房地产评估案例3则

房地产评估案例

案例⼀ 某单位住宅楼评估⼀、评估对象基本情况

某单位有⼀处住宅区，占地⾯积2000平⽅⽶，包括⼀幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑⾯积为4800平⽅⽶；⼀幢1992年建成的⼀层临街铺⾯、门卫房，也为砖混结构，建筑⾯积为180平⽅⽶。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500⽶左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公⽬，北临× ×。周围⽆环境污染，交通便利，环境优雅。⼆、评估⽬的

本次资产评估的⽬的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。三、评估基准⽇

评估基准⽇为2000年8⽉15⽇。四、评估⽅法及过程

根据评估⽬的和所掌握的资料，决定采⽤两种⽅法进⾏评估。（⼀）采⽤房地分估、加总的⽅法

1.建筑物价格采⽤成本法进⾏评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7⽅⽶，平房造价为 400元／7⽅⽶。该建筑物的建造时间为1990年，使⽤年限为4n年，已使⽤10年，取残值率为4％。楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）

平房的建造时间为1992年，使⽤年限为25年，已使⽤年，取残值率为5％。铺⾯、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）

铺⾯、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺⾯、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.⼟地价格采⽤基准地价修正系数法进⾏评估。计算公式为：

⼟地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级⼆类三通⼀平熟地，基准地价为1098元／平⽅⽶。宗地地价影响因素修正值见表4—1。表4-1 地价修正系数表

项⽬各种因素条件下修正系数 条件 分值

基础设施供⽔条件分值 较忧 O．012电讯条件分值 优 O．024排⽓条件分值 优 O．048通讯条件分值 ⼀般 O

购物条件商服繁华分值 ⼀般 O 距商服中⼼距离 ⼀般 O环境质量周围⽤地类型 优 O．10污染状况 优 O．068宗地条件街画位置 ⼀般 0

建筑物朝向 较优 O．012形状 ⽆影响 0

⾯积 ⼀般 O

交通条件道路宽度 —般 O

公交便捷度 较优 0．051对外交通便利值 较优 O．045

规划条件⽤途 较优 O．005指标(容积率) 较优 O．005退还道路⽐例(城市道路) ⽆ 0．005合计 O．375 宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪⽅⽶）⼟地价格=1509.75×2000=3019500（元）该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+⼟地价格=2968400+3019500=5987900（元）（⼆）市场⽐较法

1.选择三个可⽐实例，具体情况如表4—2所⽰。表4—2 参照物基本情况表

项⽬ A单位住宅楼 B单位住宅楼 C单位住宅楼五⼀路南侧

位置 ⼈民路北侧正义路东段北侧

建筑⾯积 5600平⽅⽶ 4800平⽅⽶ 5200平⽅⽶结构 砖混结构 砖混结构 砖混结构

1250元/平⽅⽶ 1300元／平⽅⽶ 销售价格1200元／平⽅⽶

交易⽇期2000年4⽉28⽇2000年6⽉8⽇2000年3⽉12⽇2.确定修正系数。

（1）交易情况修正。所选可⽐实例交易情况正常，不需要进⾏交易情况修正。（2）交易⽇期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每⽉为1％。

（3）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为96。

（4）个别因素修正。根据可⽐实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为90。

3.确定⽐准价格。根据收集到的三个可⽐实例，列表修正计算如下（见表4—3）。表4—3 可⽐实例价格修正表

项 ⽬ A住宅楼 B住宅楼 C住宅楼 实例价格(元/平⽅⽶) 1200 1250 1300

交易情况修正 lOO／lOO lOO／lOO lOO／lOO 交易⽇期修正 104／lOO 102／100 105／IOO 区域因素修正 100/95 lOO／98lOO／96 个别因素修正 lOO/98 00／93 100／90修正后价格(元／平⽅ 1340 1399 1580⽶)

以上三个可⽐实例与估价对象位于同⼀供需圈内，且交易⽇期⽐较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的⽐准价格，即：

