2010年浔阳美地大饭店商业计划书

保密说明：该报告仅为九江浔阳美地酒店（暂定）项目之用。

资料来源：武汉博阳酒店物业管理有限公司。

请在贵公司有限的范围内传阅。报告部分内容涉及本公司商业秘密，请承担保密义务。

商业投资计划书

【机密】

项目名称  九江浔阳美地大饭店             

项目单位   九江市厦港房地产开发有限公司         

地    址   江西省九江市开发区九瑞大道           

管理公司  武汉博阳酒店物业管理有限公司         

联 系 人 杨振华（先生）      

电    话      13970900771                      

E—mail     yanghua412@163.com                  

二0一0年一月

九江浔阳美地酒店商业计划书

目 录

1.   项目摘要……………………………………………………………3

一、项目概述………………………………………………………………3

二、项目优势………………………………………………………………3

三、项目投资计划…………………………………………………………3

2.   环境评估……………………………………………………………4

一、自然情况 ……………………………………………………………4

二、地理位置 ……………………………………………………………5

三、行政区域 ……………………………………………………………5

四、气候6

五、人口6

3.   酒店行业分析 ……………………………………………………6

一、中国餐饮业概况……………………………………………………6

    二、九江市餐饮行业现状………………………………………………7

三、酒店管理模式比较…………………………………………………8

四、武汉博阳酒店物业管理有限公司…………………………………11

4.   市场分析 …………………………………………………………13

一、九江餐饮概况………………………………………………………13

二、项目定位……………………………………………………………15

第一章   项目摘要

一、项目概述

• 浔阳美地位于九江经济开发区的核心地段，占地6753.3m2，总建筑面积28744.82㎡ ，其中商业面积8000多㎡频临开发区主干道九瑞大道，道路南北、东西交叉纵横，北接长城路、东接长江大道、西接抗洪大道；交通便利。公交车有19路，12路。 具有优越的进入性和可达性,具有“多城辐射效应”具有不可复制的绝版地段及景观优势。
• 酒店由武汉博阳酒店物业管理有限公司全权管理，将成为九江档次最高的海鲜酒店，其专业的经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。

二、项目优势

• 黄金地段、得天独厚，地段，因核心而瞩目
• 座落于赣、鄂、湘、皖四省交界处的九江市，北濒长江，南倚庐山，东含鄱阳湖，西接慕阜山，集名山、名江、名湖于一身
• 厦港实业-以人为本•锻造精品
• 国内知名管理公司，成功开发过多个大型地产项目
• 健康饮食，高档菜品，“好而不贵，尊贵享受”

三、项目投资计划

（一）投资总额

项目投资（项目使用面积3000㎡左右，约600个餐位）概算为1700万元，包括装修、房租、设备费用、用品费用、及相关前期费用等。

（二）融资计划

根据项目建设期计划，建设期为3个月；

根据营运收支预估数据，预计项目营运5年半，即可还清本金。

（三）运营成本及费用

1、营业税为5%

2、水电、燃料费等约4万元/月

3、房租约：20元/㎡×3000㎡=60000元/月

4、员工工资约28万/月左右

5、其他费用（广告、低值易耗、接待费等）30000元/月

6、出品成本48%左右，综合毛利率52%

7、预计经营期间保本点为不超过30000元/月

8、营业净利润点为17%—25%左右

2.    环境评估

一、自然情况

九江是一座美丽的城市。九江，集名山（庐山）、名江（长江）、名湖（鄱

阳湖）于一体，是一座具有2200多年历史的江南文化名城和旅游城市。九江市在江西的北陲，长江中游南岸，庐山北麓，东滨鄱阳湖，九江市在江西的北陲，长江中游南岸，庐山北麓，东滨鄱阳湖，是一座历史悠久的古老而美丽的城市，古称浔阳，柴桑。秦设九江郡，有“江到浔阳九派分”之说，故名九江，又称江州。它“襟江带湖”，雄据三省要冲，为历代兵家必争之地，素称“江西门户”。古书说九江“据三江之口、当四达之衢”。 九江旅游景区景点分为六区、二点、一线，共计三百余处，其品位之高雅，内涵之丰富，门类之全，密度之绸，实属国内唯一，世界稀有。六大景区：庐山牯岭景区、庐山山南景区，庐山山西景区，永修县景区、浔阳景区、共青城景区；二点：湖口县的石钟山和彭泽县的龙宫洞；一线：长江、鄱阳湖水上游。景观：浔阳楼、九江长江大桥、狮子洞、龙宫洞等。

