碧桂园集团工程造价管控办法

工程造价管理部的工作流程及指引

第一节 碧桂园招标模式及合同各专业条款摘要

第一部分 碧桂园招标模式指引

一、总承包工程招标模式指引

碧桂园总承包工程招标是采用清单计价模式，分三种报价形式： (1)毛坯土建工程由发包人提供工程量清单，承包人自主报价的模式；

(2)桩基础工程、装修工程(不包室内淋浴屏风工程)、外墙干挂石材脚手架修改费用、大开挖土方工程、机械破碎岩石、石方爆破工程、安装工程、室外市政工程、园建工程，由发包人提供全费用综合包干单价，承包人统一报浮动率；

(3)室内淋浴屏风工程，按发包人提供的全费用综合包干单价计。 以下是各专业工程招标模式详细说明： 1、土建及装修工程的招标方式 1.1 毛坯土建

1.1.1土建工程的报价方式采用分部分项工程按综合单价包干，措施费(模板、脚手架)按投标人投标的综合单价包干。

【释义】：

a、综合单价包含人工费、材料费、机械费、管理费、总承包管理配合及服务费（本合同已约定除外）、利润、行政事业收费、规费、税金、保险、风险、责任等各项费用以及为满足本合同第要求所需要的费用。结算时不得调整。

b、投标人按招标人提供的工程量清单填报综合单价，工程量不得修改。目的是保证各投标单位在统一量的情况下进行报价，以便投标报价的对比。

c、对招标人提供的招标文件中，写明是暂定综合单价的，须按招标人提供的暂定综合单价计(如门窗工程)，不得随意修改其暂定价来报价。

d、招标时会将承包范围中各户型参考何招标清单户型进行明确，投标报价时需注意。

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e、招标定标后，对发包人提出的投标不平衡报价，投标人需配合发包人进行不平衡报价调整。

1.1.2除模板及脚手架外的措施项目费及其他项目费采用建筑面积单方造价包干，由承包人综合考虑自行报价。

【释义】：

a、承包人须根据实际情况自行报价，如有错漏概由承包人负责，结算时不得调整（承包人如中途退场，未完成合同约定的施工范围工程内容，则需扣减未完成部分工程量相对应的措施费用）。

b、工程质量检验检测及材料检验试验费（含发包人指定品牌材料），由承包人负责交纳其费用，由承包人在投标报价的措施费中考虑。

1.2 桩基础工程：

1.2.1如桩为甲指材料，按发包人指定材料价（含采保费、卸车费、材料损耗费及规费税金，不参与上下浮）+（除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价），其中除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价由发包人提供的，承包人统一报报价系数。 1.2.2如桩为非甲指材料，则按发包人提供的全费用综合包干单价，由承包人统一报报价系数。

1.3 装修工程（仅指货量精装修工程）：

1.3.1发包人指定材料部分：按发包人指定材料价（含采保费、卸车费、材料损耗费及规费税金，不参与上下浮）+（除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价），其中除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价由发包人提供的，承包人统一报报价系数。 1.3.2非发包人指定材料部分：则按发包人提供的全费用综合包干单价，由承包人统一报价系数。

1.4 外墙干挂石材脚手架修改费用、大开挖土方工程、机械破碎岩石、石方爆破工程

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按发包人提供的全费用综合包干单价，由承包人统一报报价系数。 1.5 内墙涂料

按发包人指定材料价（含采保费、卸车费、材料损耗费及规费税金，不参与上下浮）+（发包人提供的除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价），其中发包人提供的除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价由承包人统一报报价系数。

【释义】：以上1.2-1.5项的全费用综合包干单价含人工费、材料费、机械费、水电费、管理费、措施项目费、其它项目费、规费、利润、税金、及各项费用（含不可竞争费用）,并综合考虑风险因素等与该项目所发生相关费用在内。 1.6 室内淋浴屏风工程

按发包人提供的全费用综合包干单价的承包方式，

【释义】：此全费用综合包干单价已含人工费、材料费、机械费、安装费、水电费、管理费、措施项目费、其它项目费、采保费、损耗、总包管理及配合费、规费、利润、税金及各项费用（含不可竞争费用）,并综合考虑与该项目所发生相关费用在内。承包人不须报上下浮率，以发包人提供的全费用综合包干单价结算。 2、安装工程

2.1全费用综合包干方式：按发包人提供的全费用综合包干单价，由承包人统一报报价系数。

【释义】：

a、全费用综合包干单价包含人工费、材料费（含采保费）、机械费、管理费、措施项目费、其他项目费、总承包管理配合及服务费、利润、行政事业收费、规费、税金、保险、风险、责任等各项费用，结算时各全费用综合包干单价均不作调整（可调差的主材价及人工费除外）。

b、安装工程材料费组成：由甲方指定品牌材料、采用当地造价部门红头文件的信息价材料、甲供材料及其它材料价组成，其中，其它材料已在全费用综合包干单价里包干，结算时不再调整。

c、甲方指定品牌材料、采用当地造价部门红头文件的信息价材料及甲供材料结算时不乘以报价系数。

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3、室外市政工程、园建工程 3.1 结构部分

按发包人提供的全费用综合包干单价，由承包人统一报报价系数。 3.2 发包人指定品牌材料及石材铺装部分

按按指定品牌材料及石材材料综合单价（含采保费、卸车费、材料损耗费及规费税金，不参与上下浮）+发包人提供的除主材综合单价外的全费用综合包干单价，其中发包人提供的除主材综合单价外的全费用综合包干单价由承包人统一报报价系数。

【释义】：全费用综合包干单价包含人工费、材料费、机械费、管理费、措施项目费、其他项目费、总承包管理配合及服务费、保险、利润、行政事业收费、规费、税金、风险、责任等各项费用，结算时各全费用综合包干单价均不作调整（附件工程量清单全费用综合单价表中列明的“可调差项目”除外）。

4、 发包人指定品牌：

4.1发包人指定品牌材料分两种情况： • • •

需签三方合同情况 不需签三方合同情况

具体见附件1发包人指定品牌材料表

4.2 2014年4月18日集团字【2014】123号： 4.2.1关于重新修整集团甲指清单的通知： 4.2.2 甲指材料厂家名单及分工表

二、集团主导的专业分包及零星工程招标模式指引

1、大于300万元的钢结构、幕墙工程、基坑支护工程、铝合金(塑钢)门窗工程：由发包人提供全费用综合包干单价，承包人统一报浮动率； 2、桩基础工程：同总承包工程招标方式第1.2点。 【释义】：

a、大于300万元的钢结构及幕墙工程的全费用综合包干单价包含人工费、材料费（包含材料损耗）、机械费、管理费、措施费（含措施项目费、其他项目费，已完、未完工程及设备冬、雨季保护措施费和成品保护费等）、利润、规费（建筑安装工程营业

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税及企业所得税）、税金、保险、风险(风险费包括人工、材料、机械费用、燃油、交通、运输费用的市场价格的变化)、责任等各项费用，结算时各全费用综合包干单价均不作调整。承包人已根据实际情况自行报价，如有错漏概由承包人负责，结算时不得调整（承包人如中途退场，未完成合同约定的施工范围工程内容，则需扣减未完成部分工程量相对应的措施费用）。

b、桩基础工程及基坑支护工程的全费用综合包干单价包含人工费、材料费、机械费、管理费、措施项目费、其他项目费、利润、行政事业收费、规费、税金、保险、风险、责任等各项费用，结算时各全费用综合包干单价均不作调整。

c、铝合金、塑钢门窗工程的全费用综合包干单价包含门窗的制作、安装、运输、卸货、玻璃、型材、辅材、货物保管、塞缝、防水处理、打胶、五金、检测试验、调试、水电费、管理费、利润、税金、总体工程竣工验收前的卫生清洁（包括玻璃和框的清洁）、成品保护费用等完成本工程的各项费用（签证、变更除外）。

d、当工期比较紧时，发包人可将桩基础工程、基坑支护工程先单独招标；当总承包单位自愿放弃铝合金及塑钢门窗工程施工时，发包人可将此部分工程分包。 3、装修工程：

3.1、货量精装修工程：招标模式同总承包工程招标模式中“1.3 装修工程（仅指货量精装修工程）”。

【释义】：

a、此货量精装修工程，一般在总承包合同范围中，

3.2、酒店装修工程、货量豪华及以上标准装修工程：由发包人（由工程造价管理部装修组负责编制清单及标底）提供工程量清单（有工程量无全费用综合包干单价的工程量清单），投标人自主报价的模式。