（1340+1399+1588）÷3=1442（元／平⽅⽶）

对于铺⾯、门卫房，经过市场调查分析，估价对象所在区位与可⽐实例⼗分接近，确定其价格为6万元。4.计算评估结果：

该住宅楼市场价值=1442×4800+60000=6981600（元）五、估价结论

⽤成本法评估房屋价格、基准地价修正系数法评估⼟地价格所得的评估结果为5987900元。⽤市场⽐较法评估所得的结果为6981600元。对上述两个结果采⽤算术平均法进⾏综合，则该住宅楼的评估结论为：（6981600+5987900）/ 2=84750（元）取近似值为8.5万元。案例⼆ 丹阳公路隧道房地产评估⼀、评估对象概况

丹阳公路隧道⼯程位于× ×经济特区东部的× ×⼭下，隧道穿越× ×⼭南⾯部分，呈东西⾛向，隧道西⼝接丹阳公路，东⼝接丹阳公路，为沟通× ×市与东都⽟泉镇、西溪港等地区的唯⼀通道。隧道宽9.6⽶，车⾏道宽7.5⽶。根据隧道⼯程实际总体⽅案分两期施⼯，隧道采⽤双管单向⽅式运⾏，⼀期⼯程按单管双向⽅式运⾏。经过两年施⼯，⼀期⼯程已于1994年9⽉建成通车，主要包括：⽼和⼭中⾏隧道2257，69⽶，葛岭上⾏隧道 218⽶，⼀级公路2134⽶，管理房、变电所、配电房及隧道所需要的监控设备等。⼆期⼯程正在策划中。

隧道⼯程所占⼟地为⾏政划拨⽅式取得，总计约200000平⽅⽶。隧道⼯程由隧道主体⼯程、隧道公路⼯程、配套设施、设备⼯程（包括通风系统、变电供电系统、给排⽔系统、监控系统、照明系统、管理系统等）组成。

该隧道的通⾏彻底消除了原丹阳公路通⾏条件差对交通运输的严重制约，免除了过往车辆翻⼭越岭之苦，缩短⾏程3.5公⾥，⼤幅度降低了东部地区与某市区间的运输成本，促进了东部地区的开发建设。⼆、评估⽬的

某市国有资产管理公司拟将丹阳公路隧道（国有资产）授权某市××实业有限公司经营管理，需确定评估对象在评估时点的价值。

三、评估基准⽇

评估基准⽇为2000年1⽉4⽇。四、评估⽅法及过程

采⽤成本法评估该房地产的价格。（⼀）重置价值计算

丹阳公路隧道⼯程的重置价值主要由前述⼯程总投资和市（代表国家）以划拨⼟地使⽤权⽅式投⼊的⼟地资本构成。1.⼯程部分的重置价值估算。⼀期⼯程决算总造价为8080万元⼈民币。因为⼯程建设于1992年⾄1994年之间，故采⽤1994年物价指数作为⼯程建设期的平均造价指数。⼜由于⼯程造价主要由建筑材料费、⼈⼯费、其他费⽤等三⼤部分构成，这三部分在⼯程造价中所占的⽐辈分别约为0.4、0.3、0.3，故取三者的价格指数的加权平均值作为⼯程造价的价格指数（见表5—17、5—18、5—19，表中价格指数均为虚拟，不作实际评估时的依据）。历年建筑材料价格指数变动表（上年=100）

年份 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 指数 105．6 113．4 123.6 99．6 106．1 111．1由此可知，1999年建筑材料价格指数为173.77（以1994年为100）。历年职⼯⼯资指数变动表（上年=100）

年份 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 指数 109．8 119．7 110．8 110．6 109．3 115．9由此可知，1999年职⼯⼯资指数为204.03（以1994年为100）。历年零售物价指数变动表（上年100）

年份 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 指数 109．8 119．7 110．8 110．6 109．3 115．9

由此可知，1999年零售物价指数为169.17（以1994年为 100）1999年⼯程造价的价格指数=（173.77×0.4+204.03×0.3+169.17×0.3）×100％=181.47％⼯程部分的重置价值=8080×181.47％=14663（万元）

2.⼟地重置价值计算。估算⼟地重置价值（即所作的⼟地投资的评估时点价值）时基于以下⼏点：

根据某市关于城市⼟地等级范围及⽤地分类的规定，评估对象⼟地属五类城市⽤地分类中的第三类⽤地类别（交通运输），屑× ×区范围内的⼆级地段。在评估时点时，划拨该类该等级⼟地收取的地价为每平⽅⽶280元。评估对象⼟地由于已建成隧道，具有⽤途的不可变更性。

