房地产测绘面积误差及精度分析

房地产测绘面积误差及精度分析

作者：刘修磊

来源：《建筑工程技术与设计》2014年第12期

【摘要】随着房地产关注度的提高，人们对房地产处理的准确性与现实性有了更高的要求，同时提高了对测量手段的要求。本文针对房地产面积实测以及预测差值的精度问题展开讨论，简单介绍了房地产测绘结果误差分析的原理，并提出一些相应的误差控制措施。 【关键词】 房地产测绘、误差、精度、分析 一、前言

房地产的测绘是伴随着我国房地产行业的发展而出现的，它是为我国房地产的各种管理服务的。它是对我们实际的建筑对象进行现场的测量和勘察，同时利用建筑的平面图、剖面图所形成的一种原理，它把实际测绘到的对象和数据进行分析后，对其进行整理并使用平面图或者剖面图将其表达出来。下面我们对房地产的测绘的内容和进行简述，在读者对其有了简单的了解之后，然后通过房地产测绘的误差及精度分析，从而能够使读者更深入地认识到房地产测绘 二、房地产测绘的基本内容

我国房地产的测绘是近几年来发展起来的，其主要是对房屋的测量与地皮的面积和数量、地皮的位置和建造结构、以及地皮的用途和归属权等进行调查的工作。在掌握了一定的测绘技术的前提下使用测绘的设备进行对房屋的测绘。要根据国家的相关规定，以测绘为依照，进行对房屋的面积测算，并且将结果以数据和图形的模式展现出来。房地产的测绘是法定的测绘，同时又是专业的测绘，其测绘的结果也是具有法律效力的。 三、房地产测绘的现状

由于房地产的测绘技术起步较晚，所以还不是很完善，在这其中存在着各种各样的问题。 第一，虽然房地产的测绘工作很重要，可是由于其没有一个合理的科学定位，因此普遍被认为是一项很简单的工作，这就使得其在房地产行业没有得到应有的重视。此外！现在的房地产测绘都有着技术落后的问题；

第二，由于现在房地产行业的垄断现象很严重，导致房地产的测绘也存在着严重的垄断现象。这就会导致房地产的测绘失去了竞争发展的机制。 四、房地产测绘要点

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1、房地产测量标准。进行房地产测绘时我们主要依据《房地产测量规范》中的标准来进行测绘。这一规范对城乡房地产测绘的内容与要求进行了规范，是各个地区的房地产测绘通用标准。

2、房产面积测量标准的主要内容。房产面积量算指的是水平面积的量算，可分为用地面积与房屋面积量算两种，其中，房屋面积量算包括使用面积、共有建筑面积、房屋建筑面积等测算。

3、房地产测绘的其他要点。在房地产测量时，如果要变更测量的精度，那么解析精度和图上精度也必须要随之更改。解析精度就是指房角点或者界址点的点位精度以及面积计算精度。在制图时，成图的比例尺与新增的房角点或者是界址点的点位精度以及用地面积和房屋面积的测定精度没有关系。

五、房地产测绘中面积测算精度要求及误差分析

房屋面积测算的精度因受到经济、技术以及房屋本身条件等多方面因素的，日前现行GB/17986.1--2000国家标准《房屋测量规范》将房产面积精度分为三个等级作为面积精度的标准，见图2。图2中S为房地产面积，单位㎡。

根据图1中的计算公式，当S=100㎡时，其相应的限差和误差见图2。

上述三个面积测量及计算精度是《房地产面积测量规范》要求执行的三个精度标准，可根据建筑地区的经济发达水平、房地产市场发展状况选择不同的精度等级，有时候甚至出现不同等级在一个城市的情况，精度等级的选择主要是根据一个地区商业发达或者不发达来进行的。据调查了解，我国的一些经济条件处在中上等以上的地区都采用的是二级标准。 六、预测面积与实测面积的误差值分析

《商品房买卖合同》和《商品房销售管理办法》中明确规定了房屋的实测面积与预测面积的误差范围，以建筑面积误差比作为标准来规定误差范围，面积误差比的绝对值要比要3%小，计算面积误差比的公式如：

《房地产测量规范》中测算规定房屋面积的三级精度的中误差是利用皮尺对房屋边长进行丈量，然后计算出房屋面积中误差。这是在量算房屋面积时的最低精度要求，用面积为100㎡的商品房作为案例，对其允许误差值进行分析，如果将误差标准定为（0.04√S+0.003S），那么它的限差为（0.08√S+0.006S），面积可差1.4㎡'这是由因为测量边长产生的误差导致面积的测算产生误差，依据当前的工具和技术条件，这个误差已经较大了，但在实际的测量过程中通常不会出现这么大的误差，所以这个面积测量精度标准相对来说已经很宽松了。

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在《商品房买卖合同》和《商品房销售管理办法》中规定了预测实测面积的差异应保持在在3%内，这主要是因为预测面积和实测面积之间存在的误差不全是来自房地产测绘的测量误差，它们的来源还有可能是： 1、建筑物的某部分将设计改变了

2、施工过程中建筑物的某些部分并没有按照原设计进行

3、施工错误或者过大的放样误差导致竣工后房屋尺寸与设计图上的尺寸不能等同 4、竣工后共用分摊部位面的功能发生改变或是服务范围发生改变。

5、预测面积与实测面积存在的差异，其中一部分是来源于正常的施工与测量误差。 这些因素造成的误差是可以通过测量仪器与工具的更新与改进不断的减少，3%的误差范围越来越不显得苛刻，这是之所以现在的房地产实测可以通过一次测量就可以保证误差范围被控制在3%之内的原因。

因此，采用现在先进的测量技术完全可以逐渐缩小误差比的范围。但是误差比的缩小不能只局限于精度的提高，尤其是现在的商品房屋的价格不断升高。相关新的号令已经出台，商品房，尤其是是住宅按套内建筑面积出售，同过去房屋的销售建筑面积=套内建筑面积+分摊共有建筑面积相比较，仅从商品房买卖角度来看，购房者对套内建筑面积倍加关注，因此，房产面积测量精度就要满足更高的要求。 七、结语

在这个我们赖以生存的社会中，房屋是一种具有特殊性的商品，房地产开发必不可少的基础性工作是房地产测量工作，同时也是房地产管理的前提。对房地产开发企业与购房者利益直接相关的因素便是面积测量的精度。因此，为了使人们的利益得到保证，房地产的测量人员应认真对待工作，加强技术方面的学习，工作过程中要严格按照相关的要求，在良性竞争的环境下坚守职业道德更好的完成工作。摒弃陈旧的观念，加强对质量的意识观念，尽最大努力减小测量误差，使测量精度得到保证。 参考文献

[1] 孙静：《浅谈房地产测绘特点及技术应用》，《黑龙江科技信息》，2010年25期 [2] 白益砜：《房地产测绘技术的应用》，《承德石油高等专科学校学报》，2010年04期

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[3] 付勃：《对房地产测绘和房屋面积测量计算工作的思考》，《黑龙江科技信息》，2008年34期