科技信息 浅析嚣国房地产泡沫的形成原因及阳范措旋 山东省德州地区乐陵市房产管理中心 张金霞 ［摘要］房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫的 争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段容易出现的一种经济现象。 旦发生，将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。针对房地产泡沫，在了解了房地产泡沫的定义、表现形式以及当前中国 房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害的基础上，提出了防止房地产泡沫的措施。 ［关键词］房地产泡沫原因 危害措施 一一、房地产泡沫 美国著名经济学家查尔斯．Ｐ．金德伯格认为：房地产泡沫可理解为 房地产价格在一个连续的过程中持续上涨，这种价格的上涨使人们产 生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上 涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价 式来扩大其设备投资。１９８７年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大 幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地 产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成 本获得生产所必须的资金。一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高 地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地 格，由此导致房地产泡沫，泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置 率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。 二、房地产泡沫产生的原因 （１）消费者及投资者对房地产市场脱离现实的预期 随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势， 因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来 价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多 的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地 产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还 要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，导致供应量增加，同时由于 无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。 （２）银行信贷的盲目支持 银行的信贷资金支持是房地产泡沫生成的原动力。房地产是一个 资本密集型产业，所需资金量大、周转时间长、投资回收慢，如果没有金 融业的参与，房地产开发商很难独自完成整个房地产的开发和运营。 在房地产企业的资金来源中，国内贷款和自筹资金占比一直保持在 ５０％以上，剩余为其他资金来源。而目前我国的金融市场尚不发达，企 业的融资渠道不畅通，加上分业经营下许多资金被禁止进入房地产企 业，因此房地产企业地产的自筹资金和其他资金来源多为建筑企业贷 款和购房者预付款，而这二者大多数又来自于银行对企业和个人的贷 款，所以这一部分相当于房地产企业间接从银行等金融机构融资，加上 直接的银行贷款，房地产企业从银行获得的资金支持高达６０～７０％，可 见房地产开发对银行信贷资金的依赖程度是相当高的。 （３）土地的稀缺性 首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产 与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最 基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发 展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于 土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观 的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设 和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非 房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好 处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押 向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。 （４）银行信贷自身的非理性扩张 银行都把房地产信贷作为优良的贷款品种，并且都在不遗余力地 扩大房地产信贷业务。如果国内房地产市场价格快速上涨，房地产开 发投资就不会放慢增长速度，从而国内银行信贷扩张就不会停止。从 ２００７年ｌ～２月央行公布的数据看，新增人民币贷款９８ｌ４亿元，较２００６ 年同期增长近２７００亿元，银行信贷在房地产业的过度扩张，加速了房 地产泡沫的形成。银行持有大量的房地产，那么房地产价格上涨将提 高银行资本规模，从而改善银行的资产质量和盈利状况。因此，银行将 进一步扩大对房地产的信贷供给，而这又进一步提高了房地产的价 格。这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而 进一步导致房地产泡沫的膨胀。 三、房地产泡沫的危害 （１）造成经济结构和社会结构的失衡 房地产泡沫的存在意味着投资房地产有更高的投资回报率。在泡 沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。 时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营 业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下 降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方 的费用高达总造价的４３．３％，个别地段高达９９％。