评估对象⼟地原有使⽤状态为简易道路、采⽯场、耕地等较低收益⽤途或荒地状态，由于公路隧道⼯程的占⽤，使其⾃然特性得以充分体现，其特定的地理位置是该公路隧道产⽣巨⼤效益的源泉。其经济价值就在于它独⼀⽆⼆的地理位置。

由于评估对象独特的地理位置，使其成为沟通某市区与东部地区唯⼀通道的建设⽤地，将莱市区与边境重镇⽟泉镇连成⼀⽚。⽟泉镇房地产价格在1995—1999年间增长幅度达4—7倍，古荡区域的房地产市场价格也在市区与⽟泉镇两头的带动下⽽逐年上升，使之成为隧道以西区域的⼀个重要的⼯业区。在上述两个区域房地产价格上升过程中，公路隧道⼯程所产⽣的推动效益是极其关键的，评估对象的⼟地价值也得到了较⼤的升值。

鉴于隧道两头区域的⼟地市场价格均不低于2000元／平⽅⽶，故适当调整评估对象⼟地的价值是合理的，有助于国有资产经营单位对国有⼟地的正确认识。考虑到评估对象⽤地与⼀般的房地产开发⽤地不同及其所呈现的地理特征，我们认为：将评估对象⼟地的价值设定在1000元／平⽅⽶⾄1500元／平⽅⽶之间是可以接受的，故取1250元／平⽅⽶。这⼀价格是按70年使⽤期计的。

由于⼟地使⽤年限为70年，现已使⽤5年，故⼟地重置价值为：200000×1250×65／70=23214（万元）评估对象的完全重置成本为：14663+23214=37877（万元）（⼆）价值减损

隧道按70年使⽤期算，截⽌评估时点已使⽤5年，按直线，折旧法，残值为0，价值减值为：14663× 5／70=1047（万元）（三）技术⼒量所节约的投资

由于采⽤纵向通风技术，省去风道吊顶板，使⼟建断⾯减少6平⽅⽶，相当于14万⽴⽅⽶的⼟⽯⽅⼯程，节省⼯程费⽤约500万元⼈民币。（四）评估值的确定

综合（⼀）、（⼆）、（三），可得抨估值为：37877－1047+500=37330（万元）五、案例分析

1.本案例是对⼀宗+分特殊的房地产作评估，由于这类房地产⼏乎没有可供参考的实例，所以只有依靠评估⼈员在掌握评估基本理论与⽅法的基础上灵活变通地进⾏评估。

2.本案例对隧道⼯程重置价值的测算，由于没有别的同类项⽬的现⾏成本可供借鉴，只能采⽤⼯程的原始成本，然后⽤价格指数进⾏修正。⼜由于没有隧道⼯程的造价指数，因此评估⼈员先对隧道⼯程造价中各部分所占的⽐重进⾏分析，再分别测算各部分的价格指数，然后综合得出隧道⼯程的造价指数变化情况，进⽽得到隧道⼯程的重置价值。这实际上类似于投资估算时所采⽤的扩⼤指标估算法，由于评估⼈员了解投资估算的这种常闲⽅法，将其移植到房地产评估中，取得了良好的效果。3.本案例中的⼟地是⼀种有⾮常特殊的⽤途和特殊的使⽤形式的⼟地，⼜由于本案例的⼟地价值占到全部评估额的62％以上，所以⼟地价值评估是本案例的关键⼀环。

本案例对⼟地价值的确定作了⾮常全⾯的分析，最终将地价定在1250元／平⽅⽶，这⼀价位的确定有相当的难度。这也是这类⽤途单⼀的⼟地的⼀个特征，对某种使⽤⽬的⽽⾔是⽆价之宝（在本案例中，隧道从此经过可以说是唯⼀的选择，也就是说这块地具有很强的不可替代性），对别的使⽤⽬的⽽⾔则不值⼀⽂。对这类⼟地的价值确定要慎之⼜慎。