二、地理位置

九江“途通五岭、势拒三江”，具有“七省通衢”的战略地位。由于得舟楫之便，加上物产丰富，九江自古就是通都大邑，是人员流和物流中心城市，是长江中游重要的物资集散地，曾是中国的“四大米市”、“三大茶市”之一。从中华人民共和国版图的中部，可以一目了然地找到她的倩影，因为千里京九铁路和万里长江的大十字交汇点准确绘出了她的定位坐标：东经113°57′-116°53′，北纬28°47′-30°06′，年平均气温17℃、年平均降水1917毫米。古典名著《三国演义》称之为柴桑，《水浒》称之为江州。早在公元前221年秦始皇统一中国，设立的36郡中就有九江郡。公元前201年汉高帝的车骑大将军灌婴在此戍守筑城，称湓城又称灌婴城。西汉时，九江始建县。后经三国、唐、五代十国、宋、元、明、清等历朝，先后有九江、柴桑、江州、浔阳、德化、汝南、湓城等古称，设立过郡、州、路、府、道、地区、市等行政区划。正是这独待的地理区位优势和几千年文化的融铸，才孕育出九江这片全国少有、世界难觅的热土和胜地，引得多少英雄为她折腰，多少伟人为她梳妆。孙中山先生在建国纲要中就描绘着她港口重镇、矿产主业的美好前景，称之为“江西富省之唯一商埠”；

三、行政区域

九江市辖（代管）以下区县市：2个行政区（浔阳区、庐山区）、1个县级行政市（瑞昌市）、9个行政县（九江县、湖口县、彭泽县、都昌县、星子县、德安县、永修县、武宁县、修水县）、2个县级局委（九江经济技术开发区管委会、云居山-柘林湖风景区管委会）、2个副地级局委（庐山风景名胜区管理局、共青城开放开发区管委会）。

九江市经济技术开发区管委会建立在浔阳区（向阳街道、滨兴街道）、庐山区（七里湖街道）、九江县（永安乡8个村、港口街镇2个村、赛城湖垦殖场总场、省棉科所等）境内，与该三区县互不从属，由九江市直管。

云居山-柘林湖风景区管委会（即庐山西海）建立在永修县、武宁县境内，由九江市直管。

庐山风景名胜区管理局建立在庐山区境内，与庐山区互不从属，由江西省直管、九江市代管。

共青城开放开发区管委会建立在德安县（共青城城区、甘露镇、金湖镇）、永修县（江益镇）境内，与德安县、永修县互不从属，由江西省直管、九江市代管。

四、气候

九江地处中亚热带向北亚热带过渡区,年平均气温16－17℃；年降雨量1300－1600毫米，其中40％以上集中在第二季度；年无霜期239－266天，年平均雾日在16天以下。

九江春季回暖较早,但天气易变,乍暖乍寒;从初夏到6、7月的梅雨期间,降雨集中,大、暴雨频繁，5、6月份的常年平均降水量有200毫米左右，极易导致洪涝灾害的发生；出梅后受副热带高压控制，天气往往晴热干燥，不少年份高于摄氏35度的高温日长达20多天；秋季气温较为温和且雨水少；冬季阴冷但霜冻期短,尤其是近年,暖冬现象明显。