【释义】：

a、酒店装修工程、货量豪华及以上标准装修工程（本文以下简称：酒店及货量豪装工程）：属于专业分包、零星工程的装修工程。此类装修工程的相关造价管理工作由工程造价管理部装修组负责（即招标清单及标底、合同清单、工程进度款审核、签证设计变更审核、结算审核、保修金支付审核等工作的主体是集团中心工程造价管理部装修组，区域造价及项目造价人员配合集团中心工作）。

b、由发包人提供分部分项工程量清单，投标人在不能改变发包人提供的分部分项

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工程量清单中的项目名称及特征描述、单位、工程量数量等除全费用综合包干单价以外的其他所有内容前提下，填报投标全费用综合包干单价，实行全费用综合包干单价合同，根据竣工图按实际工程量进行结算。

c、货量豪装工程实行是户型固定总价包干合同，除设计变更、现场签证或发包人要求增减工作内容外，承包人按合同的户型固定总价作为工程的结算价款，户型固定总价已包括完成发包人提供的清单工程内容和合同约定的工作内容的一切费用。 3.3、示范区装修工程:由发包人（由各个区域造价部负责编制清单）提供工程量清单（无工程量有全费用综合包干单价的工程量清单），投标人自主报统一上下浮率的模式。

【释义】：

a、示范区装修工程：属于专业分包、零星工程的装修工程。此类装修工程的相关造价管理工作由工程造价管理部装修组负责（负责造价管理工作的主体是区域造价，项目造价人员配合区域造价工作，集团中心工程造价管理部装修组负责备案审核抽检工作）。示范区（又称展示区）装修工程，主要包含：售楼中心、样板房、康乐区、泛会所、综合楼、幼儿园的装修工程项目。

b、由发包人提供分部分项工程量清单，投标人在不能改变发包人提供的分部分项工程量清单中的项目名称及特征描述、单位、工程量数量、全费用综合包干单价等所有清单内容的前提下，填报统一的报价系数，即：投标人的投标全费用综合包干单价=发包人提供的全费用综合包干单价×投标人的统一报价系数；实行全费用综合包干单价合同，根据竣工图按实际工程量进行结算。

三、招标模式案例分享

3.1案例、提供招标清单及限价、由投标人统一报下浮率的招标案例（市政） 【案例综述】 苏皖区域主导招标的零星工程，由苏皖区域编制工程量清单供施工单位

自行报价，在参与投标的施工单位报价中发现，投标单位报价普遍与区域标底价差距较大，区域标底价为591万元，但三家投标单位报价分别为662万元、817万元、0万元，造成谈判比较困难，若重新二次招标又影响工期。经过多次谈判并考虑施工单位实力及工程质量最后定了中标价为710万元。针对上述情况，招标小组总结经验教训，将区域主

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导的零星工程招标方式，改为提供全费用综合单价，由投标单位统一 报下浮率。 成功有以下两个案例：

①中庙碧桂园八号地电缆套管安装及电缆井工程在我方招标清单综合单价基础上，三家施工单位报价分别下浮2%、4%、5%；

②巢湖南岸碧桂园一期四号地188#～196#楼及2#地下车库室外市政工程在我方招标清单综合单价基础上，最终有施工单位下浮10.2%

【核心成果】 采用全费用综合单价报下浮率招标方式，让投标单位报统一下浮率，有

利于控制成本，有效控制投标单位进行不平衡报价，节约招标谈判时间。

【经验分享】 1、采用编制清单供施工单位自由报价的招标方式，易发生投标单位乱

报价、高报价，且易会出现串标行为，给招标工作带来困难。2、采用综合单价报下浮率招标方式、由施工单位报统一下浮率的报价方式有利于控制成本、节约招标时间，但对造价人员有更高的要求，需要编制的招标限价更合理、切合实际。

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第二部分 总承包合同各专业条款指引

一、合同价款及支付

1.1 合同价款包含建筑工程安全防护、文明施工措施费用、劳动保险基金，如由发包人支付，则需从承包人的进度款中扣回；

1.2安装工程合同暂定价款是参考以往相同或相似户型结算后的单方造价计算所得，包含合同范围内的所有涉及安装工程的造价，也包括合同清单中注明“未含xx主材价格”中的主材价。

1.3 进度款的支付方式：

1.3.1单体土建工程：分按当期实物量完成量的80％支付和按节点支付两种方式；(须注意合同约定的付款方式)

【释义】：按节点支付情况：合同范围为全部6层以上（不含6层）的高层的情况,但地下室按月实物量完成量的80％支付

1.3.2单体安装工程：分按当期实物量完成量的80％支付和按节点支付两种方式；(须注意合同约定的付款方式)

1.3.3市政园建工程及室外安装工程：按当期实物量完成量的80％支付 1.4 进度款支付比例：

1.5 预算书的提交：收到各专业施工图后一个月内提交预算书至发包人。 【释义】：

1、 未能按规定时间提交的，逾期提交预算书的期间,进度款支付比例调整为70%。 2、 各专业施工图出图时间不同，以收到各专业施工图时间一个月分别提交，项目部负责提供图纸，并督促施工单位提交预算

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二、承包方式说明、承包范围、结算方式 2.1 协议书条款6.1.承包方式说明：

【释义】

a、合同价款已含：工程质量检验检测及材料检验试验、外墙节能检测、主体结构检测费（除规定由招标人缴纳的天然基础的地基检测费、桩试验检测费、消防系统检测费、防雷检测费、室内环境检测费外）

b、对应由承包人缴纳的各项规费而未缴纳，导致影响发包人办理有关证照的，除承担违约责任外，还需向发包人支付人民币伍万元/次的违约金。

c、施工过程中的实际施工方案仅作为发包人对承包人技术上的肯定，不作为计价的依据,发包人不接受承包人重新组价的要求。

d、承包人在投标报价时已综合各种因素，当发生清单未列项目的工程时，工日单价按清单未列项计价程序表的工日单价执行。 2.1.1钢筋(合同协议书条款第6.1.1.7-6.1.19条) 2.1.1.1马凳筋及钢筋搭接的约定

马凳筋按发包人确认的马凳筋施工方案，方案必须经发包人项目部总经理、区域工程技术部负责人审核同意并签字确认。

钢筋的搭接：Ф14及以上按电渣压力焊或套筒接头考虑（由现场确认并提供现场照片）,钢筋Ф12以下按绑扎计算。

【释义】：

a、在施工过程中，项目部需注意对马凳筋及钢筋的搭接根据现场实际情况进行现场确认。

b、部分合同约定Ф16及以上按电渣压力焊或套筒接头考虑，请留意各合同条款约定。

2.1.1.2墙体拉结筋不管采用哪种施工方法均按工程量清单中相应现浇混凝土钢筋制安子目的综合单价执行，如按植筋方法施工时，植筋费用不另计。

【释义】：不管实际采用何种施工方法，均按合同约定计算，无需现场确认。 2.1.2基础土方工程量(除大开挖土方工程)(合同协议书条款第6.1.1.10条)：

无论承包人采取何种土方工程施工方案，均按本协议约定的工程量计算原则，结算时不予调整。

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2.1.2.1基础土方开挖=基础垫层面积（以基础尺寸每边外扩100MM计算垫层底面积）*开挖深度

2.1.2.2基础土方回填=基础垫层面积（以基础尺寸每边外扩100MM计算垫层底面积）*回填深度-设计基础体积。

【释义】：

a、开挖所需放坡、工作面是在土方开挖、回填项目的综合单价内考虑，而不是在工程量方面考虑。

b、施工进场前须注意要三方确认现场的场平标高，此与开挖深度有关。 c、以上适用于基础土方工程，不适用于大开挖土方。 2.1.3大开挖土方工程(合同协议书条款第6.1.1.11条)

如需总包施工，则按发包人提供的大开挖土方开挖回填的全费用综合包干单价*承包人上报的报价系数计，工程量由前期工程部确认。

【释义】：

a、此条要求承包人在施工进场前，需对发包人提供的交场地形图中的各标同数据进行复核、确认，以作为日后结算的依据。

b、由总包单位施工的高层地下室的基坑土石方开挖工程及室外回填工程，工程量的确定由前期工程部严格把关，按照前期工程部的测量流程确定工程量等，由项目部备案至造价部，按总包付款流程支付进度款。

2.1.4裙楼顶（楼面）、阳台（含空中别墅）需要进行绿化土方（或中砂）回填时,按全费用综合包干单价（不含中砂、土方的材料费用）55.78元/m3进行结算（条款6.1.1.14）.