4.成本法评估的结果是重新建造同样房地产的⼀般社会平均成本，如果评估对象在实际建造时由于采⽤某种新技术⽽使得它的

实际成本低于社会平均成本，其实际成本与社会平均成本的差额将成为超额利润，⽽评估时仍要按社会平均成本计算，这也是本案例中在确定评估额时加上“技术⼒量所节约的投资”的理由。案例三 中商⼤厦⼟地使⽤权评估⼀、评估对象概况

评估对象位于××市××区××路×号，市商务中⼼⽤地内。该地块南邻××路，西邻步⾏街，北邻规划路，东邻××街，规划⽤地11600平⽅⽶。规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合⽤途为⼀体的中商⼤厦。

评估对象所处地区，是××市涉外建筑最为集中的地⽅。其周边已开发建设成为××市主要的涉外商贸活动中⼼。该地区规划布局合理，

环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路，距⽕车站7.5公⾥，距机场20公⾥。该地块内的市政基础设施较完善，供城市⽣产和居民⽣活使⽤的上下⽔、热⽔、热⼒、煤⽓、电⼒、电讯等市政配套设施完备。其具体规划设计条件见表5—1。⼆、评估⽬的

测算待开发⼟地资产的实际价值，为进⾏招商引资提供客观的地价依据。表5-1 ⽤地规划表内容指标

总占地⾯积19800平⽅⽶红线⽤地⾯积10500平⽅⽶市政代征地⾯积6800平⽅⽶集中绿地代征地2500千⽅⽶总建筑⾯积80000平⽅⽶容积率7．6建筑⾼度80⽶

绿化⾯积占总⽤地的30％停车数45万辆/⽅平⽅⽶三、评估基准⽇

评估基准⽇为2000年8⽉20⽇。四、评估采⽤的基本⽅法和步骤

评估对象属于⾼级商⽤综合楼的建设项⽬，根据国际地价评估惯例，宗地地价评估应采⽤两种或两种以上的评估⽅法进⾏评估，然后将评估结果进⾏算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为评估对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅较为合理。具体测算步骤如下：1.根据委托⽅提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发的功能分布。2.运⽤专家调查法确定评估对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。3.确定计算公式和开发项⽬的总开发价值。

4.分析和确定开发项⽬的总成本、销售费⽤及开发商的合理利润。5.从总开发价值中分离⼟地价值，进⽽求取总地价、单位地价和楼⾯地价。

6.根据有关，依据城市基准地价修正评估对象的宗地地价，进⽽求取评估对象的⼟地总价、单位地价和楼⾯地价。7.选取与评估对象位于同⼀区位的若⼲⽐较案例，运⽤市场法求取楼⾯⽣地价。

8.将上述三种⽅法求出的地价进⾏技术处理，得出熟地地价。五、评估估算过程

（⼀）运⽤假设开发法测算评估对象地价

1.确定地块整体开发的功能分布。项⽬总建筑⾯积80000平⽅⽶，具体功能分布见表5—2。表5—2 建筑功能分布表功能建筑⾯积百分⽐办公写字40000平⽅⽶50旅馆16000千⽅⽶20公寓12000平⽅⽶15商服8000千⽅⽶10健⾝娱乐4000平⽅⽶5合计80000平⽅⽶100

2.开发总价值。本项⽬开发收益的来源有：办公、写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健⾝娱乐⽤房的出租收益。下⾯分项计算本项⽬的开发收益。

（1）销售收益。评估对象开发完成后物业售价的确定。由于评估对象预期建设为⾼级综合性商⽤楼，⽽⽬前× ×市房地产市场上此类物业的交易实例可⽐性资料较多，故采⽤市场法可确定评估地块的物业售价。具体⽐较测算过程见表5—3。表5—3 可⽐实例价格修正表 单位：美元/平⽅⽶编号地点售价时间修正区位修正⽤途修正个别因素修正⽐准价格

1北海路1950100/6100／9610U／991OO／982181 2五⼀街1786100／95100／961OO／9K100/92018 3兴东路南1800105/1OO102⼋OO103⼋OO104／10010654北⼆路2000101／lOO102/1OO101／100103/1OO21435永安街280095/1OO98/1OO95/0095/1002353

