房地产评估练习题答案

答案部分

一、单项选择题 1、C 2、B 3、C 4、C

【答案解析】：容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。 5、B

【答案解析】：土地投资利息＝800×[（1＋8％）－1]＋2 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝142.46（万元）。 6、C 7、C

8、A【该题针对“[新]路线价法在房地产评估中的运用”知识点进行考核】 9、B

【答案解析】：土地评估值＝15×（P/A，10％，10）＋20×（P/A，10％，5）×（P/F,10％,10）＝15×6.145＋20×3.791×0.3855＝121.40（万元）。

10、C （600+1400）×8.5%= 600×r1+1400×10%，从而有r1=5% 11、C

【答案解析】：经容积率修正后可比实例价格＝可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数）＝2 000×（3/1.5）＝4 000（元/平方米）。

【该题针对“[新]市场法在房地产评估中的运用”知识点进行考核】 12、D 13、B

【答案解析】：建筑物的评估值＝500－11×[500×（1－2％）/50]＝392.2（万元）。 14、C 15、A

【答案解析】：标准深度为100英尺,级距就是100/4=25英尺

累计深度百分率=∑各段单独深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109% 平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度÷宗地深度 =109%×100÷125=87.2% 16、D

【答案解析】：建筑总面积＝1 200＋1 000×9＝10 200（平方米） 容积率＝建筑总面积/土地总面积＝10 200/5 000＝2.04（平方米）。 17、C

【答案解析】：商业用地、居住用地、工业用地的地价是递减的。 18、D

【答案解析】：拆迁补偿费是向原城市土地使用者支付的费用。 19、D

【答案解析】：用收益法评估，房地产价值＝净收益/资本化率，而这里的净收益指的是客观总收益减去客观总费用。

1

20、A 21、B 22、B

【答案解析】：整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估。 23、B

【答案解析】：楼面地价=土地总价格/建筑总面积。

二、多项选择题

1、【正确答案】：BC 2、【正确答案】：ADE 3、【正确答案】：ABDE 4、【正确答案】：ACD 5、【正确答案】：ABE 6、【正确答案】：ABCD

【答案解析】：土地所有权归国家，不得进入市场交易。但是房屋所有权是可以交易的，还有土地的抵押权和租赁权也是可以交易和评估的。 7、【正确答案】：ABCD 8、【正确答案】：BCDE 9、【正确答案】：ABCD 10、【正确答案】：ABCE 11、【正确答案】：ACDE 12、【正确答案】：ABCE 13、【正确答案】：ACD

【答案解析】：市场法的基本原理就是替代原理, 路线价法和基准地价修正法本质上就是市场法的一种,所以其理论基础也是替代原理。 14、【正确答案】：ABD 三、综合题

1、 【正确答案】：1、房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：

（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；

（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。

（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。 （4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。 （5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。 分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。

2、在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7％，说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正

2

－5％，说明其交易价格较正常交易价格低。

3、(1)容积率修正，建立容积率地价指数表。 1.6 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 125＝100＋128＝125＋地价 100 105 110 115 120 100×5%×[（1.5－1）100×3%×[（1.6－1.5）指数 /0.1] /0.1] (2)土地使用权年限因素修正。 除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下

交易实例A及C使用年限修正系数：〔1－(1＋8％)－30〕/〔1－(1＋8％)－38〕＝0.9517

－－

D使用年限修正系数：〔1－(1＋8％)30〕/〔1－(1＋8％)35〕＝0.9660 (3)案例修正计算

1151001001050.9517713.86（元/平方米） A. 6901101001011001151001001051717.47（元/平方米） B 700107107981051151001001050.9517674.07（元/平方米） C 730108100961201151001001050.9660713.06（元/平方米） D 73011395111100(4)评估结果

案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。

因此，待估宗地的评估值为： ＝(713.86＋717.47＋713.06) ÷3＝714.80（元/平方米） 2、【正确答案】：

（1）年总收益＝12×365×1 000×5＝3 650 000（元）

（2）年总费用＝3 650 000×2％＋3 500×5 000×（1.5％＋0.2％）＋3 650 000×17.5％＝1 009 250（元）

（3）年纯收益＝3 650 000－1 009 250＝2 0 750（元） （4）房地产总价＝=2 0 750（P/A,7%,48）

2 0 750/7％×[1－1/（1＋7％）50－2]＝36 258 750（元）

（5）建筑费及专业费＝3 500×（1＋10％）×5 000＝19 250 000（元） （6）利息＝地价×[（1＋6％）2－1]＋19 250 000×[（1＋6％）－1]

＝0.1236地价＋1 155 000

（7）开发商利润＝（地价＋19 250 000）×20％＝0.2地价＋3 850 000 （8）地价＝房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润

＝36 258 750－19 250 000－0.1236地价－1 155 000－0.2地价－3 850 000

＝9 069 016（元）。

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