这进一步造成了公共 投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续 高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使 得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向１３益凸 现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、 大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，导致社会分配新的不公，严重 挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。 （２）容易引起金融危机 房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的 特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约 ２０％～３０％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入３０％～ ４０％的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购 房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银 行的资金高达６１％。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买 单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。 一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较 小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连 锁反应，使其他银行也面Ｉ临挤兑风险。 （３）造成生产和消费危机 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运 逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内 不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下 跌也使企业承受了巨大的资产评估损－失和被迫出售土地及股票的销售 损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平， 又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化 和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员Ｔ，即使没有 倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还 使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水 平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费， 扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品 的产业部门陷入困境。 （４）容易引发政治和社会危机 随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人 数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，１９９７年房地 产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比１９９６年增加了３８％，１９９８年第一季 度犯罪率比１９９７年更增加了５３％，由于人们对日益恶化的经济危机感 到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反的示威引起， 社会动荡不安。 四、抑制房地产泡沫的措施 （１）建立健全房地产市场信息系统和预警机制 各级要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强 对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产 市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立 符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通 过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加 强对市场供求总量、结构、价格的；通过市场信息发布、引导和规范， 增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理 性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情 况，预测分析未来的市场走势，向部门提供准确的信息，以便做出适 时、适度市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。 （２）割断地方与房地产市场的经济、政治利益 统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，税、费收入占 ・－——１０７－－—— 科技信惠 到了房地产价的将近３０％～４０％左右。如果再加上占房地产价格 ２０％～４０％的土地费用，地方在房产上的收入将近占到整个房地产 价格的５０％～８０％。在欧美国家，地价、税费相加大约占到住房价格的 ２０％左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方以及房地产相关 部门的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方要对房地产业趋之若 鹜。不改变以经济发展速度为主要指标考核政绩的传统，不斩断地方 与房地产业之间的利益纽带，就很难从根本上扭转房地产过热的现象。 （３）综合运用税收、金融，控制人市资金量 经济泡沫形成的前提是非理性预期，而基础则是资金聚集。治理 泡沫的最有效手段就是抽紧银根，控制人市资金量。在当前货币资金 供应总量一时难以控制的情况下，不如改变思路，以更有针对性的税 收、金融对房地产泡沫进行精确打击。在当前情况下，建议：ａ尽快 征收物业税（不动产税），抑制住房的盲目需求。ｂ对房地产商征收暴利 税或空置税，促进住房供给的释放。ｃ提高居民住房转让所得的税率。 ｄ可考虑征收遗产税，改变居民的心理预期。ｅ取消期房销售制度，改 为现房销售制度。ｆ对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融 。 （４）大力发展住房租赁市场 对出租住房的业主实行税收豁免。对低收入者实行购房和租 房的税收优惠。对为低收入者开发租用住房的私人公司实行税收 含糊不清、数据准确程度差、实用性差等缺点，造成了非理性的投资行 为与从众行为在房地产市场上蔚然成风，信息的不对称会扭曲市场对 房地产的供求关系，从而影响房地产价格，这也是房地产市场盛行投机 炒作的一个重要原因。