【释义】

a、不适用于车库顶回填，

b、承包人须垂直运输土方（或中砂）到裙楼顶（楼面）、阳台（含空中别墅），并完成绿化土（或中砂）在裙楼顶（楼面）、阳台（含空中别墅）的水平运输、平整、清理等所有工作内容，

8.3垂直运输高度综合考虑，

8.4按签认实际完成回填土方（或中砂）工程量计算，

8.5绿化回填土若需外购的，土源以及外购土的单价须在施工前由发包人前期工程部审定（中砂材料费，另按发包人项目部有效签认的施工期当地公布信息价算术平均值

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计算）。

2.1.5外墙保温砂浆不计建筑面积（协议书条款6.3.9.2. ）。

2.1.6建筑、装修及安装的材料，除图纸及补充说明作了规定品牌和要求外，没有要求的，承包人应选择中等以上品牌厂家的优质产品。在施工前，承包人须将材料样板送监理单位及发包人确认封板后方可使用。(协议书条款6.1.4条)

【释义】：

a、要求为省名牌产品（须为省名牌网站可查询）以上，承包人收集有关材料上报，报发包人项目管理部及监理工程师确定后方可采购；

b、门窗铝型材品牌必须选用新河、豪美、银一百、美源三星、罗翔、凤铝、亚洲、广铝、兴发、辽沈、鑫龙、华铝、艺华；门窗塑钢型材品牌必须选用海螺、实德、北新；

c、钢筋必须选用按中标人投标函附件选定的品牌。 2.1.7发包人指定品牌材料（详见附件10），

【释义】

a、承包人要求的到货时间与订货时间之间的间隔不得少于48个日历天/30个日历天。

b、所有发包人指定品牌材料由材料供应商供货至施工现场（承包人应负责运货集装箱车能够到达的指定地方的场内道路修建），承包人负责卸货(材料到场后24小时内卸完)及采购保管，

c、卸货、场地内的运输及采保费用包含在单体土建工程综合单价及装修工程、安装工程、室外市政工程、园建工程全费用综合包干单价中。(协议书条款6.1.5条) 2.1.8新型墙体材料及其它专项基金由发包人按规定交纳，专项基金预收款返退时，承包人需按发包人及有关部门的要求及规定提供新型墙体材料及其它专项资金专用及证明资料。(协议书条款6.1.6条)

【释义】：

若承包人没有按规定提供及证明资料或金额不足、证明不齐备的造成返退专项资金不全的，发包人有权在给承包人任何一次工程款支付中按差额的双倍作为违约金扣除；承包人除按前述约定承担违约责任外还须按专用条款“35.2.2 ”中约定承担违约责任。

2.2承包范围及分包范围

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2.2.1总包的承包范围

2.2.1.1土建承包范围：毛坯及室内装修工程【具体详见本合同附件13-1】

【释义】：a施工范围选项表需由项目部勾选并确认，项目部应根据总包拟施工的范围进行勾选，并避免出现所勾选的范围相互矛盾。

b.施工过程中，若施工范围与合同范围发生变化，及时发联系单给区域造价及集团造价

c.结算时，一定要提供施工范围的说明资料

2.2.1.2毛坯施工范围中铝合金门窗、塑钢门窗工程是暂定综合单价，若承包人在收到发包人发出的此分项工程综合单价10天内，未进行确认及回复的，则视为承包人自愿放弃此分项工程，则发包人另行安排其他分包人进场施工。

【释义】

a、承包人要出具书面的自愿放弃此分项工程，项目部才可发起招标立项。 b、承包人必须按本合同约定履行总承包管理配合及服务的义务（包括垂直运输、水电费、并负责门窗安装后的嵌缝粉刷，补洞，收口，交叉施工因素等），

c、承包人的总承包管理配合及服务费（包括现场安装用水、电费）按铝合金、塑钢门窗分包工程造价×总承包管理配合及服务费率5％进行计取。

2.2.1.3发包人有权决定承包人标段红线范围内及红线外距离50米范围之内增加零星工程是否由承包人施工。

【释义】施工单位不可拒绝

2.2.1.4对于属总承包方的施工范围，但总承包方对本工程部分分项工程拒绝施工或要求发包人另行分包时（除铝合金门窗、塑钢门窗外）情况。属于承包人违约行为，发包人有权委托第三方（专业施工单位）进场施工，由承包人提供总承包管理配合及服务，此部分的总承包管理配合及服务费不予计取，且承包人须向发包人支付第三方进场施工工程造价的20％作为违约金

【释义】

a、上述情况要求总承包方要出具的放弃施工的书面文件，项目部发起流程，需项目总、区域总及莫总审批同意，方可发起招标立项。

b、若是项目部由于特殊原因，需将总包施工的部分分项工程拿出来招标，需要有总承包方要出具的同意放弃施工此分项工程的书面文件，项目部发起流程，需项目总、

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区域总及莫总审批同意，方可发起招标立项。

2.2.1.5发包人的交楼标准分为毛坯标准及装修标准，发包人有权根据市场情况对本工程部分或全部的交楼标准进行调整。

【释义】

a、若交楼标准改为毛坯，发包人于结构完工之日起一个月内通知承包人，则承包人不得向发包人要求任何索赔及补偿。

b、当交楼标准改为毛坯标准时，湿装修工程、洋房公共区域装修工程仍属于承包人施工范围，承包人不得以任何理由拒绝施工。 2.2.1.6安装及市政、园建的承包范围

2.2.1.7安装工程承包范围【具体详见本合同附件13-2、13-3】

【释义】：

a、施工范围选项表需由项目部勾选并确认，项目部应根据立项书范围、当地规定、施工单位资质和实际施工能力、交楼标准和建造标准等情况综合考虑对施工范围进行勾选，避免出现所勾选的项目与实际相互矛盾的情况。

b、容易混淆和描述不清的施工交接点：

1）总包施工的给水系统起始点：户内水表后起始还是小区水表后起始？ 洋房时是单栋建筑外墙边起始还是户内表后起始?

2）总包施工的电气系统起始点：电表箱柜后起始？包不包括电表箱的安装？ 高层洋房的电缆转换箱与户内电表箱之间的电缆是否总包安装？ 有线电视、电话系统入户箱前的穿线是否总包范围？

3）防雷系统（或天面防雷网）是否总包安装？ 4）消防系统是总包范围还是指定分包范围？

5）路灯、绿化淋养给水管是总包范围还是指定分包范围？

6）小区监控系统中的预埋管、管内穿线是总包范围还是指定分包范围？ 7）户内强弱电箱后的预埋电管、管内穿线是否安装？卫生间 内的给水管和沉箱内的排水支管是否安装？

2.2.1.8市政园建工程承包范围【具体详见本合同附件13-4】

【释义】：

a、施工范围选项表需由项目部勾选并确认，项目部应根据立项书范围、当地规定、施工单位资质和实际施工能力、交楼标准和建造标准等情况综合考虑对施工范围进行勾

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选，避免出现所勾选的项目与实际相互矛盾的情况。

b、容易混淆和描述不清的施工交接点：

1）室外土方工程、沥青路面工程是否由总包单位施工？

2）室外市政园建工程施工范围，与相邻地块分界处是否划分清晰？建议送审的预结算资料中的各分项工程（道路、挡墙、管网、分户围栏，电缆沟、围墙等）平面图上用颜色笔圈出来，划分清楚，避免结算争议

2.2.1.9发包人指定分包项目、暂定综合单价项目总承包管理配合及服务费内容及计取方式（详合同附件5）

【释义】总包单位的一般义务：（具体总承包管理配合及服务内容见本合同附件5） 1)、现场组织管理及配合；2)、图纸会审；3)、井架、塔吊等垂直运输工具；4)、施工脚手架、排栅；5)、施工场地；6)、施工临时道路；7)、施工用水、用电接驳口；8)、总承包单位负责分包单位施工完成后的孔洞（含结构和墙体）、沟槽的填补、塞缝、挂网、补灰、收口工作等，由此发生的费用已含在总承包单位投标报价中，但不含二次修补的费用。9)、场地清理；10)、安全设施；11)、轴线与标高。

2.2.1.10对指定分包的总承包管理配合及服务费、现场水电费的计取（合同协议书条款6.2.4.1.）

【释义】

a、总承包管理配合及服务费、现场施工水电费与生活用水电费已包含在投标报价中，包括范围如下：

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 指定分包名称 室外给水工程 室外消防工程(包括消防水系统、消防自动报警系统) 室外电视、电话、网络工程(不包括电缆保护管) 室外供配电工程（不包括电缆保护管） 绿化工程 室外燃气工程 白蚁防治工程 路灯工程 淋浴屏风工程 除本表所列外附件13中明确为指定分包的其它工程 入户门制作安装工程(毛坯标准)(仅住宅工程有) b、总承包管理配合及服务费中已包含现场施工水电费，生活水电费由各专业分包单位另行向总承包单位支付，包括范围如下：

序号 .

指定分包名称 .