根据以上⽐准价格的测算，我们取该评估对象的预期市场价值，办公、写字楼为2000美元／平⽅⽶，公寓为1900美元／平⽅⽶。

计算销售收益。取销售费⽤率为0.1，则该物业的销售收益为：办公写字楼收益=2000×8.45×40000×（1－0.1） =60840（万元）

公寓收益=1900× .45×12000×（1－0.1）=17339.4（万元）合计收益为78179.4万元。

（2）出租收益。根据⽬前的市场⽔平，预测未来物业的租⾦为35美元／平⽅⽶／⽉。取出租费⽤率为0.15，使⽤⾯积⽐为0.75，公共流通⽐为0.2，平均空置率为0.2，则评估物业的出租收益=35× 8.45×（1－0.15）×0.75×（1－0.2）×（1－0.2）×12×28000=40543776（元）

运⽤收益法计算公式，计算开发价值：P=

式中：a为年出租净收益；r为收益还原利率（取12％）；。为收益年递增率（取5％）；n为综合使⽤年限（50年）；P为开发价值。P= （元）

（3）项⽬开发总价值：

781794000+556214686=1338008686（元）3.开发总成本。（1）建安⼯程费。

直接费：结构+装修=5000（元／平⽅⽶）间接费：取直接费的20％=1000（元／平⽅⽶）不可预见费：取前两项和的10％=600（元／平⽅⽶）

则建安⼯程总投资=（5000+1000+600）×80000 =52800（万元）（2）投资利息。年利率取12％，建设周期为两年，第⼀年资⾦投⼊60％，第⼆年资⾦投⼊40％。

528000000×[0.6(1+12%)1.5+0.4(1+12%)0.5-1]=71015030(元)（3）开发商利润（利润率取25％）：52800×25％=13200（万元）

（4）各种税费（取开发总价值的5.05％）：1338008686×5.05％=67569439（元）（5）推销⼴告费（取开发总价值的2％）：1338008686×2％=26760174（元）（6）总开发成本：

528000000+71015030+132000000+67569439+26760174 =8253443（元）4.开发余值。

开发余值=开发总价值－开发总成本

1338008686－8253443=5126043（元）

5.熟地地价。购地期望回报率为30％，设总地价为×，则X（1+12％）2（1+30％）=5126043X=3143751（元）

⼟地单价=3143751／10500=29941（元仟⽅⽶）楼⾯地价=3143751／80000=3930（元／平⽅⽶）（⼆）依据基准地价修正法求取评估对象地价

根据× ×市⼈民1998年7⽉6⽇下发的《× ×市出让国有⼟地使⽤权基准地价表》（×政发11998）34号）及其使⽤说明，求取评估对象的地价。

该基准地价是在调查各类⽤地的基础上根据其地上建筑物现有的收益⽔平和经营情况测算的⼟地平均价格，因此，将基准地价通过容积率、⽤途、⼟地使⽤权出让年限等项⽬调整修正，可以推算出评估对象⼟地的地价。具体测算过程如下：

1－⼟地使⽤权出让⾦计算。根椐× ×市地价区类划分标准，评估对象属三类地区，其主要⽤途为公寓、写字楼，地上容积率为7.6，取评估对象每平⽶⼟地使⽤权出让⾦标准为2000元／平⽅⽶，容积率修正系数取6.0，则单位⾯积出让⾦为：2000×6.0=12000（元／平⽅⽶）

2.基础设施配套建设费。评估对象的市政及四源费为800元／平⽅⽶，⼩区建设配套费为400／平⽅⽶，容积率为7.6，则每平⽅⽶⼟地的基础设施配套费为：（800+400）× 7.6=9120（元）

3.⼟地开发及其他费⽤。此项标准取值定为7800元／平⽅⽶。4.评估对象基准地价：

单位地价=12000+9120+7800=220（元／平⽅⽶）总地价=220×10500=303660000（元）

楼⾯地价=303660000／80000=3796（元／平⽅⽶）（三）对以上两种结果进⾏技术处理

运⽤假设开发法和基准地价修正法测算的⼟地价值，结果⽐较接近，我们对两个结果进⾏算术平均，见表5—4。表5—4 ⼟地价值评估表⽅法总地价(元)单位地价(元／平⽅⽶)楼⾯地价(元／平⽅术)