这就需要运用一套科学完整的指标体系对房地 产开发进行宏观监测，加强信息披露和引导，防止投资者盲目跟风 炒作，切断泡沫形成的社会基础，同时对制造虚假信息者予以严厉打击， 大力发展民间会计和审计机构，加强其市场约束和制度约束，使投资机 构的利润是真实可靠的。我国房地产行业建立透明的信息系统应主要 从两个方面人手：一方面就是完善房地产的统计信息披露制度，及时披 露土地供给与地价波动信息。这个制度的主要指标就是房屋空置率， 它越高就意味着房屋需求主要是投资性需求，而不是消费性需求，而投 资需求则是泡沫产生的前提；另一个方面就是建立房地产业的强制信 息披露制度，并加大对信息披露的监督。只有组成了严密的监管网络 和体系，即使市场中出现了不规范的问题，即使监管体系中的某个环节 出现了问题，其他监督力量也会起作用，真正做到了监管网络的疏而不 漏。 总之，伴随我国经济发展和城市化的加速，我国房地产市场需求的 旺盛局面还会持续较长时间。如何进一步改善我国居民的住房条件， 让“居者有其屋”，是我国和谐社会建立的重要目标。房地产业持续健 康发展，离不开对房地产市场的有效，而房地产泡沫的治理则是房 抵扣。 地产宏的主要目标，对此我们必须有清醒的认识，不能头痛医头脚 （５）分化城市功能，延伸住房供应空间 痛医脚。应充分考虑到房地产市场区域性的特点，采取引导性消费的 过多的基础设施集中于主城区，强化了人地矛盾，抬高了地价、房 进行推进，才能使房地产业健康成长。 价，成为房地产泡沫的催化剂。分散基础设施，分化城市功能，延伸大 城市的地理空间，既是我国城市进一步发展的明智之举，也不失为平抑 参考文献 房价，解决住房困局的良方。 ［１］邱群霞，秦厉．试论我国的房地产泡沫的判定及其预控机制［Ｉ Ｊ＿ （６）利用货币金融市场，规范房地产融资行为 海南金融，２００５，（０５） 可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、房地产开发贷 ［２］徐玲玲当前房地产泡沫争论之辨析［Ｉ］．商场现代化，２００５，（０９） 款、提高购房首付款比例等货币金融，调整房地产投资额与投资结 ［３］天津塘沽区房地产管理局［ｆ］中国房地产，２００６，（０５） 构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵 ［４］张坤，喻瑶．浅析房地产泡沫的成因与预防措ｇｇ［Ｊ］．新西部（下半 押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避 月），２００８，（０８） 免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国 ［５］蒋德锋，张晓莉．房地产泡沫测度指标系数的设计［Ｉ］市场周－７＇】 银行业自身抵御金融风险的能力；金融监管部门应从制度建设人手，完 （财经论坛），２００４，（０９） 善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这 ［６］刘维新．房地产泡沫产生原因分析［Ｊ］．中国土地，２００３，（０２） 样才能防范房地产业信贷泡沫，有利于房地产业与金融业的共同发展。 ［７］李果仁．如何看待房地产泡沫［１ｊｌ广西市场与价格，２００３，（０９） （７）要建立透明的房地产信息系统 ［８］刘世轩．中国房地产问题［Ｔ］辽宁经济，２００３，（０８） 近几年来，我国房地产得到了飞速的增长，但由于信息不及时、不对 ［９］柳应铣．房地产泡沫及防范．福建建筑，２００４，（０４） 称和过度投机，房地产过度发展带来巨大的风险。信息的公开透明有 ［１ｏ］吴晓黎．浅析房地产泡沫迷像——兼与《房地产泡沫迷像揭 利于人们建立合理的预期，从而 导房地产理性投资和消费，抑制炒房 底》一文作者商榷［Ｉ］．中外房地产导报，２００３，（１３） 和哄抬房价等行为。目前，我国房地产市场信息统计体系还存在指标 （上接第１０６页） 效力，在法律性质上属于私人的公法行为。”［８１自 主申报需要纳税人很强的纳税意识，特别是需要纳税人对公共财政、租 税国家理论有一些了解，知道税收征收后的作用等等，也即这一私人的 公法行为在中国当前的税收制度中最能体现公民的纳税意识。“纳税人 在现代民主宪政下其权利要求得到全面、周到的保护，而纳税申报 的方式正好切合这一需要和潮流，应纳税额的确定原则上由纳税人依 据税法计算、申报并据以征收，使得纳税人立于税收法律关系自主履行 的中心地位，在强化纳税人的纳税义务观念的同时，实现了纳税人的自 行申报，从而体现了民主纳税的宪政思想，是对纳税利的肯定与保 护。” 国家税务总局于２００９年１ １月３０ Ｅｌ在官方网站上发布关于纳税人 权利与义务的公告，就纳税人在履行纳税义务中的权利与在纳税过程 中应负有的义务进行了详细解读。在《税务总局关于纳税利与义 中的权利，是程序性权利，但是我们从这里可以看到希望，看到纳税人 实体性权利将在未来得到改善的希望，而作为税收征收环节，这样的权 利保障其进步意义是深远的。对程序性权利的保障也会对公共财政体 制的完善起到促进作用。在公共财政模式未真正建立之前，以公共财 政的理念来指导税收征管关系，不但能构建当下和谐的税收征纳关系， 从长远来看，其更深远的意义在于为完善公共财政提供实践支 持。相信在这样温情脉脉的《公告》背后，有税收征管者一颗保障纳税 人程序性权利的热切的心，更有对纳税人实体性权利的殷殷的关切，其 也是对租税国家的期盼，对公共财政的向往。 参考文献 务的公告》（下称“《公告》”）中，以列举的方式重申了纳税人在纳税过程 中享有知情权、申请延期申报权、保密权、税收监督权、纳税申报方式选 择权、申请延期缴纳税款权、依法享受税收优惠权等多项权利，同时规 定了多项义务。这是继２００１年《中华人民共和国税收征收管理法》修 改以来，再一次重申了纳税人程序性权利，这些权利基本囊括了几乎所 有的程序性权利。 据统计，在这份仅４５００多字的公告中，总共用了９４个“您”，有媒体 称其是一份很具有人文关怀的报告。而从报告的字里行间能，体现出 来的不仅仅是那份“人文关怀”，更多的是在公共财政理念下税收 征管理念的悄然变化。这９４个“您”字的背后，包含的是作为国家主体 方代表的国家税务局对纳税人的深深地敬意，也是对纳税人的权利 重申，更是对其作为国家经济生活中能行使权利和承担义务的真正的 员的尊重。 尽管中国当前的财政还称不上是公共财政，但是从这份 《公告》中我们能找到公共财政的影子，看到我们的在向着这一体 制的努力；尽管这份《公告》所涉及的是纳税人的权利是其在纳税过程 一一・－——［１］马克思，恩格斯著《马克思恩格斯全集》第八卷．北京：人民出版 社，１９６１版，第２２１页． ［２］刘剑文主编．《财政税收法》北京：法律出版社，２００３年版，第９ 页． ［３］漆多俊主编．《宏观法研究》．北京：中国方正出版社，２００２年 版，第１７０页． ［４］刘溶沧．《谈谈公共财政问题》《求是》，２００１年第１２期． ［５］黎江虹．《纳税利论》冲南大学博士论文，第５５页． ［６］北野弘久著《税法学原论》．陈刚，杨建广等译．北京：中国检察 出版社，２００１年版，第５７—５８页． ［７］黄茂荣著．《税法总论》．：植根法学丛书编辑室，２００２年版， 第５页． ［８］［日］金子宏《Ｅｌ本税法原理》．刘多田等译．北京：中国财经经济 出版社，１９８９年版，第３０１页． ［９］刘剑文．《个人自行纳税申报准备好了吗？：纳税申报与纳税人 权利保护——＜个人所得税自行纳税申报办法（试行）＞解读》．《中国税 务》，２００７年第２期． ｌＯ８－－——