1 2 3 4 锌钢组合栏杆工程 铝合金、塑钢门窗制作安装工程 电梯工程 除总承包单位装修工程的范围外的装修工程（指房间门、木地板、橱柜、楼梯扶手等）(仅住宅工程有) c、总承包管理配合及服务费中不包含现场施工水电费、生活水电费，现场施工用水电费由与生活水电费由各专业分包单位另行向总承包单位支付，包括范围如下：

序号 1 2 3 指定分包名称 外墙干挂石材工程 室内安装工程(不适用于总承包人的施工范围，仅适用于特殊情况下需专业分包时) 住宅工程：豪华装修工程 酒店工程：装修工程(含房间门等) 2.3 结算方式（本工程发包人指定品牌材料不需乘以报价系数） 2.3.1结算方式

2.3.1.1 土建工程毛坯部分的结算方式（合同协议书条款6.3.1.1.）

××户型土建工程分部分项、模板及脚手架工程量量清单综合单价分别按照承包人投标的××户型的分部分项工程量清单综合单价包干，工程量按经发包人确认的竣工图及合同约定进行计算。

××户型的除模板、脚手架外的措施项目费及其他项目费按承包人投标的 户型除模板、脚手架外的措施项目费及其他项目费每平方米××元包干乘以各栋的建筑面积作为此部分措施费，不予调整。

按以上计价原则计算工程造价（清单中暂定综合单价除外）乘以报价系数 作为结算造价。

【释义】：

a、根据招标时合同中约定，明确各户型的综合单价参考何清单户型的综合单价计一一对应取。

b、对甲方指定材料及价差调整(其中屋面瓦仅调整主瓦、脊瓦材料价差部分)，不需乘以报价系数；

c、原清单中暂定综合单价的项目，不须乘以报价系数；结算时按经发包人确认的综合单价与招标时发包人明确的暂定综合单价进行对比，调整价差，价差调整也不需乘以报价系数。

d、需注意示范区的报价系数，特别是高层洋房，会在某一部分楼层设示范区的情况，仅赶工的那一层需乘以 报价系数。

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例如：示范区土建工程按货量标准上浮点数（因投标报价，仅对货量区进行报价，示范区在货量区的报价基础上上浮来定标）： 项目名称 G171T 洋房J582 2.3.1.2装修工程、外墙干挂石材脚手架修改费用、大开挖土方工程（合同协议书条款6.3.1.2~6.3.1.4）

（1）非发包人指定材料部分结算方式：承包人按发包人提供的全费用综合包干单价×承包人统一报价系数。

（2）发包人指定材料部分结算方式：发包人指定材料价（含采保费、卸车费、材料损耗费及规费税金，不参与上下浮）+（发包人提供的除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价×承包人统一报价系数）+发包人指定材料价差（含价差税金）；

（3）室内淋浴屏风工程按发包人提供的全费用综合包干单价结算。 【释义】：

a、室内地面、墙面等铺贴的块料（或石材）是暂定的，结算时材料价差按签订的三方买卖合同的材料价格与暂定材料价格对比，进行材料价差调整，价差只计取税金，规费按当地文件计取。

b、与毛坯土建不同的是，以上工程清单未列项计价不再计取其他项目费（包括总承包管理配合及服务费）

2.3.1.3桩基础工程 2.3.1.3.1结算方式：分两种

1）无甲指材部分的桩基础：承包人按发包人提供的全费用综合包干单价×承包人统一报价系数。

2）管桩为甲指材的部分：发包人指定材料价（含采保费、卸车费、材料损耗费及规费税金，不参与上下浮）+（发包人提供的除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价×承包人统一报价系数）+发包人指定材料价差（含价差税金）；

【释义】：

a、部分项目供应广东鸿业管桩作为甲指材料，其项目范围包括佛山地区项目、中

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按货量区标准上浮点数 5% 3%(仅指赶工的那一部分楼层) .

山地区项目、广州地区项目、肇庆地区项目、清远地区项目、江门地区项目、韶关地区项目；

b、上述项目鸿业管桩可选择是否供货，若供货则作为甲指材料并签订三方合同；若选择不供货，则按常规招标流程操作；

c、在施工过程中，实际桩长、土质与地质报告和设计要求差异较大时，承包人应及时通知发包人，发包人项目部根据公司规定进行下一步工作。

d、如遇多次塌孔、成桩后塌陷或充盈系数异常等情况，承包人应及时通知发包人，发包人项目部根据公司规定进行下一步工作。

e、在桩基础工程完工后，承包人未按发包人规定时间提交相关资料的，则结算时一律按设计桩长和合同规定相关结算原则结算，对超出上述规定的签证，一律不予结算。

2.3.1.3.2工程量按经发包人确认的竣工图及清单备注约定的条款计算。 【释义】：

常见桩型的工程量计算原则： a、管桩：

（1）打桩长度：按经发包人确认的实际入土桩的长度，不计桩尖高度。 （2）送桩长度：按打桩时地面标高至入土桩顶面标高计算。

（3）如发生断桩时，每个断桩位只计量一根（除土质特殊情况外）。如遇特殊地质情况，承包人应向监理工程师及发包人提交可行的施工方案，并经监理工程师及发包人审定确认后方可继续施工。因特殊地质情况造成的断桩由发包人负责，若承包人不提交特殊地质情况施工方案或不按工程师及发包人审定确认的施工方案施工，造成的经济责任与工期延误由承包人负责。

（4）管桩按“现行标准”。

（5）如采用压桩时，φ300管桩每米比打桩增加2元，φ400管桩每米比打桩增加3元，φ500管桩每米比打桩增加4元，φ600管桩每米比打桩增加5元。

（6）在桩基础施工期间，需要承包人自行发电的，则每米按4元考虑增加费用。 （7）单条桩长度在9m及以下的超过同直径桩总量的5%时，超出部分：φ300管桩每米增加7元，φ400管桩每米增加10元，φ500管桩每米增加15元，φ600管桩每米增加18元。

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b、人工挖孔桩：

（1）人工挖孔桩成孔的工程量＝实际成孔长度×设计截面面积（含护壁）。 （2）人工挖孔桩桩芯砼的工程量＝（设计有效桩顶标高-实际桩底标高）×设计截面面积（不含护壁）

（3）人工挖孔桩入岩增加费的工程量：按设计截面尺寸乘以发包人项目部确认的实际入岩深度（以签证为准）计算。

（4）人工挖孔桩入岩增加费的计算原则：除中风化岩及微风化岩可计算入岩增加费外，其余土质不能计算入岩增加费。强风化岩即使采用爆破法施工，也不计算入岩增加费，投标人在报价中需综合考虑。

（5）钢筋根据图纸设计配筋按吨计算，钢筋连接费用在综合单价中考虑，结算时不另计。

（6）在桩基础施工期间，如需要承包人自行发电的，相关费用综合考虑在报价中，不另计算。

c、钻（冲）孔桩、泥浆护壁旋挖桩、干成孔旋挖桩

（1）桩（空桩）的工程量＝（实际成孔地面标高-设计有效桩顶标高-浮浆高度）×设计桩截面面积。

（2）桩的工程量＝（设计有效桩顶标高+浮浆高度-实际桩底标高）×设计桩截面面积。其中：实际浮浆高度小于设计浮浆高度的，按实际浮浆高度计算；实际浮浆高度大于设计浮浆高度的，按设计浮浆高度计算。

（3）桩入岩增加费的工程量：按设计截面乘以发包人项目部确定的实际入岩深度（以签证为准）计算。

（4）入岩增加费的计算原则：除中风化及微风化可计算入岩增加费外，其余土质不能计算入岩增加费。

（5）钢筋根据图纸设计配筋按吨计算，钢筋连接费用在综合单价中考虑，结算时不另计。

（6）在桩基础施工期间，如需要承包人自行发电的，相关费用综合考虑在报价中，不另计算。

d、夯扩桩

（1）夯扩桩（空桩）的工程量＝夯扩桩实际成孔地面标高-设计有效桩顶标高。

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（2）夯扩桩的工程量＝设计有效桩顶标高-桩成孔的底标高，含扩大头部分的高度，浮浆在综合单价中考虑。

（3）夯扩桩扩大头按每条桩一个计。

（4）钢筋根据图纸设计配筋按吨计算，钢筋连接费用在综合单价中考虑，结算时不另计。

3.2.2.2在施工过程中，实际桩长、土质与地质报告和设计要求差异较大时，承包人应及时通知发包人，发包人项目部根据公司规定进行下一步工作。

3.2.2.3如遇多次塌孔、成桩后塌陷或充盈系数异常等情况，承包人应及时通知发包人，发包人项目部根据公司规定进行下一步工作。

3.2.2.4在桩基础工程完工后，承包人未按发包人规定时间提交相关资料的，则结算时一律按设计桩长和合同规定相关结算原则结算，对超出上述规定的签证，一律不予结算。

2.3.1.4安装工程：

（1）安装工程的结算方式（合同协议书条款6.3.2） 【释义】：

本工程的室内安装工程的结算方式为全费用综合包干单价包干，承包人按发包人提供的全费用综合包干单价表乘以统一报价系数 后的全费用综合包干单价【详见本合同附件3】作为本合同工程结算全费用综合包干单价，全费用综合包干单价已包括完成发包人提供的清单工程内容和本合同约定的工作内容的一切费用。工程量按经发包人确认的竣工图计算。

