房地产开发企业的土地使用税缴纳截止时间
2009-12-21 17:32
在房地产开发企业，对于土地使用税的缴纳截止时间，通常认为的是给业主办理了产
权证后，以产权证上时间的次月为缴纳截止时间，然而，这是无法可依的。
《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土
地使用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（二）征
用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。这里的批准时间一般是指取得土地使用权
证时间，但在具体的实际操作中，税法规定了通常的“实质”原则，《国家税务局关于检
发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（88）国税地字第
15号第四条关于纳税人的确定：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地
使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属
纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。即税法在实
际操作中，规定是以实际使用人为纳税主体。即开发商与相关部门单位签订协议，以出让或
转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土
地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税
（财税〔2006〕186号）。即使此时开发商尚未取得土地权证，因为权证的取得经常滞后，
时间也就滞后了。
国税发（2003）号文明确规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起
计征房产税和城镇土地使用税.从该文件可以看出：一、如果开发商交付使用时已经代业主办
理了土地使用证书,则显然截止日期就是交付使用月,交付使用次月不再对开发商征收土地使
用税.二、如果开发商交付使用时尚未代业主办理土地使用证书,虽然此时土地使用证件在开
发商名下,但是业主实际上是该块土地的具体使用者,那么根据（88）国税地字第15号文件规
定，房地产商的土地使用税截止日期，显然也是交付使用月。
同样，根据财税（2006）56号文件规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使
用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位
和个人缴纳城镇土地使用税。
在相关的各地税务规定中，大部分税务机关是以交付使用月为开发商纳税的截止时
间，但也有部分省市规定以取得权证时间为截止时间（如天津市），这无形中增加了开发企
业的税收负担。（个人居住的房屋或院落是免征房产税和土地使用税的，免征房产税的前提
是该房屋未作为经营使用。）
而最直接的法规规定土地使用税纳税主体及时间，就是《关于未办理土地使用
权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]5号）：土地使用者转让、抵
押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地
过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、
使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取
得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值
税和契税等相关税收。该文件明确规定了土地使用者和对方当事人的缴纳税种：土
地使用者转让土地（不管你是否取得了使用权属证书）的，缴纳营业税、土地、
所得税、印花税；对方当事人（接受土地方即新的土地使用者），则应缴纳土地使用税、
契税、印花税。
在我国目前的土地管理模式下，土地的所有者为国家，集体土地的所有
者为集体所有，单位和个人只有交纳了土地出让金后或从其他已经拥有土地使用
权的单位或个人手中购买才能拥有国有土地使用权，而集体土地只有在办理流转
手续转为国家所有后才能交易，因此，土地使用税的纳税人为土地的使用者，而
不是土地的所有者。开发商土地使用税缴纳的截止间为按合同约定交付给业主的
次月。如果按合同约定的交付日业主未接房，那么业主就未成为实际使用者，因
此对于未接房的土地使用税，仍然要由开发商承担缴纳。如果当地税务要求开发
商截止缴纳土地使用税的时间为给业主办理产权证上的时间，那是无法规依据的。
