公允价值计量在投资性房地产中的运用研究 李红波 摘要：公允价值是我国新会计准则的一大亮点，在２０１４年最新修订的会计准则中，对公允价值进行了进一步的细化与完善，这对于 公允价值的运用发展有利。公允价值作为一个重要的计量属性，对于企业有着非常大的影响，认识和合理的应对这个影响，是企业财务工 作需要落实的基本内容之一。本文研究对投资性房地产中使用公允价值的相关问题进行研究，分析根据新会计准则如何在投资性房地产中 使用公允价值及其影响；明确公允价值运用在投资性房地产领域的优势和劣势。 关键词：投资性房地产；公允价值；计量属性 一公允价值计量属性在投资性房地产领域的优势分析 （一）产权视角 、就使得企业对于公允价值计量的积极性不高。而尤为关键的是，在当前 房产税的计量中，并没有对房产税征收的具体计量属性进行区分，虽然 现代企业制度以产权制度为基础，形成产权明晰的制度特征。一方 面，现代企业制度要求企业的所有权和经营权分离，并且所有权和经营 权的归属明晰，对应主体明确其对企业承担的责任和义务，并以此为基 础享有相关权利。另一方面，现代企业制度注重以产权为基础协调各方 利益，注重分散产权归属，形成产权结构内部的相互制衡，并以此为基 础，提升企业产权基础上的管理决策科学性等，更好的提升现代企业的 综合发展能力。 新会计准则公允价值的引入不影响房产税的税基，但是在具体的应纳税 额核算上却存在显著的差异，这就不利于投资性房地产运用公允价值计 量后相关税务工作的开展。 三、提升我国企业公允价值计量属性运用的建议 （一）注重构建有利于公允价值运行的开放市场机制 结合前文分析，公允价值在投资性房地产领域的运用有着一定的优 势，但是发挥其优势，必须为之构建一个开放公开的自由交易市场，为 托收价格的确定奠定基础。这就需要推进我国国内投资性房地产市场的 公平交易制度发展，应该考虑借助市场信息化平台与监管平台的完善， 为投资性房地产在全国的自由、公开交易创造一个交易平台，并引入包 括行政、媒体、自由人等的多层次监管，来降低交易中的关联交易行 为，进而为公允价值的实现创造市场基础。 （二）推进公允价值财税与审计工作的发展 公允价值在投资性房地产领域运用的发展需要配合以完善的财税与 审计工作，降低与之相关的财税处理的舞弊与偷税漏税问题，提升财务 信息质量等。这就需要对公允价值的转化进行更恰当的规定，特别是对 公允价值向历史成本的转化进行一个公式设计，由此提升不同计量属性 下的财务信息可比性。对于公允价值下投资性房地产相关的征税活动规 定具体的征税方式与标准，在房产税等领域也需要作出调整。此外，应 该及时的开展公允价值计量下的内外部审计工作，确保公允价值得到正 确的运用和准确的计量。 （三）推进我国企业现代企业制度深化改革 公允价值在投资性房地产领域的运用，需要上市公司在会计选 择中，真正的选择公允价值这个计量属性。要想实现这个要求，则应该 推进现代企业制度的实现，这对于降低内部人治理干扰会计选择有 利。这就需要改善公司股权结构，分散股权，将以国有股为主的股权结 构转化为以法人和公众持股为主的多元化股权结构模式，将股权分散， （二）决策相关性视角 公允价值作为计量属性，运用在投资性房地产、资产减值等资产负 债的计量领域，能够提升资产价值评估的相关性及可比性，并更好的满 足企业追求利润的相关要求。以投资性房地产为例，公允价值运用在投 资性房地产的期末价值评估中更能够提升资产价格的市场化程度，促使 投资者更清晰的分析企业财务信息，进而结合自身情况对后续房地产市 场形成科学理性判断，提升财务信息的决策有效性。 （三）财务管理视角 在投资性房地产领域运用公允价值进行计量，可以反应资产的市场 价值，这个市场价值对于当前的财务风险分析与资产管理有着重要的意 义。尤其是，在国内投资性房地产市场价格波动迅速的前提下，正确的 利用公允价值进行评估，可以对企业购入或转出投资性房地产，进而调 整资产负债结构等有一定帮助，对于企业的投融资决策等都是有利的。 二、公允价值在投资性房地产领域运用的问题 （一）集团内部不同计量属性的问题 根据我国新会计准则的规定，企业集团的会计处理根据合并财务报 表规范进行，母公司营统一子公司的会计，确保子公司与母公司的 会计保持一致。如果子公司与母公司会计不一致，则应该按照 母公司会计进行报表调整或者另行编制财务报表。假设母公司采取 公允价值计量，那么子公司也应该采取或者另行编制公允价值计量的财 务报表。但是由于子公司所处的投资性房地产市场的活跃性并不高或者 是不具备的投资性房地产，而不能使用公允价值进行核算，保持成 本模式计量，就会促使企业集团的财务合并中出现资产价值不统一的问 题，影响企业集团的会计信息质量。 （二）不同计量模式的转变问题 有利于从根本上改变大股东控制股东大会的局面。同时对上市公司的董 事会、监事会、高管的权责进行明晰，实现权利制衡与监督下的科学管 理机制，为科学引人公允价值创造内部基础。（作者单位：中航地产股 份有限公司） 根据新会计准则的规定，原来采取历史成本进行计量的企业，可以 在一定条件下转变为公允价值进行计量。但是，公允价值却无法有效的 转变到历史成本，也就是说，如果某个上市公司投资性房地产领域采取 公允价值，而另外一个企业采取历史成本，则当采取历史成本的上市公 司需要对采取公允价值的企业投资性房地产等进行评估时，是难以将公 允价值转回成本法下的价值结果的，这就出现一个非常突出的计量基础 和计量结果差异，财务信息的可比性下降，尤其是会对并购融资等活动 产生极大的干扰。 （三）税务处理的问题 公允价值的运用促使投资性房地产的账面价值变化明显，并且对企 业的净利润产生很大的影响。在此情况下，企业在税务处理中，如果根 据房地产余额纳税则可能应纳税额相对低于公允价值下的应纳税额，这 参考文献： ［１］ 欧阳爱平，潘天笑．投资性房地产公允价值会计执行情况 评析［Ｊ］．会计之友，２００９（１３）：８４—８６． ［２］ 张奇峰，张呜．投资性房地产公允价值计价模型的财务影响与 决定因素［Ｊ］．会计研究，２０１１（８）：２２—２９． ＢｕｓＩｎ商ｅｓｓ１．１ ６１・