（2）槽式镀锌桥架及镀锌线槽材料价计价原则（合同协议书条款6.3.5.3.3） 槽式镀锌桥架及镀锌线槽全费用综合包干材料价(元/米)=槽式镀锌桥架及镀锌线槽全费用综合包干材料价(元/吨)×比重7.85(吨/立方米)×镀锌钢板厚度(米)×[金属线槽、桥架相应厚度截面周长(米)+交口0.04 (米)]×1.045公式进行换算。

【释义】：适用于合同清单附件未列出规格的槽式镀锌桥架及镀锌线槽材料价格的换算，合同清单附件里的全费用综合包干材料价结算时不再调整。

（3）电线和电缆计价规则（合同协议书条款6.3.5.3.4）：

（3.1）电线和电缆工程量计算规则（合同协议书条款6.3.5.3.4.1）：

（3.1.1）电线工程量计算规则：电线工程量（米）=设计图示净尺寸（包括水平和

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垂直走向）（米）+配电箱（柜、屏）面的半周长（米）；（合同条款6.3.5.3.4.1.1）

（3.1.2）电缆工程量计算规则：电缆工程量（米）=设计图示净尺寸（包括水平和垂直走向）（米）×附加长度系数1.027（已包含按规范要求需预留的长度系数，电缆敷设的弛度、波形弯度、交叉所增加的长度系数）+配电箱（柜、屏）面的半周长（米）。（合同条款6.3.5.3.4.2）

【释义】：电缆工程量计算相比电线多了附加长度系数

（3.2）电线和电缆材料费计算规则（合同协议书条款6.3.5.3.4.2）：

（3.2.1）电线材料费(元)= 电线工程量（米）×三方买卖合同价格 (元/米) ×消耗量（按合同附件安装工程材料消耗量表）×1.025采保费,并计取规费和税金，且不参与浮动。（合同协议书条款6.3.5.3.4.2.1）

（3.2.2）电缆材料费(元)= 电缆工程量（米）×三方买卖合同价格 (元/米) ×消耗量（按合同附件安装工程材料消耗量表）×1.025采保费,并计取规费和税金，且不参与浮动。（合同协议书条款6.3.5.3.4.2.2）

【释义】：以上3.1及3.2的计算原则，是针对以往对数过程中对电线电缆的工程量和材料价取值方法争议很大的情况，对计算规则进行了更详尽的约定。

(4)合同附件安装工程全费用综合包干单价表 【释义】：

清单内说明未含××材料价.承包人不应视为发包人提供材料或发包人提供设备.只因招标时图纸未能清晰反映相应的性能参数或规格.故暂未能计算材料价或设备价。主材若为甲方指定品牌材料、甲供材料和当地造价部门公布的信息价材料，则按合同相关调差原则计价，除上述三类材料外的其他材料，承包人应在上报预算时将拟采用主材品牌及价格报甲方审批。

2.3.1.5室外市政工程、园建工程

结构部分结算方式：承包人按发包人提供的全费用综合包干单价×承包人统一报价系数。【详见合同附件4】

发包人指定品牌材料及石材铺装部分结算方式：指定品牌材料及石材材料综合单价（含采保费、卸车费、运输、包装、税金等，不参与上下浮）+（发包人提供的除主材

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综合单价外的全费用综合包干单价×承包人统一报价系数）；【详见合同附件4】

【释义】：室外市政工程、园建工程的结算方式为全费用综合包干单价包干，以上全费用综合包干单价已包括完成发包人提供的清单工程内容和本合同约定的工作内容的一切费用，除附件工程量清单全费用综合单价表中列明的“可调差项目”外，结算时各全费用综合包干单价均不作调整。工程量按经发包人确认的竣工图计算。 2.3.2 价差调整原则（管桩不进行价差调整）（详合同协议书条款6.3.5.）

本合同进行价差调整时，只计取税金，规费按当地文件计取。 【释义】：

规费按当地文件计取，是指当地规定可以计就算，当地规定不能计的，就不能算，因有的地方价差规定不计规费的。 2.3.2.1土建材差调整原则 序号 范围 调差内容 调差的施工期间 以发包人发出的开工令之日起至单体工程完工之日为止的合同约定的施工期间 以发包人发出的开工令之日起至地下室顶板结构完成之日为止的合同约定的施工期间 以地下室顶板结构完成之次日起至结构封顶之日为止的合同约定的施工期间； 以发包人发出的开工令之日起至结构封顶之日为止的合同约定的施工期间 以结构封顶之次日起至单体工程完工之日为止的合同约定的施工期间 调差原则 施工期间当地造价部门红头文件中公布的可调人工工日单价的算术平均值与投标时期约定的人工工日单价对比调差 1、钢筋按施工期间当地造价红头文件中公布的信息价与投标时间信息价对比调差。 2、混凝土按施工期间当地造价红头文件中公布的信息价与投标时间信息价对比，如差价在±3％以内（含±3％）的，均不予调整；超过±3％以外的那部分价差【即C=B-A-A*3%（当B大于A时）或C=B-A+A*3%（当B小于A时）可调整 调差原则同混凝土的调整原则。 1 单栋 人工 2 有地下室的单栋工程 3 钢筋及混凝土(地下室部分) 钢筋及混凝土(地下室以上部分) 4 无地下室的单栋工程 钢筋及混凝土 5 单栋 砌块 【释义】： a、人工调差：工程量按合同附件2-5的建筑面积人工含量进行计算

b、广东省内的合同，有一种情况，投标期约定工日单价，如某地区编制清单时采用69元/工日的，则人工调差时按施工期间的与69元/工日对比，如公布的人工工日单价低于69元/工日，则不予调整

c、以上材料调差的损耗量按定额相对应的损耗量进行计算

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d、材料的运输、采保费、检验费等相关费用，承包人在报价时的综合单价中自行考虑，结算时只调整约定信息价公布的材料价之间的差额

e、价差不乘以报价系数

f、除以上表中外的材料、机械费及措施项目费等所有费用均不予调整 g、超出此施工期间的价差不予调整，除合同约定顺延工期的情况外 h、管桩不进行价差调整

i、项目区域需认真核实工期，此关系到材差的调整。

2.3.2.2 室外市政工程、园建工程人工及材料价差调整

序号 1 2 全费用综合包干单价表中列明的“可调差项目” 范围 调差内容 人工 调差原则 施工期间当地造价部门红头文件中公布的各类别人工单价分别计算的算术平均值与投标时期约定的人工工日单价对比调差 钢筋按施工期间当地造价红头文件中公布的信息价与对应“可调差项目”列单价进行对比调差。 混凝土按施工期间当地造价红头文件中公布的信息价与对应“可调差项目”列单价进行对比，差额在±3％以内（含±3％）的，均不予调整；若差额超过±3％的，超过±3％以外的那部分价差则可调整 按经发包人项目管理部、石材监督管理部、承包人共同确认的石材单价与与对应“可调差项目”列单价进行对比，差额在±3％以内（含±3％）的，均不予调整；若差额超过±3％的，超过±3％以外的那部分价差则可调整 按三方材料买卖合同签定的材料单价与对应“可调差项目”列单价进行对比调差。 钢筋 3 混凝土 4 石材 发包人指定品牌材料 5 【释义】 a、人工含量：按“可调差项目”栏列出的人工含量计算

b、商品混凝土、石材价差在在±3％以内（含±3％）的，均不予调整；若差额超过±3％的，超过±3％以外的那部分价差则可调整

c、除附件全费用综合包干单价表中列明的“可调差项目”可以调差外，其余均不予调差，价差计取税金，不参与浮动

d、材料的运输、采保费、检验费等相关费用，承包人在报价时的综合单价中自行考虑，结算时只调整约定信息价公布的材料价之间的差额

e、石材调差需经发包人项目管理部、石材监督管理部、承包人共同确认 f、除以上表中外的材料、机械费及措施项目费等所有费用均不予调整 g、超出此施工期间的价差不予调整，除合同约定顺延工期的情况外。

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h、项目区域需认真核实工期，此关系到材差的调整。 i、专业分包与零星工程，人工不调差