五、人口

九江市 面积18887平方千米，人口469万。 市驻浔阳区， 邮政编码332000。区号0792。
　　浔阳区 面积55平方千米， 人口26万。 区驻湓浦街道， 邮政编码332000。
　　庐山区 面积495平方千米， 人口24万。 区驻十里街道， 邮政编码332005。
　　瑞昌市 面积1423平方千米， 人口41万。 市驻湓城街道， 邮政编码332200。
　　九江县 面积873平方千米， 人口34万。 县驻沙河街镇， 邮政编码332100。
　　武宁县 面积3506平方千米， 人口37万。 县驻新宁镇， 邮政编码332300。
　　修水县 面积4504平方千米， 人口76.65万。县驻义宁镇， 邮政编码332400。
　　永修县 面积2035平方千米， 人口35万。 县驻涂埠镇， 邮政编码330300。
　　德安县 面积 937平方千米， 人口21万。 县驻蒲亭镇， 邮政编码330400。
　　星子县 面积 720平方千米， 人口23万。 县驻南康镇， 邮政编码332800。
　　都昌县 面积2700平方千米， 人口72万。 县驻都昌镇， 邮政编码332600。
　　湖口县 面积 670平方千米， 人口27万。 县驻双钟镇， 邮政编码332500。
　　彭泽县 面积1542平方千米， 人口34万。 县驻龙城镇， 邮政编码332700

1. 酒店行业分析

1. 中国餐饮业概况

中国的餐饮行业是朝阳行业中蓬勃发展的一种既新兴又古老的产业。说她古老是因为自从产生了社会分工就有了餐饮业，有了从业人员，可以说伴随了整个人类社会发展的每一个阶段。说她新兴，今天的餐饮业已经与以前的餐饮业有了很大的不同，无论从功能上经营模式上都有了极大的变化。功能上：从解决温饱问题到社会交往、到人生享受。经营模式从过去没有经营，自取自给发展到百家争鸣、异彩纷呈，各展风采的阶段。

随着我国国民经济的快速发展，居民的收入水平越来越高，餐饮消费需求日益旺盛，营业额一直保持较强的增长势头。据统计，近五年来，我国餐饮业每年都以18%左右的速度增长，是GDP发展速度的2倍，可以说整个餐饮市场发展态势良好。与此同时，超大规模企业开始涌现，有11家企业的营业额超过10亿元，有34家企业的营业额超过5亿元，其中前十强的营业额达到336.76亿元，同比增长18.4%，占百强营业额总量的近五成，达到49.34%，百强企业的整体规模稳步提升，表明行业集中度进一步加强。

中国的餐饮业已连续15年保持两位数的增长，2006年全国餐饮业零售额将实现1万亿元的跨越，其中广东14亿。人均餐饮消费支出将增长17.6%，达到800元。中国居民的个人餐饮消费已成为拉动中国餐饮业的主要力量，居民个人消费占全国餐饮业零售额的比重在60%左右，公务和商务消费所占的比重则降至40%，快速发展的餐饮业已经成为中国拉动内需、扩大消费的重要力量。预计随着国外资本、管理和品牌的大举进入，中国餐饮业市场的饱和度将越来越高，餐饮的多元化、细分化和个性化的趋势增强，餐饮企业在品牌特色化、运营产业化、业态多样化、连锁规模化和店面小型化等方面的特点将更加明显。随着我国人均GDP突破1000美元，并以年均增长7-8%的速度向人均GDP3000美元的全面小康社会的目标迈进，经济和增长方式不断改善，工业化、城市化和现代化进程日趋加快，社会经济稳定发展和人民生活水平继续提高，餐饮业的发展环境和条件更趋成熟，市场需求进一步增强，我国餐饮业发展前景更加广阔，但是竞争也越来越激烈。　　

1. 九江市餐饮行业的现状

九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界，人流物流商流汇集于此。作为鱼米之乡的九江，饮食文化底蕴极为厚重，历史源远流长。在漫长的发展过程中，特别是改革开放以来，九江的餐饮业迎来了百花齐放的春天，川、湘、鄂、粤等各种菜系汇聚浔城，各派名厨名师云集九江。饮食风味主体呈江淮风格，菜肴以淮扬菜系为主，逐步形成了博采南北风味之长、并蓄江南水乡之美的饮食特色文化。如九江的“浔阳鱼席”与湖南岳阳的“巴陵鱼席”曾经作为全国两大鱼宴而名扬天下。

