、设计再分包给其他具有相应资质等级的建设工程勘察、设计单位
D：发包方可以将整个建设工程的勘察、设计发包给一个勘察、设计单位；也可以将建设工程的勘察、设计分别发包给几个勘察、设计单位E：房地产估价机构必须加盖公章
22、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率。A：包含了对通货膨胀的补偿B：不包含对通货膨胀的补偿C：没有实际意义
D：不能直接用于财务评价E：借款合同
23、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度等，这是由于房地产的__。A．不可移动性B．独一无二性C．相互影响性D．易受性
24、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。A．20B．30C．70D．40
25、__，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加人了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A．2003年11月4日B．2005年10月17日C．2006年10月13日D．2007年1月8日
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是__。
A．一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上
B．一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C．二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师
D．二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%
E．三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师2、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。A：拟买卖的房地产市场价值B：买方愿意支付的最低价C：买方可承受的最高价
D：卖方可接受的最低价E：卖方愿意接受的最高价
3、发生工程索赔的原因包括等。A：当事人违约B：不可抗力事件C：合同规范D：合同变更E：工程师指令
4、保险，就是一种针对__办法。A．危险发生前的预防B．危险发生中的抑制C．危险发生后果的抑制D．危险发生后果的补救
5、下列属于房地产中介服务主要特点的是。A：人员特定B：委托服务C：有偿服务D：无偿服务E：行政服务
6、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为40㎡，外墙面积为8㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。A：44B：48C：53D：63
E：借款合同
7、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C．有租约的房地产D．未来状况下的房地产E．共有的房地产
8、针对不同用途的收益性物业可分为__。A．写字楼物业管理、商场物业管理B．承租人管理、租赁市场管理．C．工业及货仓物业管理、人事管理D．商场物业管理、财务、人事管理
9、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。A．3800B．4500C．5200D．5600
10、房屋拆迁中，违章建筑的认定权归__。A．
B．规划行政主管部门C．房地产权属登记部门D．房屋拆迁主管部门
11、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。A：4B：3C：2D：1
E：执行层的组织协调
12、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括__。A．按揭贷款
B．商用房地产抵押贷款C．商业性住房抵押贷款D．性住房抵押贷款E．个人置业抵押贷款13、农用地包括。A：养殖水面B：草地C：耕地
D：水利设施用地E：未利用地14、开发商取得后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A：《规划意见书(选址)》B：《建设用地规划许可证》C：设计方案审批阶段D：《建设工程规划许可证》E：借款合同
15、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。A．工程竣2KB．物业验收合格C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
16、下列关于成本理论的关系式，正确的是。A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本
17、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还
应分析（）。A．价格结构B．区域结构C．产品结构D．供求结构E．投资结构
18、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门D．规划行政主管部门19、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。
A．变动成本的设B．销售收入的不同C．固定成本的设置D．平衡点的设置20、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（）元。A．1428.74B．1475.37C．1482.74D．2000.00
21、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400㎡，住宅总建筑面积为1400㎡，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为。A：28.60％B：35.00％C：40.00％D：50.00％
E：执行层的组织协调
22、某宗受益性房地产，预测其未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为14万元，此后5年，每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%。价格每年上涨3%，报酬率为9%。则该宗房地产当前的价格为（）万元。
A．229.067B．232.534C．185.676D．195.673
23、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值是__。A．1000元/m2B．800元/m2
C．1200元/m2D．900元/m224、授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的。A：1%B：2%C：3%D：8%
E：借款合同
25、规模报酬存在三个阶段。A：递增B：不变C：递减D：快增E：慢增