2.3.2.3 安装工程人工及材料价差调整

序号 范围 室内安装工程 室外安装工程 2 人工 按经发包人项目管理部分别确认的安装工程各系统施工期间 调差内容 调差的施工期间 按发包人发出的开工令中各栋的开工之日起至各栋单体工程完工之日为止的合同约定的施工期间 调差原则 施工期间当地造价部门红头文件中公布的各类别人工单价分别计算的算术平均值与投标时期约定的人工工日单价对比调差（四川省人工费调整原则：当地红头文件公布的安装工程人工费调整幅度百分比计算的算术平均值与投标时期公布人工费幅度百分比对比计算人工费调整幅度差，进行人工费价差调整。） 当地造价部门红头文件中公布的此项材料信息价的算术平均值与附件3-1\"采用当地造价部门红头文件信息价格表\"中列明的此项当地信息价对比，差额在±3％以内（含±3％）的，均不予调整，差额超过±3％的，超过±3％以外的那部分材料价差则可调整。 按签订的材料三方买卖合同价格计算 1 3 室内安装工程 室外安装4 工程 \"采用当地造价部门红头文件信息价格表\"里列出的材料 按发包人发出的开工令中各栋的开工之日起至各栋单体工程完工之日为止的合同约定的施工期间 按经发包人项目管理部分别确认的安装工程各系统施工期间 5 室内外安装工程 指定品牌的材料 【释义】： a、人工费价差调整只计取税金，规费视当地造价部门规定是否计取。价差不参与浮动。

b、“采用当地造价部门红头文件信息价材料”的价格指采用纯钢材料且作为清单项目中的主材价格。如：镀锌线管、镀锌钢管、镀锌钢板、镀锌圆钢、镀锌扁钢、镀锌角钢。其中：镀锌钢板只适用于通风管道主材调差、镀锌圆钢、镀锌扁钢、镀锌角钢只适用于防雷网、接地母线、接地极主材调差，其余涉及以上材料的清单项目，材料价均不再调整，如：钢套管等。材料价差调整只计算税金，且不参与浮动。

c、安装工程指定品牌：配电箱、电线电缆、开关插座面板、可视对讲设备、消防报警设备、洁具、洁具龙头。

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d、安装工程甲供材料：灯具及其它发包方决定的甲供材料 e、除合同约定外，超出此施工期间的价差不予调整，

f、项目区域需认真核实可计量工期，此关系到人工和材差的调整。

2.3.3设计变更及增减工程（设计变更及增减工程指：与招标时发包人发出工程量清单的工程量进行对比后有变化的部分）、清单中未列项目的工程、签证工程的（上述三类工程以下简称“此部分工程”）结算方式（合同协议书条款6.3.7.）： 【释义】

a、设计变更及增减工程指：与招标时发包人发出土建毛坯工程量清单的工程量进行对比后有变化的部分，

6.3.7.1.分部分项部分的综合单价的计价原则：

6.3.7.1.1.合同中已有适用于此部分工程的综合单价，按合同已有的综合单价对此部分工程的造价进行结算。

6.3.7.1.2.当合同中已有类似于此部分工程的综合单价（即工程分部的工艺及耗用人工、辅材、机械都相同于已有的工程分部，只是主材变更的），按类似于此部分工程的综合单价调整后（仅调整主材价格差额部分，计取相应的税金，其它费用均不调整）对此部分工程的造价进行计算。

6.3.7.1.3. 按上述计价原则计算的价款乘以相应的报价系数作为此部分变更工程的结算造价，其中：

户型土建分部分项工程综合单价报价系数为 ， 户型土建分部分项工程综合单价报价系数为 。

桩基础工程、装修工程、安装工程、室外市政工程、园建工程按6.3.1~6.3.4条款约定的相应专业的报价系数。

6.3.7.1.4.上述计取原则不再计取除模板、脚手架外的措施项目费及其他项目费（包括总承包管理配合及服务费）。

2.3.4（协议书条款6.3.7.1.5.）当合同中没有适用或类似于此部分工程的综合单价的： 2.3.4.1桩基础工程、基坑支护、地基处理则按市场价水平由双方共同协商后确定全费用综合包干单价，并在施工前先报发包人审核确认后才可施工，作为结算依据。

【释义】不是按清单未列项计价

2.3.4.2除桩基础工程、基坑支护、地基处理外的工程，工日单价按清单未列项目计价程

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序表计算；

【释义】清单未列项目计价程序表中已有浮动率，此浮动率与结算方式（协议书条款6.3.1~6.3.3）中报价系数不同，不能用结算方式（协议书条款6.3.1~6.3.3）中报价系数计算。

2.3.5(协议书条款6.3.7.2.)当单体工程投标报价书的相同项目（具有同一工作内容）出现两个或两个以上不同的综合单价时，须按以下原则进行结算：

【释义】

2.3.5.1该项属增加工程量的，按综合单价金额最低的报价进行结算； 2.3.5.2.该项属减少工程量的，按综合单价金额最高的报价进行结算。

2.3.6(协议书条款6.3.7.3.)当发生设计变更及增减工程、签证工程时，如发包人发现在承包人报价中有明显高出同时期市场价格时，

【释义】发包人有权不按此报价部分结算，而按双方确认的市场平均价格计算。 2.3.7（协议书条款6.3.7.4. ）发包人于签订合同后提供交场地形图，（含标高数据，比例1：500）至承包人，承包人在发包人发出开工令之日起，3日内完成复核、确认。

【释义】若承包人在3天内未能予以复测及回复的，则发包人视为承包人已认可发包人交场地形的各标高数据作为结算依据。若因此造成差异而导致工期及造价增加的，发包人均不给予任何工期及经济补偿。

2.3.8若发包人交付承包人施工之施工现场（施工围墙内）土方标高超过设计室外标高的±30cm以外的，

【释义】则由发包人项目管理部解决。

2.3.7项目红线内土（石）方属发包人资源，发包人有权在项目红线范围内调配。 【释义】承包人外运土（石）方时必须征得发包人同意，否则,承包人须按专用条款“35.2.2”约定向发包人支付违约金。

2.4竣工验收结算资料提交及相关条款： 2.4.1分阶段结算资料的提交

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【释义】：分阶段报送结算资料进行结算审核工作，旨在快速推进工程结算进度，并

确认及更新最新的合同暂定造价，以便支付承包人足额的进度款。

2.4.2违约金

2.4.1.1承包人未按规定向发包人移交资料的，每逾期一天，按伍万元的标准向发包人支付违约金。(专用条款32.4条)

2.4.1.2承包人应在竣工验收通过后10天内撤出并清理干静，应按每逾期一天伍万元的标准，向发包人支付违约金。(专用条款32.5.2条)

2.4.1.3如承包人拒绝移交工程的，承包人每日需向发包人按照工程合同暂定造价0.5‰承担违约责任。(专用条款32.5.5条)

2.4.1.4承包人上报的结算额，不得高出双方确认结算总价的10%，否则，发包人收取超出部分造价的1％的违约金(专用条款33.5条)

2.5施工节点逾期违约责任：

2.5.1因承包人原因不能按合同约定的工期完成任一工程节点的（包括但不限于±0.00完成日期、完成预售日期、封顶日期、外排架拆除日期、工程完成日期，各节点每逾期一天按合同总价0.5‰的金额向发包人支付违约金。(专用条款35.2.5条)

【释义】：

a、在工程竣工验收提交结算资料时，承包人需提交经发包人项目总经理、区域总裁签字确认的工期情况一览表，此表综合反映合同约定的工期以及实际工期。

b、发包人并有权书面通知单方面解除未完成部分工程的合同

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c、违约金不足弥补发包人因为承包人工期逾期和未能按合同约定及发包人要求时间内撤出施工场地而造成的损失的，承包人还需赔偿发包人因此遭受的实际损失和预期利润

2.6加强对施工单位的管理及约束条款：

2.6.1承包人项目经理在工程施工期间，一周内必须保证5天及以上在施工现场，否则每次罚款：人民币20万元。

【释义】：为避免现场问题迟迟得不到合理解决，为保证工程施工进度按计划工期推进，承包人项目经理一周内必须保证5天及以上时间在施工现场，否则每次罚款20万元，在进度款中扣除。

2.6.2未经发包人书面同意，承包人不得随意调换合格的定岗人员，否则视为承包人违约，同时承包人需按本合同的专用条款35.2.2的约定承担违约责任。

【释义】：承包人不得随意调换合格的定岗人员，否则，将按专用条款35.2.2规定承包人需承担违约责任，还需向发包人支付人民币伍万元/次的违约金。在进度款中扣除。

2.6.3发包人要求承包人撤换不合格人员，承包人必须立即执行。如果发包人的撤换通知下达７天后，承包人仍拒不执行，则视为承包人无足够人员，承包人需按本合同的专用条款35.2.1的约定承担违约责任。

【释义】：承包人按发包人要求撤换不合格人员，在发包人下达通知7天后，仍拒不执行的，将视为承包人一般违约。将按专用条款35.2.1规定承包人向发包人支付人民币伍仟元/次的违约金。在进度款中扣除。

