款能力和个人 用，／１ 能发现 发商的欺 诈行为， 使得个人贷款｝Ｊ｛现１ 情况， 使得“假按揭”得以发 。 此，尚、ｌｌ，银 论商业银行个人住房贷款风险防范 口黄慧豪 锦 华 梅爱付 （建设银行广州审计分部，广东广州５１００４５） 应加强个人信贷客户经理队 建设干¨ 作责任，强化贷款审批的独 ：性车１ｊ科学 性，确保个人信贷资产安全。ＩｌｉＪ时，商、Ｉ 议 行在选择个人竹贷、 务时， 能“饥１ 择 食”，必须严格执行贷款准入条什，对Ｊ ，１ 符合贷款基本准入要求的个人住 款 客户，或是受宏观的房地产丌，发 商开发的项目，要谨慎发放个人住房贷 款。 （三）加强开发商及楼盘项ｆ＝｛管胖，防 止发生个贷群发性风险 一、个人住房贷款存在的风险 款的性风险将会有所加大。而风 险属于系统性风险，来自外部，因此，单一 银行通常难以避免。 （四）房地产行业风险 烂尾楼一向是风险贷款的发源地，经 过本轮国家宏观，对开发商无疑足 “大浪淘沙”，那些综合实力较弱的开发商 很有可能在激烈的竞争中处于劣势，甚至 因资金链的断裂而倒闭，其开发项Ｈ也难 以为继。因此在信贷投放时更要对开发商 实力进行调研和甄别，精选那些资金实力 雄厚、具有良好品牌、具有资源占有与规 （一）借款人的信用风险 １．还款能力风险 从信用风险角度来看，一方面，还 款能力体现了借款人可靠的财务状况， 随着国家房地产逐步深入 和房价的回落，以及商业银行房地产开发 即在正常情况下借款人具有按时足额 还款的能力。另一方面，个人住房贷款 的顺利回收与借款人的家庭、工作、收 入、健康等因素的变化息息相关。如果 借款人经济状况严重恶化导致不能按 期或无力偿还银行贷款，或者因借款人 死亡、丧失行为能力，均有可能给银行 造成违约损失。 ２．还款意愿风险 贷款的收紧，房地产开发商将面ｌ临较大的 资金压力，甚至面临生存危机，其结果必 然会引起楼盘纠纷，进而影响购房者的还 款意愿，加大个人贷款的违约率。同时，我 们不排除部分房地产开发商通过“假按 模化竞争力、具有跨区域发展优势的房地 产企业，这是防范个人住房按揭贷款风险 的首要关口。 （四）关注国家宏观，严格执 揭”形式来进行融资，甚至通过“假按揭” 向银行转移风险。因此，由“假按揭”行业 风险将会有所抬头。 二、个人住房贷款风险防范措施 （一）明确贷款业务投向，降低房贷法 律风险 行国家个人住房信贷 商业银行要认真领会国家宏观 的意图，准确把握国家金融、经济政 策，特别是个人住房贷款利率、首付 款比例和个人住房限购。往实际 还款意愿是指借款人对偿还银行贷 款的态度。在还款能力确定的情况下，借 款人可能故意欺诈：通过伪造个人信用资 料等方式骗取银行贷款，或者其财务状况 发生变化，或者其抵押房屋出现负资产等 情形，从而产生还款意愿风险。 （二）业务经营中的操作风险 高院关于商业银行处置个人抵押住 房的相关规定的出台，加大了商业银行个 人住房贷款抵押物出现“悬空”的情况，个 人住房贷款业务开展的法律环境发生重 操作中，要特别关注借款人的购房意图， 控制投资、投机需求，严禁发放多笔人额 贷款和高房价贷款，摔制风险和个人 住房信贷风险。 （五）加强房贷预警管理，及时进行业 务风险提示 商业银行要切实加强个人住房贷款 从操作风险角度看，由于相关制度不 够完善，或相关制度约束力不够，加上各 大变化，商业银行个人住房贷款的法律风 险将会有所加大。在新的环境下，商 业银行应该区分解决住房困难和改善居 住条件的不同需求，重点支持中档型住房 商业银行之间激烈的竞争，商业银行有时 为了扩张业务，存在放松贷款发放条件的 情况。如在操作过程中，贷前调查不细致、 认真，贷中审查把关不严，相关抵押登记 管理，提高风险预警能力， 密监控、 务 运行动态，及早发现可能危及债权的 良 信号，及时进行业务风险提示，尽早采取 贷款，降低底挡和高档两端边缘化分布房 型的贷款。对于自用高档房屋的贷款申 制度不落实，贷后未认真落实贷款检查制 度等。 （三）风险 风险是指的金融或相 请，应该在贷款合同中明确一旦借款人出 现还款困难，银行可以在保证借款人生活 一有效避险措施。要十分警惕房贷风险趋 势，重点要做好市场风险预警和信用风险 预警。在外部市场上，要积极关注经济、法 定居住用房的前提下，采取“面积置换、 价格置换”等方式来保护自身的债权权 力。 律、金融等相关的动向，密切注意当 地司法实践，及时警示风险信 ，防止个 案问题而遭致群发性业务冲击和房地产 宏观的性风险。在内部客户上， 要关注通胀情况 Ｆ借款人的还贷能力、房 价下跌趋势下借款人的还贷意愿的变化， 尤其是低收入群体和多笔大额贷款的借 款人的还款情况。◆ ｗｗｗ．ｇｕａｎｌｉｇｕａｎｃｈａ．ｃｏｍ管理观察 总第４１８期 关法律、法规发生重大变化引起市场波 动，从而给商业银行带来的风险。当前，国 际金融危机对世界经济的影响尚未完全 消除，经济探底回升的不确定性依然存 在，国内经济仍未摆脱国际金融危机的影 响，贸易出口和内需依然不足。在国内房 地产宏观的影响下，个人住房贷 （二）加强信贷客户经理队伍建设，严 把贷款准入关 个人住房贷款质量的优劣，能否发现 “假按揭”，与相关 一线人员工作不细致、 认真，贷前调查把关不严有关。通常，一线 经办人员贷前不能及时ｒ解借款人的还
