房地产评估市场法作业
市场法作业
一、单项选择题
1、市场法的理论依据是( )。
A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种( )。
A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格 3 运用市场法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在( )。
A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 4、市场法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正.
A、交易实例 B、可比实例 C、 估价对象 D、标准化实例 5、在市场法中，土地使用权年限调整属于( )调整。
A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况 6、某住宅建筑面积与使用面积比例为1:0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为
( )元/平方米。
A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 7、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万
元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理
的正常价格应为( )。
A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上 8、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为( )。
A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.0 9、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行( )修正。
A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况
10、下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情 B、协议出让
C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产
11、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( )
A、高 B、低 C、相等 D、无法确定
12、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于( )
A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件好 D、公共配套设施状况好 13、市场法的间接比较法是以( )为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结
果转化为修正价格。
A、标准宗地 B、待估宗地 C、类似宗地 D、比较宗地 14、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、.2、
92.5、98.1(以2000年1月1日为100)。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/?。对其
作交易日期修正到2006年10月的价格为( )元/?。
A、1376 B、2308 C、2558 D、1055 15、在交易日期修正中，最宜采用( )。
A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率
C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率 16、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为( )。
A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%
D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%
二、多项选择题
1、搜集交易实例时应搜集交易实例的( )。
A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式 2、 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件( )。
A、使用性质相同 B、地点相近 C、价格相同 D、交易日期与估价时点相近 3、下列说法是正确的:( )。
1
A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例
C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例不一定是可比实例 4、区位状况比较修正的内容包括( )修正。
A、繁华程度 B、周围环境 C、容积率 D、使用年限 5、类似房地产是指( )等方面与估价对象房地产相同或相似。
A、用途 B、建筑结构 C、地区 D、权益 6、市场法选用可比实例时，应考虑的可比基础是( )。
A、统一货币单位 B、统一面积单位 C、统一化为单价 D、统一时点 7、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产( )等方面的修正。
A、区位状况 B、交易状况 C、权益状况 D、实物状况 8、在市场法中进行因素修正时，下列说法正确的有( )
A、宗地的面积与土地利用效果无关 B、宗地的形状影响其利用效果
C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律
D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。 9、区位状况比较修正的内容包括( )修正。
A、繁华程度 B、临街状况 C、容积率 D、使用年限 E、周围环境 10、类似房地产是指在( )等方面，与估价对象房地产相同或类似。
A、用途 B、所处区域 C、使用年限 D、建筑结构
三、计算题
1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表:
项 目 可比实例甲 可比实例乙 可比实例丙
22建筑面积 9687.6平方英尺 1000m 1200m 2成交价格 240万元人民币 300美元/m 243万元人民币
成交日期 2001年10月初 2002年8月初 2003年2月初
交易情况 -5% 0% 0%
状况因素 0% +2% +5%
又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款:首期96万元;第一年末72万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.7平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均值)。
答案:
1、建立价格可比基础
甲一次付清总价
=(元)
2甲单价=2162.65(元/m)
2乙单价=300×8.5=2550(元/m)
2丙单价=2430000?9687.6×10.7=2700(元/m)
2、计算比准价格
312比准价格甲=2162.65×100/95×(1-0.8%)×(1+1%)×
2=2722.19(元/m)
2
57比准价格乙=2550×100/100×(1+1%)×(1+1.2%)×
2100/102=2856.34(元/m)
6比准价格丙=2700×100/100×(1+1.2%)×100/105=2762.22(元2/m)
3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则:
估价对象(单价)=(2722.19+2856.34+2762.22)?3=2780.25(元2/m)
2、为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表:
项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C
2成交价格(元/m) 3800 4100 3950
成交日期 2002年10月1日 2003年5月1日 2003年6月1日
交易情况 -2% +1.5% 0%
区位状况 +3% 0 -1% 房地产状况 权益状况 0 +2% -1%
实物状况 -1% 0 +2% 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每
月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
解:可比实例交易情况修正系数:
A:100/100-2=100/98
B:100/100+1.5=100/101.5
C:100/100+0=100/100
100931001001005380011.5%比准价格A,，，(，)，，，，9810010310099
2 =3809.77元/m
10093100100100比准价格B,，，，，，4100
101.598100102100
2,3758.15/元m
3
10093100100100比准价格C,，，，，，3950
100979999102
2,3788.24/元m
比准价格,，，,(3809.773758.153788.24)3
2,3785.39/元m
2,3785.39/元m所以房地产2003年10月1日的正常价格 答案:
1、计算比准价格
57比准价格A=3800×100/98×(1+1.5%)×(1-1%)×100/103×
2100/100×100/99=3809.77(元/m)
比准价格B=4100×100/101.5×93/98×100/100×100/102×
2100/100=3758.15(元/m)
比准价格C=3950×100/100×93/97×100/99×100/99×
2100/102=3788.24(元/m)
2、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则:
2估价对象(单价)=(3809.779+3758.15+3788.24)?3=3785.39(元/m)
3、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其相关资料见下表。
实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E
2成交价格/(元/m) 5100 5800 5200 5300 5000
成交日期 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31
交易情况 +2% +21% 0 0 -3%
区位状况 0 -3% +3% +1% 0
房地产权益状况 -2% 0 +2% -1% -1% 状况
交易实物 -4% -5% -2% +2% +1%
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房
地产状况中三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知:从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2001年11月1日至2003年4月30的市
4
场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为
可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。
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下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除～～～～～～
教育机构劳动合同范本
为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。
一、_________ 培训学校聘请_________ 籍_________ (外文姓名)_________ (中文姓名)先生/女士/小姐为_________ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真
履行合同中约定的各项义务。
二、合同期自_________ 年_________ 月_________ 日起_________ 年_________ 月_________ 日止。
三、受聘方的工作任务(另附件1 )
四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。
五、社会保险和福利:
1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 )
2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________ 至_________ 的来回机票(金额不超过人民币_________ 元整)或教师凭机票报销_________ 元人民币。
六、聘方的义务:
1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。
2.对受聘方提供必要的工作条件。
3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。
4.按时支付受聘方的报酬。
七、受聘方的义务:
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1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。
2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。
3.按期完成工作任务，保证工作质量。
4.遵守中国的宗教，不从事与专家身份不符的活动。
5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。
八、合同的变更、解除和终止:
1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。
2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。
3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同:
a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。
b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。
4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同:
a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。
b 、聘方未按时支付受聘方报酬。
九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。
十、仲裁:
当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。
本合同于_________ 年_________ 月_________ 日在_________ 签订，一式两份，每份都用中文和_________ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。
聘方(签章)_________
受聘方(签章)_________
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签订时间: 年 月 日
二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本
卖方:_______________(简称甲方)
身份证号码:_____________________
买方:_______________(简称乙方)
身份证号码:_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地
房屋权证第_______________号)。
第二条 上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米，总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法:
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付
首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人
民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在
缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支
付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款
人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
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第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。
第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉
讼方式解决。
第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条 双方约定的其他事项:
出卖方(甲方):_________________ 购买方(乙方):__________________
身份证号码: __________________ 身份证号码: ___________________
地 址:___________________ 地 址:____________________
邮 编:___________________ 邮 编:____________________
电 话:___________________ 电 话:____________________
代理人(甲方):_________________ 代理人(乙方): _________________
身份证号码: ___________________ 身份证号码: ___________________
鉴证方:
鉴证机关:
地 址:
9
邮 编:
电 话:
法人代表:
代 表:
经 办 人:
日 期: 年 月 日
鉴证日期:_______年____月____日
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