三、酒店管理模式比较

• 带资管理

通过"买断"(绝对拥有)，"控股"(相对拥有)或"参股"(部分拥有)等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理权并对其下属系列酒店实行相同品牌标识，相同服务程序，相同预订网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同标准，相同企业文化及相同经营理念的管理方式。此种模式一般出现在酒店集团的创建初始阶段，较适合于那种资金短缺且融资困难的单体酒店。

• 委托管理

通过酒店业主与管理集团/公司签署《管理合同》来约定双方的权利，义务和责任，以确保管理集团/公司能以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运营方式来向被管理的酒店输出专业技术，管理人才和管理模式，并向被管理酒店收取一定比例的"基本管理费"(约占营业额的2%至5%)和"奖励管理费"(约占毛利润的3%至6%)的管理方式。近年来，"奖励管理费"所占的比例正在逐年递增。此种模式一般出现在酒店集团的定型阶段，较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体酒店。厦门希尔顿项目即采取该方式进行管理。

• 特许经营

通过认购特许经营权的方式将所管理集团/公司所拥有的具有知识产权性质的品牌名称，注册商标，定型技术，经营方式，操作程序，预订系统及采购网络等无形资产的使用权转让给受许酒店，并一次性收取特许经营权转让费或初始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费(包括：公关广告费，网络预订费，员工培训费，顾问咨询费等)的管理方式。此种模式一般出现在管理集团的成熟阶段，和较适合那种既想分享集团规模效益又不想放弃经营管理权和所有权的单体酒店。

• 联销经营

近年来，随着全球分销系统的(GDS)普及和互联网实时预订功能的实现，国外的"联销经营集团"应运而生并且发展迅猛。酒店联销集团是由众多的单体经营管理的酒店自愿付费参加并通过分享联合采购，联合促销，联合预订，联合培训，联合时常开发，联合技术开发等资源共享服务项目而形成的互助联合体。此种模式一般出现在档次/市场/规模/风格相类似的系列酒店联合体，较适合那种既想分享集团规模效益又不想改名换姓的单体酒店（如：邮电系统的"信苑集团"，民航系统的"酒店委员会"，"中国名酒店"等）。

• 顾问咨询

伴随着政企分家与军企脱钩的落实和职业经理人与专业化管理的需求上扬，国内的许多酒店管理集团/公司在综合了国外管理模式和中国具体国情的基础上创造出的一种界于委托管理和特许经营之间的管理模式。其特点是：管理公司仅仅派咨询顾问或管理副手协助酒店筹建开业/日常管理，并按所提供的顾问服务内容与管理咨询形式进行收费的管理方式。此种模式一般出现在那些人才资源有限或管理经验尚不配套的管理集团，较适合那种不愿放弃名义权利而又渴望专业化管理的单体酒店。

 中外对比分析

中国的管理集团公司目前仍以"带资管理"模式为主（注：资产集团的特色），"委托管理"（注：经营集团的特色）为辅，"顾问管理"为次，"联销经营"为末；外国的管理公司则以"联销经营"管理模式为主（注：美国的PEGASUS SOLUTIOS 目前拥有8700家酒店和180万间客房），"特许经营"为辅（如：美国的CENDANT集团目前拥有的00余家酒店中有别于6300余家是通过"特许经营"方式管理的），"委托管理"为次，"投资管理"为末。

固定成本

不管是4星级还是5星层级，从行政及一般开支占总收入的比例来看，国际管理酒店低于国内管理及业主自行管理酒店，如在5星层级中，国际管理酒店的的行政及一般开支占总收入的9.2%，国内管理酒店比例是13.4%，业主自行管理酒店比例则是11.3%。