假设开发法3143751299413930基准地价修正法3036600002203796平均309019476294313863（四）计算⽣地地价

1.确定拆迁费。根据委托⽅提供的资料，拆迁安置补偿费⽤如下：地上建筑拆除补偿费38

2.1万元；地上建筑拆除清运费 68.78万元；设备报废搬运费、安装调试费496.8万元；职⼯停产期间⼯资补偿

2944.5534万元；地上管线、道路等附属的补偿 100万元；富余⼈员安置费500万元；托、幼园搬家安置费（转园费）37.5万元；办公场地周转费540万元；拆迁管理费49万元；拥有⼟地⽅⽆偿返还40％的物业建安成本21120万元，合计26238.7334万元。

综上所述，拆迁安置补偿费⽤合计为26238.7334万元，则单位⼟地⾯积拆迁安置补偿费⽤为：262387334／19800=13252（元／平⽅⽶）

2.计算⽣地地价。将拧迁费⽤从熟地地价中扣除，即得到⼟地的⽣地地价。评估对象承担市政代征地6800平⽅⽶，集中绿地代征地2500平⽅⽶，合计9300平⽅⽶， 占规划⽤地的％，因⽽⽣地地价为熟地总价扣除规划⽤地⾯积拆迁安置补偿费⽤的1.3倍后的剩余。

⽣地总价=熟地总价－拆迁安置补偿费⽤=309019476－13252×10500×1.3=128129676（元）

⼟地单价=128129676／10500=12203（元／平⽅⽶）楼⾯地价=128129676／80000=1602（元/平⽅⽶）（五）运⽤市场法进⾏⼟地评估1.交易实例资料的收集（见表5—5）。

表5—5 交易实例情况表交易实例编号交易实例地点交易⽇期⼟地⽤途使⽤年限

容积率⼟地区类楼⾯⽑地价(元／平⽅⽶)

1五—街99．12综合502．18⼆类1650 2北海路99．12综合504．92三类16283东⼤桥2000．7综合50 2.37三类1550 2.计算修正过程（见表5－6）表5-6 可⽐实例价格修正表楼⾯⽑地价(元/平⽅⽶)交易情况修正⽇期修正⽤途修正区类修正容积率修正个别因素修正修正地价(元／平⽅⽶)1650100／loo102／100

100／lOO94／lOO107／100

96／lOO16251628100/1OO 102／100lOO／100100／IOO104／100

95／lOO111550100／10098／lOO100／IOO102／lOO105／100100／1001627

以上三个⽐较案例与评估对象位于同⼀区位，且交易⽇期⽐较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为评估对象的LL准价格，即：（1625+11+1627）／3=1631（元／平⽅⽶）六、评估结论

选取假设开发法、基准地价修正法求得的⽣地地价结果和⽤市场法测算的⽣地地价⽐较接近。两者只是从不同侧⾯反映7评估对象的地价⽔平，并⽆实质差异。为稳妥起见，我们取两者66算术平均值作为评估对象的最终地价，见表5—7。七、案例分析

本案例针对该商业⽤地的具体情况，分别采⽤适宜商业⽤地的市场法、假设开发法和基准地价修正法，对待评估地块进⾏了评估。在假设开发法中，针对该物业建成后部分⾯积出售、部分⾯积租赁经营的实际情况，在确定物业销售收益时，结合当地市场状况，分别运⽤市场法和收益还原法进⾏测算，使计算结果更为客观、准确。在开发成本计算中，对建安成本、利息、利润及其他各项成本费⽤的参数选取基本合理，计算正确，并对假设开发法的评估结果再⽤基准地价修正法予以验证，两种⽅法的评估结果基本吻合。

由于本案例的评估⽬的主要是测算向缴纳的⽣地地价，因此在对上述两种⽅法的评估结果进⾏技术处理后，根据该项⽬实际发⽣的拆迁安置补偿成本，进⼀步分离出⽣地地价，并对⽣地地价的评估结果再⼀次⽤市场法加以验证，经试算，得出最终评估结果。

本案例表5—3中对⽐较实例进⾏修正时，修正系数的取值不统⼀、不规范。