一房二卖、多卖或非法处置中的合同诈骗罪

一房二卖、多卖或者非法处置，并不必然构成合同诈骗罪，也可能仅仅是违约行为，追究违约的民事责任即可。但如果在出卖或者非法处置过程中，出卖人有《刑法》第二百二十四条规定的情形之一且以非法占有买受人购房款为目的，出卖人的行为就不再仅仅是违约行为，同时还涉嫌合同诈骗罪，出卖人被追究刑事责任的同时，还要赔偿买受人的损失。

这类案件中，合同诈骗罪与违约行为的区分，主要在于出卖人是否实施了骗取买受人购房款的行为且以非法占有购房款为目的。以非法占有购房款为目的属于主观事实，需要通过对出卖人返还购房款的能力、意愿以及购房款的去向、用途和出卖人是否逃避承担民事责任、收取购房款时房屋交付和过户的状态、房屋是否已经确定不能交付和过户给该买受人等客观事实进行分析，并结合导致买受人购房款损失的主要原因，综合判断，这样的判断往往较为复杂、疑难。

在一房二卖、多卖或者非法处置案件中，即便有买受人最终获得了房屋的交付、过户，但其他买受人势必在向出卖人支付全部或者部分购房款后，无法再获得该房屋的交付、过户。出卖人既有可能因不能交付房屋、过户构成民事违约，也有可能因不能退还购房款涉嫌合同诈骗罪。具体分析如下：

1.构成民事违约的情形

（1）出卖人客观上有能力返还、主观上愿意返还购房款，且实际返还购房款的；

（2）在一房二卖、多卖或者非法处置及使用、支配购房款时，出卖人有返还购房款的能力，此后，出卖人返还购房款的能力发生了不能预见的降低或者丧失，导致无法返还全部购房款，造成该买受人购房款损失的。

2.涉嫌合同诈骗罪的情形

（1）出卖人骗取并使用、支配购房款时，明知其没有退还购房款能力的；

（2）出卖人骗取购房款后，有能力退还而拒不退还或者逃避退还的；

（3）骗取购房款时，房屋已经确定不能交付、过户给该买受人的。

区分民事违约和合同诈骗罪，需要充分考虑以下事项：（1）出卖人是否实施了骗取购房款的行为；（2）一房二卖、多卖或者非法处置与使用、支配购房款时出卖人返还购房款的能力；（3）收取购房款时房屋是否已经确定不能交付、过户给该买受人，或者是否进行了非法处置。具体分析如下：

1.如果没有实施任何骗取购房款的行为，即便出卖人恶意不交付房屋、不办理房屋所有权过户、不退还购房款，也只能认定为民事违约。

2.如果出卖人实施了骗取购房款的行为，比如隐瞒房屋已经交付、已经过户或准备交付、准备过户给其他买受人的事实，或者隐瞒已经办理抵押或者准备办理抵押的事实，或者虚构准备房屋交付或者准备过户给该买受人的事实；在一房二卖、多卖或者非法处置时，或者在使用、支配购房款时，出卖人明知其没有返还购房款的能力，或者有可能失去返还购房款的能力，仍然收取买受人购房款，造成购房款不能返还，致使该买受人遭受损失的，出卖人的行为应当认定为合同诈骗罪。

3.如果出卖人实施了骗取购房款的行为，虽然有返还购房款的能力，但是拒不返还或者逃避返还的，出卖人的行为应当认定为合同诈骗罪。

4.在收取购房款时，如果房屋已经确定不能交付或者不能过户给该买受人，或者已经进行了非法处置，无论出卖人是否具有返还购房款的能力和意愿，以及无论是否退还了购房款，收取购房款的行为，已足以认定出卖人具有骗取购房款的目的，除非出卖人仅仅是为了短时间内使用该买受人的购房款并及时退还的，否则，应当认定出卖人的行为构成合同诈骗罪。

5.在收取购房款时，如果房屋尚未完成交付和过户，哪一位买受人能够最终获得房屋的交付和过户处于不确定状态，这种情形下，认定合同诈骗罪就需要充分考虑收取、使用、支配购房款时出卖人返还购房款的能力。如果出卖人具有返还购房款的能力且没有拒不返还、逃避返还的，应当认定为民事违约，追究其民事违约责任即可。

6.如果出卖人收取购房款时有返还购房款的能力，但收取购房款后，出卖人遭遇了无法预见的困难，降低或者失去了返还购房款的能力，如果出卖人没有拒不返还或者逃避返还的行为，不宜仅因其客观上无法返还购房款，就认定其行为构成合同诈骗罪。

民事违约事实、刑事犯罪事实的认定标准存在重大差别，买受人遭受购房款损失后，是否经过民事诉讼或者仲裁、执行，是否有生效的民事判决、调解或者仲裁，不影响对出卖人的行为能否构成合同诈骗罪的判断。

河南检察官微【豫检故事·案鉴】专栏中的《一房两卖，是民事纠纷还是合同诈骗？》一文中，郑州市管城回族区人民提起公诉的被告人蒋某合同诈骗罪一案，蒋某被以合同诈骗罪判处有期徒刑五年，并处罚金3万元，退赔被害人（买受人）程先生经济损失42万元。该案中，蒋某与程先生签订房屋买卖合同，程先生先后向蒋某支付购房款29万余元，之后，蒋某又将该房出售并交付给另一买受人刘先生，之后又与程先生签订补充协议，程先生根据补充协议又支付购房款12.1万元。蒋某携款逃匿，程先生民事起诉后，民事案件开庭经三次传唤蒋某均未到庭。将该房屋判决给刘先生，判决蒋某返还程先生已支付的购房款、违约金及利息。因没有执行到财产，程先生报警，警方认为已有的生效民事判决，不构成合同诈骗罪，决定不予立案。蒋某将房屋出售并交付给刘先生后，在已经确定程先生无法获得房屋交付和过户的情况下，蒋某与程先生仍签订补充协议收取程先生12.1万元购房款，诈骗故意明显；收取购房款后，蒋某携款逃匿，在民事开庭中经三次传唤均不到庭，其拒不返还、逃避返还购房款（前后共计42万元）的行为，足以说明其具有非法占有程先生42万元购房款的犯罪故意。机关以已有生效民事判决为由，对案件事实不作实质性审查，认定不构成合同诈骗罪不予刑事立案。在郑州市管城回族区人民立案监督之下，该案最终以蒋某被追究合同诈骗罪的刑事责任得到了客观、公正的处理。

2022年，笔者代理买受人的一起合同诈骗案，基本案情为：出卖人将其在北京购置的房屋，以500余万元的价款出售、交付给买受人，但因开发商原因尚未办理房产证；10余年后，房产证具备了办理条件，此时，该房屋市值上涨至1700万元左右，出卖人不配合买受人办理过户，并与第三人签订刺绣作品的买卖合同，刺绣作品的价格正好是1700万元；在没有任何担保或者预付款的情况下，第三人将其刺绣作品全部交付给该出卖人，此后，该出卖人办理好房产证，第三人在房产证办理好后立即民事起诉，并财产保全了该房屋。该案明显属于出卖人在出售房屋后非法处置房屋的情形。该案买受人提起执行异议之诉，得到了二审的支持，买受人同时提起刑事控告，机关刑事立案侦查。该出卖人将面临刑事责任、民事责任的双重追究。

北京才盛律师事务所主任

靳学孔律师

2023年7月14日