2.6.4承包人单位领导参加周例会的要求：承包人单位领导必须参加发包人项目管理部组织的周例会，若缺席，每次罚款：人民币50万元。

【释义】：承包人单位法定代表人或总经理或其书面授权委托人需参加发包人项目管理组织的周例会，加强承包人单位领导对工程施工的监管。若缺席，每次罚款：人民币50万元。在进度款中扣除。

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2.7停工(专用条款12.2-12.3)

2.7.1因承包人原因造成停工的，由承包人承担发生的费用，工期不予顺延；

【释义】：如果因承包人原因造成停工而影响工程进度时，若发包人要求承包人退场,承包人应无条件退场，并且承包人须向发包人支付实际损失费用（包括但不限于：发包人因施工单位进场而增加的造价和费用、因承包人退场引起发包人对业主延期交楼的违约金等）的1.3倍作为违约金。 2.7.2因发包人原因造成停工的

【释义】：若全面停工（单位以“天”为单位）时间累计在7天内的（含7天），总工期不予顺延；若全面停工时间超过7天的，按停工的第8天起计算相应的顺延工期，停工费用损失由双方另行协商。

2.8不可抗力(专用条款39.1-39.3)

2.8.1双方约定不可抗力包括因战争、、空中飞行物体坠落或的颁布及改变、行政干预等行为及其他非发包人承包人责任造成的爆炸、火灾，以及自然灾害。

【释义】：自然灾害包括以下方面： a、5级以上的地震；

b、8级以上持续24小时的大风；

c、持续降雨24小时且降雨量为200mm以上； d、日最高温度40℃及以上；

e、日最低温度-5℃及以下【在东北地区、天津地区属冬季停工施工除外）。 f、6小时内降雪量达15mm以上且降雪持续。（暴雪红色预警信号） 2.8.2因不可抗力事件导致的费用承担： 【释义】：

a、工程本身（指工程实体部分。但是，承包人施工质量及安全措施未达标准除外）的损害、因工程损害导致第三者人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害、清理、修复费用，由发包人承担；；

b、承包人项目部建筑物及其办公设备、居住场所和个人财物及生活设施、施工场地机械设备（包括施工脚手架、外挂安全网等）损坏及停工损失，由承包人承担；

c、发包人、承包人施工场地内人员伤亡和除专用条款39.3.1、39.3.2约定以外的财

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产损失及相关费用由其所在单位负责，各自承担；

d、停工期间，承包人应监理工程师要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用由发包人承担；

f、因合同一方迟延履行合同后发生不可抗力的，若非迟延履行则可避免的损失，由迟延履行方的承担相应责任。

2.9解约条款

2.9.1样板工程经发包人验收不合格且经一次整改后仍不合格的，发包人有权单方解除合同。(专用条款17.4)

【释义】：所有施工样板工程的工期及施工费用均已在合同总工期及价款中包括，不再另外增加工期及计价。

2.9.2承包人有下列情形的，发包人有权单方面解除本合同： (详专用条款44.1)

【释义】：新增了拖欠民工工资及材料供应商材料款的解约条款

a、承包人拖欠较大数额民工工工资，而要求发包人代付民工工资的。(专用条款44.1.8)

b、承包人欠付材料供应商材料款，造成材料供应商阻挠发包人的工程施工和销售的。(专用条款44.1.9)

2.9.3承包人中途撤场后义务的约定及条款(专用条款44.3)

【释义】：

a、承包人撤离施工场地后，还需积极配合发包人办理后续施工的相关手续和文件。 b、如承包人延误办理发包人后续施工的施工证、商品房预售和工程竣工等手续，则自发包人通知承包人之日起，承包人按照已申请进度款的20%向发包人支付违约金，并在此本金基础上每日按同期银行贷款利率的4倍向发包人支付利息。

2.10销售配合（专用条款47.1.）

因销售需要，承包人需按规定时间完成的有关工作由发包人另行通知。 【释义】：

2.10.1发包人将根据销售需要，安排施工现场不定期对社会开放，承包人在开放日前应对施工现场进行清理，并作好相应的安全措施。（专用条款47.1.1.）

2.10.2为配合销售而提前需要施工的项目，承包人必须按发包人的要求按时安排施

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工完毕。（专用条款47.1.2.）

三、总包合同各专业条款案列分享

3.1案例一：清远碧桂园新亚山湖城项目合同移交签订工作案例(合约) 【案例综述】

2012年10月26日根据成本中心领导指示，清远碧桂园新亚山湖城项目由广清区域自行招标、议标；（包括4个总承包工程及2个桩基础工程），招标后移交我部进行合同签订工作。在收到广清区域造价部的发过来的合同资料后，我部安排人员跟进合同签订工作，在查阅资料后发现重大条款有改动，我部及时与广清区域造价部进行沟通，了解相关合同概况及存在的问题后，进行沟通解决，最终完成了合同的签订工作。

【核心成果】 涉及标版合同重大条款变更事件，广清区域在议标过程中，对集团

提供的合同版本进行了条款变更及修改，其中：涉及到劳动保险基金扣回形式的修改、增加了悬挑架空脚手架增加费用、钢筋计算原则修改等，经集团领导与区域多次沟通协调解决该问题。

【案例分享】 1、提示区域：如在过程中发现问题要及时上报集团解决，避免因

为问题解决不到位或者不及时导致合同签订进度拖后，影响工程后续工作。

2、授权区域(一级区域)成本管理部跟进签订（若有修改招标文件上合同版本内容的，需报集团成本管理中心审批通过后才能修改）。

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第三部分 专业分包及零星合同各专业条款指引

一、 合同价款及支付

1.1 酒店及示范区装修工程的合同价款为暂定金额，其中示范区装修工程的暂定合同款为工程造价管理部装修组根据项目立项书、施工图纸、其他相关资料、以往类似项目的单方造价及项目的套内面积等信息制定的，同时签订合同时按此暂定合同款计入。在预算清单总价确定前，合同价款作为进度款的支付依据；

1.2 进度款的支付方式：

1.2.1大于300万元的钢结构及幕墙工程：分按当期实物量完成量的80％支付； 1.2.2桩基础工程及基坑支护工程：分按当期实物量完成量的80％支付； 1.2.3 铝合金、塑钢门窗工程：按当期实物量完成量的80％支付（单个门窗固定综合单价在进度款支付时，划分为门窗框占40％、门窗扇占30％、门窗玻璃占30％）和按节点支付两种方式。(须注意合同约定的付款方式)

【释义】：如某工程门窗造价为100万元，进度款按当期实物量完成量的80％支付，本期进度已完成全部门窗框的安装，门窗扇已备料但未安装，那么本期应支付进度款为100万元*40%*80%=32万元（已备料未安装的部分不计进度款）

1.2.4酒店及货量豪装工程、示范区装修工程进度款的支付：工程款在双方签订合同后，在施工过程中工程质量达到合同验收标准，可按实际工程完成数量分期支付工程款；

1.3进度款支付比例

1.3.1大于300万元的钢结构及幕墙工程、桩基础工程及基坑支护工程进度款支付比例：

1.3.2铝合金、塑钢门窗工程进度款支付比例：

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1.3.3酒店及货量豪装工程、示范区装修工程的进度款支付比例：

【释义】：结算总价的5%作为保修金；特别注意示范区装修工程在预算清单总价得到甲乙双方确认前，合同暂定价款作为进度款支付依据；

1.4示范区装修工程预算书的提交(6.3.2条款)， 现双方约定：承包人必须按上述约定根据施工图对本工程预算进行编制，并于收到施工图（以发包人项目管理部确认的承包人签收图纸日期为准）后15个日历天内将预算书提交至发包人，经发包人确认后的工程造价作为付款依据，并签订补充协议。

【释义】：若承包人未能按上述要求提交施工图预算的，则视为承包人已同意按发包人编制的预算造价作为本工程的付款依据，并按此造价作为支付进度款的依据。

二、承包方式说明

2.1大于300万元的钢结构、幕墙工程，桩基础工程及基坑支护工程 【释义】：

a、民工保证金由发包人代扣代缴，根据各地部门规定由发包人报建前一次性交纳后在第一期进度款中一次性扣回。其余代扣代缴费用在发包人交纳后的下期进度款中予以一次性扣回。

b、因为承包人没有缴清规费，影响到发包人办理有关证照，发包人可代缴此部分费用并在当期工程进度款支付中扣除，按“专用条款35.2.2 ”中约定除承包人承担违约责任外还需向发包人支付人民币伍万元/次的违约金。

c、施工过程中的实际施工方案仅作为发包人对承包人技术上的肯定，不作为计价的依据，发包人不接受承包人重新组价的要求。

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d、本合同附件中的全费用综合包干单价，除合同约定外，结算时（包括工程鉴定时）均不予调整。

e、桩基础工程及基坑支护工程发包人不提供任何场内的施工道路，承包人已详细勘察本工程施工现场，自行处理施工道路硬化。若承包人需要铺设用地规划红线内的施工道路，需与发包人共同商定施工道路的线路、宽度等，且一切费用由承包人负责。承包人确认已详细勘察现场并已同意及接受现场的一切现状，发包人不就此项内容增加任何费用。