另一方面，国际管理酒店的市场推广费用则高于国内管理和业主自行管理酒店，5星级和4星级酒店的市场推广费用分别占总收入的5.4%和4.4%，而国内管理和业主自行管理酒店分别是2.0%和2.9%。同时，高档酒店在市场推广方面的支出也高于其他价格层级的酒店，如平均房价在人民701元以上的酒店平均每间客房的市场推广费用为人民币7，566元，而平均房价为人民币501~700元之间的酒店此项指标仅为人民币3，492元。

人事统计

总体而言，5星级酒店每间客房的人工配比达到1.6到1.77，除了低于业主自行管理酒店的配比外，普遍高于4星级和3星酒店的人工配比。相应地，在4星级和5星级中，国际管理酒店的工资及相关费用支出也同时高于国内管理和业主自行管理酒店

订房渠道

所有4星级和5星级酒店中，大多数预定是以直接向酒店预定的方式完成，同时，旅行社也是一个重要的预定渠道，在4星级和5星酒店中占总预定比例的23.5%。

通过酒店自行建立网站而实现的互联网预定比例相对较低，在所有4星级和5星级中，互联网预定仅占总预定比例的0.3%，但是，在中低价酒店中，通过其他互联网站实现的网上预定则颇受欢迎，平均房价在人民币301~500元之间以及平均房价在人民币300元以下的酒店，通过其他订房网站实现的网上预定分别占总预定比例的6.7%和4.3%。而平均房价在人民币701元以上的酒店，此指标仅占1.2%。

未来预测

所有酒店对未来预测方面，5星级酒店市场（目前赢利最高的酒店等级）对未来业绩最为乐观。5星级酒店中，72%的受调查酒店预测2010年的住宿率将实现增长，83%的酒店预测平均房价将出现增长。另一方面，由于受到5星级酒店市场的竞争压力，参与调查的4星酒店对未来业绩则略显保守，仅有48%的酒店预测2010年的住宿率将出现增长，58%的酒店预测同年的平均房价将保持增长。

四、武汉博阳酒店物业管理有限公司

1、简介

武汉博阳酒店物业管理有限公司是一家集酒店及物业业务咨询、项目策划、指导、筹建顾问、经营管理、培训于一体的专业管理公司。武汉博阳酒店物业管理有限公司的专家团队，均为来自国内外知名酒店机构的酒店及物业管理专家和职业经理人，拥有着国内三家四星级酒店、四间酒店、二家西餐厅、一家商务宾馆及各种类型酒店及物业的前期策划筹建筹备开业和成功管理验。无论是从酒店及物业投资分析、酒店及物业项目策划到酒店及物业功能设计、酒店及筹建顾问、酒店及物业工程管理及酒店运营管理等方面均本着“ 标准与个性”“传承与俱进”相合的管理模式和务实高效的管理风格， 得到了业主单位和业界同行的一致认同和好评。国家级酒店及物业管理顾问、酒店及物业建设顾问更为项目的成功运作提供了坚实、科学的保障。

2、我们是这样一个团队

年轻，但是大部分亲身经历了中国现代酒店业近十几年来从接待为主，到外资进入时形成的一时独领风骚，再到今天的群雄逐鹿这样一个逐步成长和成熟的历程。由当初踏入酒店行业，经过国内外业公司的学习，到后来成为内地大型知名酒店的管理和决策层成员。共同的理想和对市场敏感，让我们走在一起。我们知道无论酒店客观上有什么样的，其服务品质和管理水平是不应该被动地跟随或配合，除了硬件的条件，我们能做到的还很多。让我们共同携手，精心打造我们的特色。我们的团队必将满意带给您及您的客人，我们将十分乐意随时接受您的咨询。

