维普资讯 http://www.cqvip.com 第２００７年第１２期 商 业 经 济 （总第２９７期） ＳＨＡＮＧＹＥ ＪＩＮＣＪＩ Ｎｏ．１２．２０（）７ ＴｏｔａｌＮｏ．２９７ 【文章编号】１００９—６０４３（２００７）１２—００３６—０２ 房地产泡沫的成因分析及其对策 姜 莹 （南京师范大学商学院，江苏南京２１００９７） 【摘要】房地产行业的发展对我国经济增长具有很大的推动力，但在我国一些城市，房地产泡沫日益凸显，而房地 产泡沫的破灭会给整个经济社会带来巨大的危害。土地炒作、外行业过多介入房地产业、房地产信息系统不健全、银行信贷 的非理性扩张是导致房地产泡沫的原因。应严格控制土地市场，有效防止土地炒作；积极防止房产高温，合理控制外行介 入；科用指标体系，加快建设信息系统；逐步加强信贷管理，适度控制信贷规模。 【关键词】房地产；房地产泡沫；房地产市场 【中图分类号】 Ｆ６３０ 【文献标识码】Ｂ 一投资房地产，形成巨大的投机需求，导致房价急剧攀升。 、房地产泡沫的具体表现形式 （一）地产价格泡沫 以温州为主的浙江等民资“炒房团”在中国房地产市场 国家统计局中国经济景气监测中心日前在《重视房 上掀起了巨大波澜。这些集体购房者先在当地，然后进 屋潜在过剩的矛盾》的报告中指出２００５年全国房地产 入浙江和上海，进而奔向全国，集中突击购房。“炒房 购置土地面积中，有一半以上，即近１．７亿平方米的土地 团”，撬动了数倍甚至数十倍的当地资金进入楼市，刺激 未完成开发，占同期购置土地面积的５３，８％，地产价格的 了当地消费提前和投机需求，进而产生需求和价格的互 泡沫已经濒临破灭。而在一些房地产热点城市，原来众 相推进，许多“被炒房”城市房价飞涨。 多开发商为争夺一块土地，往往要争得“头破血流”。可 （五）投资性购房的比重高 现在，这些城市推出的土地招拍，竟然连“底价”也难以 投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地 成交，有的根本无人问津。 产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为 （－－）房屋空置泡沫 １０％。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过 ２００５年前ｌ１个月，全国房屋施工面积为１４．９亿平 快。如上海，境外和外地住宅购买需求比重按面积计算 方米，比上年同期增长１８．５％。２００５年前两个月，房屋建 高达２５％左右，投资性购房比重达１６．６％，写字楼投资购 筑面积竣工率仅为３．７％，比上年同期下降２６．５个百分 房比重高达４Ｏ％。 点，２００５年前１１个月虽提高到１８．８％，但仍比上年同期 二、房地产泡沫形成的原因 低１１．４个百分点。央行发布的２００５年第四季度货币政 （一）土地炒作 策执行报告称，截至２００５年１２月末，全国商品房空置面 随着经济快速发展，有些开发商违规进行圈地。在 积为１．４３亿平方米，同比增长１５．７％；其中，商品住宅空 取得土地使用权之后对土地进行炒卖，有意抬高地价导 置面积８３１９万平方米，同比增长１２．４％。住宅空置面积 致市场非理性运作，使地价快速持续上涨，从中获取巨大 占商品房空置面积的５５．３％，住宅成空置主体。由此可 的利润。不少地方在征地拆迁方面出现了对居民个人财 见，房屋空置泡沫已相当严重。 产非法的剥夺，这是权力资本化和权力承包最为野蛮的 （三）房地产投资泡沫 方式。由此产生的超额利润就是房地产泡沫的根源。当城 ２００４年，商品房销售面积３．８２亿平方米，比上年增 市土地卖完，或者耕地不足以生产足够的粮食的时候，实 长１３．７％，增幅比同期商品房竣工面积高１１．６个百分 际上还维持不到那时候，一旦房地产商已囤积的低价土 点。一些房地产热点城市屡屡发生业主“团退风潮”，可 地集中投入，或银行收紧信贷，房地产泡沫就会破灭。 以看出，这种房地产投资泡沫的破灭已经初露端倪。 （二）外行业过多介入房地产业 （四）国际热钱和民间游资大量流人 国土资源部通过２００５年调研数据分析房地产商的 国际游资大量流入并投资房地产，将带动投机需 利润率问题，得出结论：目前，全国大多数城市房地产开 求。目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进人中国，其 发的利润率普遍在１０％以上，中高档房地产平均利润率 中部分游资就流入到房地产市场领域。民间资金也大量 更高，一般达到３０％～４０％。这种暴利使得社会各行业纷 【收稿日期】２００７—１０—３０ 【作者简介】姜￣（１９８３－），女，南京师范大学商学院金融系研究生。研究方向：宏观经济学、国际经济学。 一３６～ 维普资讯 http://www.cqvip.com 姜莹：房地产泡沫的成因分析及其对策 纷进军房地产开发。由此会加大开发的盲目性，从而导 致商品房空置率的增加和泡沫成分的增大，对经济的协 调发展极为不利。 来加以控制，比如对进入行业进行严格地审批，考察其 资产规模、经营状况，另外还可以通过对土地使用的控 制，来防止其对房地产的过度开发。 （三）房地产信息系统不健全 由于目前我国房地产信息管理技术手段落后，城市 房地产管理无法有效地分析、处理和管理数量浩繁的房 （三）科用指标体系，加快建设信息系统 信息的不对称会扭曲市场对房地产的供求关系，从 而影响房地产价格，这也是房地产市场盛行投机炒作的 一地产信息资料问题，因此难以满足信息查询、成果更新 及为部门提供决策信息的需要。此外，在健全的房 地产市场环境下，房地产的价格应等于其重置价格，并 个重要原因。这就需要运用一套科学完整的指标体系 对房地产开发进行宏观监测。房地产信息系统建设应包 含高级多层次的房地产信息体系和房地产市场监测系 高级多层次的房地产信息体系由供内部 受供求关系的影响。但由于我国尚缺乏有效的房地产信 统两部分：息系统，使得房地产价格难以真实反映和有效调节房地 产市场供求。 （四）银行信贷的非理性扩张 银行对房地产业的信贷业务包括房地产企业开发 贷款和个人住房贷款。第一，房地产企业开发贷款。房地 产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资 金支持。随着房地产开发规模的扩大，开发商仅靠自有 资金是远远不够的，银行贷款便成为其开发资金的主要 来源。第二，个人住房贷款。我国通过发放个人住房贷 款，将居民的潜在住房需求（包括自住需求和投资需求） 直接转变为现实可能。截止２００５年９月底，我国个人住 房贷款余额已达１２０００亿元，是１９９７年的２Ｏ倍。银行信 贷的非理性扩张使得大量的资金涌向房地产市场，造成 了房地产的过度开发，并助长了各种投机行为，给泡沫 的产生埋下了隐患。 三、房地产泡沫的对策 （一）严格控制土地市场，有效防止土地炒作 为了有效遏制土地炒作，本文认为应该采取切实的 措施，保护耕地数量，规范、清理开发区的建设，严禁以 各种名义进行圈地活动，以提高土地的利用率；对于出 让的土地，要严格执行土地的招标、拍卖、挂牌制度，需 要进行协议转让的，必须严格按照新近制定的规定 执行，以避免土地炒作和哄抬地价等情况的出现；进一 步完善土地储备制度，使能够有效地控制土地的一 级市场，制定并公布年度土地供应计划，根据市场需求 及时调整供应量，使土地价格在一个相对合理的范围内 波动。只有通过对土地市场的严格控制，才能有效地阻 滞房地产泡沫的形成。 （－－）积极防止房产高温，合理控制外行介入 正是房地产业的高额回报率使得众多的机构、个人 通过各种渠道筹集资金，投资房地产业，促成了房地产 业的持续高速投资。房地产业投资的持续“高温”，不仅 左右了公众的预期，而且还导致了房地产投资的“马太 效应”，使得房地产业出现虚假繁荣。所以控制房地产业 的高额回报率是控制房地产业“高温”投资的有效手段， 这要求采取有效措施合理控制房地产的价格，如控 制土地价格、原材料价格等，在必要时可采取价格管制， 使之处于相对稳定的状态。针对外行业过多介入房地产 业的现象，我们认为可以通过提高房地产业的进入门槛 使用、供社会使用以及供企业或机构投资开发使用的房 地产信息系统构成；房地产市场监测系统则是在建立上 述三个层次的房地产信息系统的基础上，通过分析房地 产市场的特性 建立描述或监测房地产市场运行状态和 变动趋势的指标体系，用于房地产市场的管理和投资活 动。此外，建设房地产信息系统，需要给予、资 金及信息分析人才培养等方面的支持；还需要全面、及 时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，通过 数学模拟、计算机处理、专家调查等方法对房地产市场 的运行参数和指标进行评价、测度、监视、预期和报告。 为此，应实行房地产信息定期公布制度，及时更新城市 基准地价体系，编制并定期发布各类物业的价格指数。 房地产信息系统的运行与作用的发挥，有助于判断市场 运行状态、产业发展及其与国民经济发展的协调程度， 并进行必要的宏观，防止因房地产过热造成的投资 膨胀、结构不合理给经济带来的危害。 （四）逐步加强信贷管理，适度控制信贷规模 必须加强银行房地产信贷业务的管理，控制银行对 房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批，严防房地产 开发企业的虚假按揭行为，同时加强对个人住房抵押贷 款的审核，对多次购房的应实施抵押递减制度；采取配 套措施，逐步改变当前房地产企业融资渠道单一的现 状，大力发展房地产基金和房地产信托业务，鼓励优秀 的房地产企业上市融资，同时为降低金融机构的风险， 还要加快推进房地产抵押贷款证券化的步伐；规范和完 善房地产金融中介服务，如房地产评估、房屋买卖、贷款 咨询、个人信用评价和房地产保险等；金融监管部门应 从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险， 促进抵押二级市场的发展。 【参考文献】 ［１］刘洪玉、房地产开发经营与管理［Ｍ］、北京：中国建筑工业 出版社，２００４． ［２】李君林．房地产泡沫透析［Ｊ】．农村金融研究，２００６，（６）． ［３］韩国波．房地产泡沫规避路径研究［Ｊ］．改革与战略，２００５， （４）． ［４］刘金钵．防止泡沫、促进房地产业健康发展［Ｊ］．当代财经， ２００４，（３）． ［５］张启振．房地产泡沫形成原因与防治探析［Ｊ】．福建省 委党校学报，２００５，（１２）． 【责任编辑：潘】 一３７—