2.2铝合金、塑钢门窗工程 【释义】：

a、总承包管理配合及服务费（含规费及税金、施工水电费）由发包人向总承包人支付，承包人不须向总承包人支付此部分费用，总承包人提供总承包管理配合及服务，总承包管理配合及服务的内容【详见本合同附件四】。

b、生活及加工场水电费由承包人向总承包人办理用水、用电手续后，自行挂表使用，每月按规定由承包人向总承包人交纳。

2.3酒店及货量豪装工程、示范区装修工程 2.3.1承包方式说明之合同6.1.条款 【释义】：

a.施工过程中的实际实施方案仅作为发包人对承包人技术上的肯定，不作为计价的依据，发包人不接受承包人重新组价的要求。

b.由投标人对施工图纸进行深化，投标人应在保证招标图纸的装饰效果（面层材料不属于深化范围）的情况下进行深化。投标人对图纸进行深化时应结合施工现场实际情况并充分考虑基层做法的可实施性（可实施性指：质量达到国家最新质量标准及建设单位项目部的要求，其装饰效果达到设计部门的要求，能通过整体验收合格）。基层施工所需费用实行包干的方式，包含在招标人提供的全费用综合单价清单中，投标人的报价必须考虑深化后的施工图纸基层做法，不因施工过程中对图纸的深化、做法的不同而增加基层施工的费用。

2.3.2承包方式说明之合同6.1.3.条款 【释义】：

a.承包人已充分考虑了停水、停电、二次搬运、施工场地不足、成品保护等所需措

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施的一切费用和工期，并已考虑了各种可能因素影响施工所增加的费用。

b.本条款需要注意成品保护都费用都综合考虑在报价中，若发生承包人的施工成果或半成品被其他单位损坏的情况，由承包人负责取证并将情况及时汇报甲方项目部相关人员，同时配合甲方进行损坏赔损鉴定；若承包人没有及时发现施工成果或半成品被损坏，没有发现相关责任单位，则由承包人自行承担成品保护不力的责任。

2.3.3承包方式说明之合同6.1.4.条款 【释义】：

a.示范区装修工程合同中是不包含水泥砂浆找平层的费用，因为水泥砂浆找平层的施工是包含在总承包合同范围内，若建筑工程规范与装修的规范标准有差异时（即总承包施工单位负责完成的水泥砂浆找平层达到建筑工程规范标准而达不到装修标准要求时）则由装修工程的承包人负责将施工面完善至符合装修要求，并已在报价中综合考虑此部分费用。

b.本条款需要注意若当总承包施工单位完成的水泥砂浆找平层达不到建筑工程规范标准，同时也不及时进行完善和修复的，这时可以由装修承包人进行水泥砂浆找平层的施工，并相应给予签证确认。但注意该类型的签证必须附有总承包施工单位对该情况的确认及同意扣除相应费用书面材料。以便装修承包人的找平层签证费用能及时在总承包施工单位合同款内扣除。若没有总承包施工单位对该情况的确认及同意扣除相应费用书面材料，装修承包人的相关签证属于不合理签证，将无法进入结算。

2.3.4承包范围之合同6.2.条款 【释义】：

a.若承包人对本工程部分分项工程拒绝施工时，则属于承包人违约行为，发包人有权在合同价款中扣除相应分项工程造价，同时承包人应向发包人支付相应分项工程造价的20％作为违约金。

b.本装修工程施工期间及各部位分阶段完工后，承包人仍继续按发包人的指令要求，向其它在场施工的分包单位提供必要的配合（特别是脚手架等措施），由此产生的配合费用已包含在承包人的本装修工程投标报价中，不另计取。

c.施工范围选项表（详见合同附件6）需由项目部勾选并确认，项目部应根据总包拟施工的范围进行勾选，并避免出现所勾选的范围相互矛盾。

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三、结算方式及价差调整

3.1大于300万元的钢结构、幕墙工程、桩基础工程及基坑支护工程、铝合金、塑钢门窗工程的结算方式及价差调整

3.1.1全费用综合包干单价：按发包人提供的全费用综合包干单价表乘以统一报价系数后的全费用综合包干单价作为本合同工程结算全费用综合包干单价。

3.1.2工程量计算规则：

3.1.2.1大于300万元的钢结构、幕墙工程：工程量按经发包人确认的竣工图计算。 3.1.2.2桩基础工程及基坑支护工程：工程量按经发包人确认的竣工图及清单备注约定的条款计算。

【释义】：桩工程量计算规则详总承包合同条款解读2.3.1.3条

3.1.2.3铝合金、塑钢门窗工程：工程量以深化设计图纸门窗外框围面积计算。 3.1.3价差调整

3.1.3.1大于300万元的钢结构及幕墙工程、桩基础工程（管桩为非甲指材料部分、方桩）、基坑支护工程（含基坑支护的桩）、铝合金及塑钢门窗工程：不参与调差。

3.1.3.2桩基础工程（仅指管桩为甲指材料部分）：人工不进行调差，材料调差按签订三方合同的价格与合同指定品牌材料表价格对比补价差，价差只计税金。

3.1.3.3桩基础工程（管桩、方桩除外）：人工不进行调差，材料可进行调差（具体详合同约定）

【释义】：

材料进行调差的调整原则

序号 调差内容 调差的施工期间 调差原则 1、钢筋按施工期间当地造钢筋及商品混凝土（只1 调整桩芯混凝土，护壁混凝土不予调整） 以发包人发出的开工通知书之日起至本工程完工之日为止的合同约定的施工期间 价红头文件中公布的信息价与投标时间信息价对比调差。 2、混凝土按施工期间当地造价红头文件中公布的信息价与投标时间信息价对比，如差价在±3％以内（含±3％）的，均不予调整；超过±3％以外的那部分价差【即C=B-A-A*3%（当B.

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大于A时）或C=B-A+A*3%（当B小于A时）可调整 3.2酒店及货量豪装工程、示范区装修工程的结算方式及价差调整 3.2.1 酒店及货量豪装工程

【释义】：

a. 酒店及货量豪装工程发包人指定品牌的块料按本合同附件4“材料采购买卖合同”约定的价格与本合同附件6中相对应的暂定价格进行对比，调整价差，价差只计取税金(其费率按当地文件规定执行)。

b. 酒店及货量豪装工程发包人指定品牌材料的石材按经发包人确认的材料价格与本合同附件6中相对应的暂定价格进行对比，调整价差，价差只计取税金(其费率按当地文件规定执行)。

c. 酒店及货量豪装工程发包人指定品牌材料的墙纸、涂料、地毯三种材料按经发包人确认的材料价格与本合同附件6中相对应的暂定价格进行对比，调整价差，价差只计取税金(其费率按当地文件规定执行)。 3.2.2示范区装修工程

【释义】：

a.示范区装修工程的可调差项目的计算公式为：（发包人提供的全费用综合包干单价-可调差项目暂定材料价）×承包人统一报价系数+实际施工所用材料的价格【按三方合同和双方确认的材料价，含采保费、卸车费、材料损耗费及税金】×（1+当地工程税率）；【注意可调差项目的材料价差仅考虑工程税金，不再考虑材料损耗】

b.示范区装修工程的不可调差项目的计算公式为：发包人提供的全费用综合包干单价×承包人统一报价系数；

c.仅在清单列项备注栏注明了‘可调差项目’的项目才能进行调差；此部分项目简称为‘可调差项目’，其他在清单列项备注栏未注明‘可调差项目’的项目简称为‘不可以调差项目’；

d.清单未列项的计算原则为：按属地造价站计费程序计取，施工期造价站发布的信息价执行，各类费率按照性标准进行计取（若有费率为取值范围的，取其平均值；若信息价有跨越几期的，按其平均值计入）【清单未列项不再按照承包人统一报价系数

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进行上下浮】

e.需要注意以下三种价格是不按照承包人统一报价系数进行上下浮：第一，是可调差项目的可调差材料价不进行上下浮；第二，属于需要签三方合同的石材加工费单价不进行上下浮；第三，按照属地造价站计价程序计价的清单未列项不进行上下浮；

f.可调差项目调差时的“实际施工所用材料的价格”按两种情况进行明确。第一种，为需要签订材料三方合同的材料价格（现阶段有石材三方合同、涂料三方合同两种材料三方合同），此类“实际施工所用材料的价格”需按照材料三方合同上的材料价格进入调差；第二种，不需要签订材料三方合同的材料价格（除石材、涂料以外的可调差材料价格），此类“实际施工所用材料的价格”需符合由区域造价、区域采购及区域技术部共同签认的材料询价依据，最终由区域总裁确认。

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