3、管理模式和特点

具体说来，我们给客人提供安全、舒适、方便环境的同时，强调特色、文化和创新，武汉博阳酒店物业管理有限公司的成功得益于其全面创新的管理模式，他们体现在以下几个方面：

• 细分目标市场，提供多样化的产品
• 高标准的服务质量监控
• 严格控制成本费用
• 以人为本的员工管理战略
• 积极全面地开展市场营销活动
• 利用新技术

1. 市场分析

一、九江市餐饮行业概况

目前，九江餐饮业已呈现以大众化餐饮为主、高中低档经营并存的局面，基本形成了浔阳中路、九龙街、湖滨庐山南路、柴桑大市场等餐饮专业街区。为打造九江饮食文化街区的个性和特色，必须坚持统一规划，合理布局，体现特色。这次考察湖南长沙市坡子街饮食文化，深受启发。火宫殿是一家拥有“中国驰名商标”、“中华老字号”和“中华餐饮名店”的餐饮企业。火宫殿内摊担罗列，支棚撑伞，成为祭祀、看戏、听书、观艺、小吃的闹市，是长沙乃至湖南集宗教文化、民俗文化、饮食文化于一体的具有代表性的大众化饮食文化街区。

近年来，九江、市十分重视餐饮业的发展，并把它作为做大旅游产业、打造文化旅游胜地的重要环节，有关部门做了大量卓有成效的工作，取得了明显成效。九江餐饮业的主要特点是：

　　一是发展快。全市餐饮业所有制结构发生了重大变化，非公有制经济成为餐饮业的主流，规模以上餐饮企业经营面积不断扩大，集团化、品牌化、连锁化的趋势日益明显。2006年餐饮行业实现营业收入16.41亿元，比上年增长18.3%，增幅高于全市社会消费品零售总额3个百分点。

二是贡献大。上缴税收逐年增加，2006年全市餐饮业上缴税收近1.5亿元，涌现出了一批纳税大户，如川王集团上缴税收150多万元、新太子集团上缴税收120多万元。餐饮业作为劳动密集型产业，在扩大城市就业方面发挥了主渠道作用。2006年，城区100家规模以上餐饮企业吸纳了万余名劳动力就业，其中安置下岗职工3000多名。餐饮业在扩张过程中，有效地盘活了一些国有存量资产，为国有商业解困和维护社会稳定作出了贡献。一些餐饮业主致富思源，回报社会，积极参与捐资助学、扶危济困等社会公益活动，得到了社会各界的好评。

我市餐饮行业在发展中也面临诸多困难和问题，主要有三个方面：

　　一是餐饮业特色不特。长期以来，由于种种原因，九江不少特色饮食资源散落于民间及各家饭庄，一些历史上的传统小吃也已失传、萎缩，难觅踪迹，失去了应有的内涵，深厚的饮食文化资源优势没有转化为产业优势。特别是饮食文化一条街，培育不足，品牌不响，人气不旺，缺乏统一规划，集中连片，既没有形成规模，又没有形成气候，更谈不上特色。

　　二是餐饮业发展环境不优。在调研中发现，“税负重、收费多、停车难”是一些餐饮业反映比较突出、呼声较高的问题。比如，我市自来水价已含排污费，可是对餐饮业还要收排污费，显然是重复收费。道路交通标识设置不尽合理，不少业主一针见血地指出，“一根护栏，可以拦死一个企业，一条标识，可以决定一个企业的命运。”

　　三是餐饮业自身也存在不足。一些低档餐馆脏、乱、差的问题比较突出。缺乏统一的餐饮行业发展规划，行业管理薄弱，自律作用发挥不够，导致行业结构不合理，盲目竞争，特色不明显，加上市场定位不够准确，中高档餐馆重复建设，盲目发展，大大超过市场容量，不少餐饮业生意清淡，赔本经营，关门倒闭的现象时有发生。餐饮业高级人才不足，经营管理水平较低，整体实力较弱，创新意识不强，许多餐饮业仍停留在传统的经营方式，与消费需求和市场变化不相适应。与长沙、重庆相比，我市餐饮行业整体发展水平仍处在较低层面，在规模上、档次上、数量上、品牌上还有相当大的差距，特别是餐饮与传统和现代文化有机地结合起来，凸现九江文化个性，塑造现代城市形象，培育开明开放的创新精神，还要花大